居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677

諗SIR 你好,
你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我!
當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見!

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我的CASE 如下:
本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd

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家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留,

本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000

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餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出

1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半)
2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層)
3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, 你會覺得在樓價低時買居屋住大點地方的提議好嗎? 即係我有1層收租+居屋

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ANSWER:

讀者年前收看本BLOG，考慮到「賣樓如得十年儲蓄，不妨賣樓」，隨即將原有居屋賣出，套回200萬有餘。作此事原委有兩個:

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1. 雖樓市現高据不下，但肯定有周期。讀者賣居屋前月儲約一萬，而賣樓即可得10年以上所儲，鑑於當中時間應等到一次樓市中期低位，所以先獲十年彈藥有理可守。最無謂既莫過於一些人工高既窮中產，十幾萬月入又覺得賣樓賺百幾萬好過癮，點知賣走又驚青下再買返，有些人更將套出金額掉失於股場。讀者顯然不是窮中產人仕，決定經過計算思量。

2. 居屋不是好的資產，市場流通性較低，加按有困難。你聽說坊間的財仔可加按未補價居屋，其實係先借錢比你補價、再按出，所予息口較高及按出金額降低了。

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人工不高是致命，7年後可加至五萬。讀者現家庭借貸力為34000/10000*2.59*50% = 4.4mil。另外太太做了另居屋之業主(有落名)，間屋仲有5年先供完，借貸力再會被拉低。

太太五年後不用再負擔家人居屋，不妨在現時好好運用100萬，令自己當時肯定多筆首期在手比太太九成上會買另樓、而自己每個月收息多了，津貼現時14000租屋支出。

現時100萬，將50萬用於買保險(唔係呀!? 買保險? 先睇睇…)

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目標: 買一份250萬價值之保險

銀行借出: 保險約八成幾之面值。即220萬。

借錢息口: 約2%

收息息口: 約4.38%。港元計

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保險用約(250-220)=30萬投入後放5年。到時太太已供完家人居屋。可再買樓。

5年付利息: 2,200,000*2%*5 = $220,000

假設每年派息4.38%，5年後保單贖回值: $2,957,214(見上頂圖。數字已扣除費用及行政使費)

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淨利潤: 2,957,214 – 2,500,000 – 220,000 = $237,214

即投入約$300,000，五年後淨賺$237,214。回報79%(每年約16%回報)

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計劃可放至更久至8年

淨利潤: 3,395,486 – 2,500,000 – 352,000 = $543,486

即投入約$300,000，八年後淨賺$543486。回報181%(每年約22.5%回報)

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當然利息、作法會影響成果，在收息投資課程會討論。另外保險公司近月提供了保證派息4.5%之保證，所以上述用4.38%假設之回報可再進一步及獲保證。另外買家更可在5-8年任何一年贖回，享年16-22%回報之間。

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咁讀者不妨將100期當中之40萬投放進，5年後多了無風無浪又多了40萬，到時想買樓買車隨佢。

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咁讀者淨低60萬點搞? 初心者宜由債基出發。不少收息課程學生已習得，60萬月收約$12%-15%息，即回$6000-$7500息，咁津貼供樓及幾年後再有筆首期買樓夢即成。比較「債基」及「低壽額保險」方案，兩者差異如下:

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1. 債基可隨時贖回。惟保險頭五年內取會令回報削減。如「低壽額保險」在第3年取回，30萬只賺$94000，回報31%，即年約10%

2. 債基有價格升跌。2008年金額風暴都要跌30%。而「低壽額保險」無價格風險(price risk)

3. 「低壽額保險」有派息保證。債基雖在過往10年派息都十分穩定，惟不能保證。

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希望解構了投資物、令讀者有頭頭緒。收息課程過後，會好smooth咁識搵到門路實行。香港人買保險體驗不佳、而homeblogger皆在提供客觀及少人去講的收息資訊，希望大家可入手低傭金、真正對客人有利之產品。

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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