點樣優化資產收息產生現金流? #671

多謝Lum sir的分享讓本人明白到儲正現金流的重要, 並應該時刻裝備知識。

現況:

1. 本人30, 月入32k, 現同家人自住, 上年以2m買入觀塘樓, 9成按揭, 每月收租8.6k, 回報5%, mortgage 2.15%; cash 150k, 月儲11k, 月供2k tracker fund

2. 男友38, 月入95k, 工作穩定, 1供滿居屋同媽媽自住 (13年樓齡, 綠表價3.8m, 銀行自由市場估價4.9m); 上年以8.5m買入將軍澳新樓自住, 7成按揭, 現月供24k, 12.15%, 發展商2按下年升至6%, cash 1.2m (mortgage-link), 扣除所有開支連稅月儲36k

男友屬穩健型,買樓賣出所有匯豐後無任何股票; 有少量基金但都無掂過。英國戶口有少量cash作每年去英國的日常洗費。

疑問:
1. 借與不借
雖然男友cash足夠下年還清2(到時亦已多儲430k), 但銀行只剩約630k好似不太安全。剛剛收到HSBC p-loan promo都係3厘年息, 所以想借d

如不借p-loan, 可等年尾tax loan (估計暫不受加息預期影響, 應少過2厘息), 年期較短但還款不成問題。

2. 有無方法可以good到升值居屋
Auntie
每個星期只有1-2日回現有居屋 (因另有地方自住)。其實新樓就在居屋旁邊, 已預留1房以表孝心, 所以我提議男友可考慮賣出居屋 (因將來間屋都係長期空置, 如等下次升市樓齡已20+或會跌價, 而且現時政策白居2可免補地價賣出), 但又知道賺價唔夠10年儲蓄。雖然我同auntie關係好好, 但男友都想我有私人空間, 同埋留間屋俾媽咪點用都好。如不補地價, 有無方法可以good到升值居屋?

3. 點樣優化資產,收息產生現金流
知道Lum sir認為將軍澳前景一般, 上年買樓亦有機會摸頂, 且無盡用槓桿唔符合Lum sir原則。但兩人都心怡此區, 而且收入尚可, 男友寧願俾多少少首期, 我亦支持。想請問有無較穩陣的投資/ 收息方案適合男友? 定係留多d cash2017 – 18市跌多d再入1-2間中價樓收租?

而我較為進取, 聽過Lum sir的高息債基好有興趣 (債劵入場費太高無我份)。問過幾間銀行佢地都話得5, 雖然每月派息, 但並非定息。Lum sir有咩好提議?

篇幅冗長, 先謝Lum sir指教。

ANSWER:

要讀者久等不好意思,因為讀者在BLOG中六月再度補充提問,令題目變成新發再由頭排過。那今天才能抽時間回覆。關於如何選取個案作解? 除了該問題唔好得幾行字,筆者會抽高級會員的問題先答,成為會員之守則在本網首頁有談。首先答讀者問題,是未補價居屋加按不了,除非有一個綠表人肯幫手買再售後租回,否則居屋要加按實在難,正因如此筆者不建議人持有居屋。抵押能力低,投資價值低。

當然如果間居屋不常自住,何不賣走? 讀者上收息課後已知幾個十厘收息法門,完課後下一個月就先試收8%,再過一個月睇定後可提升至12%,即一百萬資金可收約$10000月入。那何不叫auntie考慮賣走居屋套三百八十萬,對外邊有樓住既Auntie應收返錢再用於直債或債基收息,更可在當中撥幾十萬作首期買私樓。就當入手400萬私樓月供15000左右,而淨低340萬買債基可收34000月息,一來一回樓仲完仲有(34000-15000)=19000比自己洗。十幾廿年後更有間新淨私樓係手、又有340cash放在銀行。所以有能力既人,可考慮趁高換走居屋。當然作此事的重要考慮是讀者家庭收入高,男友95k而女32k,借貸力總額為16.44mil。有咩可輸送借貸力比auntie。至於應否衡量賣樓得十年儲蓄? 那要看auntie而不是讀者男友。何況筆者意見是澳軍澳樓都應賣。

讀者提倡男友借tax loan6%二按,是可以的。因為在現時6%都算高息,各位如有高息二按係手趁而家通街sell人借錢時清左佢。男友月儲36k,但現儲蓄只630k,可能是後生不慣儲蓄吧。當然明白兩年前入手8.5mil將軍澳可令他儲蓄盡失,那要趕快在此時盡快重來。男友現得630k,其實點理財都唔會有提供到令佢著眼之收入。反而要考慮上年用盡儲蓄買的將軍澳,其單位租值是否過低? 即現用兩萬蚊已夠租讀者用8.6mil買的將軍澳新樓? 如是? 何不自己比兩萬租將軍澳? 而取回首期加借,將呢近900budget係麗港城買兩個兩房呢? 當然明白麗港城細單位一間450萬已是上年價,亦不一定是該屋苑。惟重點是呢兩間麗港城收既租合共四萬,夠讀者係將軍澳租邊度都可,或更可搬入西貢住house都得。所以讀者男友在理財上的錯,是比心機用盡成幅身家去買間出名租值低既新樓,區份又麻麻,當然立此論的原因和各區數據見買樓教學課程。

關於將軍澳新樓租務價位(實呎租16)

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至於讀者自己,趁後生用了九成借貸買樓收租是不建議,但財務上是可取的。留意上年讀者2.0mil入手觀塘樓相信是質素低樓房,只能吸引某一群低質租客,最大問題係政府供應,集中在B類單位。細價樓上升風潮或會再持續1-2年,但都是一個中短期走勢,長遠都是好區份高質素樓房潛力較好。如下年賣出扣埋稅都有錢賺,請考慮。

見此案男女用筆者角度就係買樓買錯哂。男友買左新樓做住客自用、女友買左間舊價樓做投資者出租、搭錯線。係自己最大舊的資產都未處理好既時候,讀者就當將自己幾十萬資金全投放債基或其他方案收息,只會月收幾千,不會令其財務情況有大改善,恐怕時間一久或會得出筆者之提議無效之說。知道不少有心人都趕住報收息班,可是如果你對自己買樓選擇或對當中考慮要點仲係未清晰,建議同將買樓教學課程納入個人必修之一。此課亦是筆者推出各課程之始。先謝大家支持。












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