如何由無樓變出兩間? #674

sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激!
我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才.
早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23, 月供6.5k,沒有其他貸款.

自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝!
ps:由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大)

1) 於现有按掲上,再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil.
再進行債基收取10%年息, 複息待機8, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租.
2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 2017年中前年儲6萬,打後年儲13-16. 56年後進行8-9成按揭購入細單位。

ANSWER:

看完讀者個案,心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態,所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前,最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德,一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助,時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項,那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢?

答案大致是將資金套出再去收息,惟一個策略能否有效,在於實行細節。讀者財務基礎薄弱,買入投資品要波幅低才成,亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀,筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力,雖然咁講好冒犯,不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心,因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來,該人是無能力打理筆錢的,到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年,小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。

明白讀者可選路向不多,只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL,如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡,超50%。套出後買入低波幅的債基,當中年回報是約6.5%,有此選擇看該投資物過往年升跌:

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投資物在上圖見2015全年要跌5.4%,可接受。現價亦將近吸引。可看到債基有高抗跌力。而銀行亦因高抗跌力令債基更享高融資能,令港幣回報由6.13%提高至~10.8%72法則,只要投資物有10%年回報,7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去,就算呢幾年有咩金融風暴打些折,只要你而家有一百萬,7年後約有「兩個」一百萬收回,即刻夠做兩間樓首期! 等七年,不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者,唔可以諗「黑版本」,最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物,要再用ETF

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ETF一年波幅為10%之下,投放於GOOGLEFACEBOOKAPPLE………..,不過唔係就咁買,亦不是簡單倍於納指的ETF,一年收息達10.83%,不過由於要打稅只75折收息,所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF,複合收息率約為9%,而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案,因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。

兩投資物都可以隨時取回,所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋,情況大有改善。










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