個案給在本blog起始出發的讀者 #673

Sir, 你好,想請教樓换樓的利弊?現有新界樓市值約1100萬,欠銀行200萬,全家有2M現金,為兒女已搬去何文田,現把新界樓放賣,用月租$17000租了俊民苑,現問以下情況:
1) 賣出自置單位套9M再到何文田入12M楼,改善居住環境,因全家六口。
2) 賣出自置單位套9M再在何文田入間9M樓(小一點),再多入一間俊民苑作出租。
2) 現住樓出租30000/月,再租俊民苑至兒女畢業6年後,再搬回。
3) 現住樓出租30000/月,再買俊民苑,兒女畢業後再作打算。
家庭月入約十五萬,現供樓$18000,没其他借貸,但除去日常開支每月只能儲3萬圓,本人想退休前有一自住兩出租作退休開支。

ANSWER:

星期六選件easy job作回,因為不想長答。讀者其實只要學其他人咁係本BLOG先爬文,可能已找到答案。筆者在買樓的見解,是要先知自己荷包有幾錢,才去作出買賣樓房決定。那點會有人連自己有幾錢都唔知? 現金幾多當然可睇存摺,但人買樓好多時要借錢,所以除了自己現金要計及借貸力:

讀者150K月入,家庭借貸力為:

150000/10000*2.59*50% = 19.4mil

而新界樓只欠2.0mil,欠貸比率只為2/19.4 = 10%。在旺市人建議人維持借貸比率在50%之下,建議讀者持有新界樓。為什麼是借貸比率在50%? 參考<樓換樓>當中「樓市必勝法」一個案。有人可將上句視為筆者為書本所賣的廣告字眼,可是在書本根本斷了市之下。就當有人肯付費買書,你都要等月尾才在書局取有。有不少到堂同學更笑言咁大個人都未試過係三聯預訂書買的。那看你對自己錢銀會不會找方法優化處理。

欠債可以是好的,書本或blog對此概念已有解釋。美國佬都不斷欠債,邊個同佢每月還錢? 就係閣下。那你會否反手做美國佬? 加入讓時間將債務貶值的概念? 閣下自決。

賣出單位再租何文田,係一個令人遺憾的想法。可參考書本「為樓傷感情、賣樓前醒定」。較可取是將新界樓加按,即能取出220萬。按揭供款增至$16000,而220萬作收息,12%-15%月息收25000-27000,總之每一百萬收每月$10000息是各師兄正享有的。那讀者有27000多出了,而供樓只係由月供8000增至17000,所以27000用作付多出了的9000供款,仲有19000淨,夠哂比何文田樓的月租。所以呢….識做根本連租都唔使比。

當然有個更優化的方案,是將現新界西賣走的,套回900萬。用240萬買保本收息案,參考jackson師兄在本blog的「32萬。11.4%。低風險」個案,利用債券將240萬港幣收11.4%息,即月$22800。而淨低900-240 = 660萬,入手兩樓而當中只付某成數的首期,每間可淨收$11000。最後有400萬淨不妨債基,都話係每100萬月收$10000,那即400萬收$40000。計埋每月可收$22800,保本。樓又月淨收$11000*2,樓市跌回一原指數90點前都唔使補錢。仲有債基提供$40000,所以每月收成40000+22800+22000 =$ 84800。而仲有新界樓月月交租。那讀者不禁問? 咁辛苦返工為何? 其實方法早在本blog

讀者應作的是認真睇睇筆者在本案引用了的文章,佢拚命咁搵返黎呢15萬月入係可以有辦法取代、或倍出。明白大家太忙、問題未必可詳細地寫。所以讀者短問用了本次答題quota,為表公平再有follow up quaestion要等更長時間。










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