80後結婚置業的煩惱 #676


看了諗Sir blog 以及樓換樓/進擊之日本樓, 獲益良多,想再深入請教一下
情況如下

本人
職業 金融會計
年齡 – 29
每月人工– 50,000 (bonus)
每月個人必要開支 – (6,000)
每月爸媽供養 – (10,000)
流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000
非流動資產 – 300,000
結婚支出 – (250,000)
負債 – 300,000 Tax [email protected]%,2年期, 暫在某金融機構收5%利息, 全流動
伴侶(未結婚)

職業 金融會計
年齡 – 29
每月人工平均30,000 (commission, 但不固定)
每月個人必要開支 – (4,000)
每月爸媽供養 – (5,000)
流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000
非流動資產 – 300,000

置業考慮
1)
因結婚需要但有感未來樓價可能下跌,所以想買樓置業, 目標是大圍沙田區400萬內的上車盤(可居屋可私樓) (如樓價向上會買3房單位)
2)
看過一些報告A/C類單位在樓市下行時抗跌力比較好,不知道400budget ,以自住為主要目的,應買私樓上車盤or 居屋3房好(因結婚後想要小朋友)
3)
因本人職業薪金相對伴侶較固定,想保留購買力等待上樓機會,第一個物業以未來老婆名義購買, 首期暫定1成上會,target Mortgage link account
4)
400萬計算,預期40萬首期 +20-30萬其他費用(HKMC insurance/Commission/Stampe duty/裝修)
5)
在將來可以保留購買力的前提下,不知道以上安排是否合適


另外,有幾個可變的選擇,很想請教諗Sir 是否對將來買第2/3間時更有利
選擇1: 伴侶置業,本人手持流動資產, 供款期盡量減少(10- 15 year)

想法:希望盡量利用跟住幾年的相對低息,去還多一點本金, 如將來加息,會放長供款期(不知是否可行)


選擇2: 伴侶置業,本人與大弟弟投資另一物業,目標是3-4百萬的私樓,期望就算加息2%, 租金收入可cover供樓實際支出 (不計還本金部份),以狀大家族資產

家庭一家5口,家住公屋,已過10年,交緊double rent, 無物業,父母資產不多 (<30) 除媽媽外另4個勞動人口,父親為的士司機,月收約1萬,大弟弟固定月入8-9萬,月儲蓄為6-7萬資產全流動約50萬,無負債,小弟弟月入1.1萬,資產不多


選擇3: 伴侶置業,本人與大弟弟侯樓價下跌時購入單位作投資 (or 買日本樓在投資)


選擇4: 伴侶置業,本人以自己名義侯樓價下跌時 購入單位作投資
由於自知資產不多(現金不多),但又有比平均市場高的購買力(從家族角度看),所以想請教諗Sir 應如何善用,以以狀大家族資產(有樓可供父母退休/自己退休之用)
謝謝

ANSWER:

讀者問題清晰,文章結構工整,配合專業人仕手筆。當然在香港不見得有很多職業享有優勢,金融會計法律都處理著將由大陸輸送過黎既一筒筒「良心錢幣」,得以多享一段繁榮。現今香港情況,引用總裁任志剛大作書名四字:「居安思危」。

當然要在香港立足,要有安居之處才行。讀者本身收入50000,儲蓄約80萬,在80後工資水平而言算是不錯,可惜仍為買樓一事煩惱非常,究竟解困之匙何在?

首部是為自己定位。如果好似本案讀者人工高而又負擔大既人,無錯儲樓是較為適合。因銀行肯借錢比呢類朋友。反之有些人是人工不高可是儲錢能力頗豐,例如漏報稅既生意人,呢類人買樓較難,要用除了樓房之外的其他收息法門。當然,有些人係人工又低、儲蓄又不高的。只好說此類朋友一定要靠買樓脫困,更要趁勢低價買入,當中有一定技巧。一定要買樓,因為樓在香港有其獨特性,不是心理上,而是實質地銀行只接受樓房作90%抵押後獲30年期的貸款、更是息低至2%,令債仔盡享高槓桿低息拉長還,你能指出除了樓房外還有第二樣近似嗎? 其實真係有類近的,至少有三種多,惟我們今日只解個案,其他留在收息投資課程詳談。

*提示:10月19&25日在星期日開班的收息課程只此一次。如果同學只得星期日得閒,請把握此機會。少量位置,亦很快可被核實到是否是真的少量。報名見下方。

由於讀者及其伴侶及所提的兄弟都有能力自己供一間樓,所以他的部署應配合現行政策,就係每人一間樓分配好,每人用盡九成槓桿上會。如果一個人借唔足,另一人可予擔保。當然事前將自己的借貸力最大化展現是必需學的、至於計出應否買樓,先看借貸力,為(50000+30000)/10000*2.59*50% = 10.36MIL。買400-450萬的樓房為適合作法。至於問筆者買「私樓兩房」定「居屋三房」好? 建議是私樓兩房。因讀者人工不俗有一定可塑性 ,不好用大部份積蓄投放於一間加按難的居屋,影響往後部署。相反如果你肯定自己家庭總收入都好難走出40000水平,那就享點政府資助,補地價咁入居屋吧。

至於讀者提的A, C類單位較B好,只同意一半。(A類是最細單位,B類約400-700呎單位,C類約700-1000呎,D/E更大暫不考慮)。原因見下:

 

供應量預計 A B C D E
2014 2817 8932 4655 809 401
2015 184 3828 1550 1352 483

明顯地B類型單位在可預見的兩年供應大於(A+C)總和。所以有能力先選AC。再看下表:

 

買入作投資用途(To Let)比率 A B C D E
2013(全港) 68.9% 42.2% 27.3% 28.8% 32.7%

 

由於政策令大家買大單位只可借盡四百幾萬,令識途投資客買大單位作投資的意欲銳減(C-E型單位申明作投資用途只保持30%)。此舉令C-E類型單位的價格很有抗跌力,因為業主一係住係入面,再唔係買入時借貸比率較低,唔易因負資產而焗賣。反之A-B類型比人「當貨賣」的誘因明顯較強。所以讀者而言,買C類單位為上。我們對上表另有分區解說,收錄在買樓教學課程教大家更微觀各區走勢。亦要睇埋區份特徵才行。

最後是讀者的1.8%稅貸、放入5%收利息,應運用同一理念放入更高息之投資物,可以硬收10%息而保本、或收更高12-15%運用債基方案而不保本。如放入債基,加夠50萬收12%,每月收$6000、而當中30萬付息月約$450,套息$6000-450 = $5550。對於讀者而言,借幾十萬自己再加廿萬,用黎每月收多五千幾蚊落袋都好!










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