婚後無樓公居仔浴火重新 #670

本人同太太33歲, 有兩個小朋友, 分別歲半及3歲半. 08年結婚一直租樓, 但上年太太因開始全職照顧小朋友收入減少. 難敵租金, 因而四口子返媽媽家住. 總共3大2小住在大埔一租置公屋單位, 上年已經供完. 小朋友漸大, 今年頭太太開始有工作, 但人工減少.

 

每月兩人總收入為37000. 手頭資金約有600000. 家用, 保險, 學費開支大, 兩人每月合共只能儲大約5000.

現時居住空間小, 小朋友也漸大, 想一家四口搬返出去. 心想搵一間約實用400尺單位, 應該夠用. 心知手頭資金少, 極其量只能減少家用至每月可以大約8-9000供樓, 但就唔能夠儲錢. 心儀粉嶺居屋或大約250萬私樓.

 

綜合上次諗sir答案,看到幾點

  1. 趁翠屏仲有2.4mil既樓,應用老婆名九成上會入手一間,供只係2.1/2.6 ~ $8000,首期亦係24萬,我有總借貸力為37000/10000*2.59*50% = 4.8mil可有力購買。買後如樓市下跌25%,帳面輸都係60萬。可是如樓市再升20%,中原城市指數見150點。我真係有機會成世冇樓揸手。間翠屏可比阿媽住。
  2. 如弟弟肯夾份,那可一人一半首期用36萬買粉嶺花都三房換大屋。不過名落自己供樓都自己。如有升幅就兩份分。即是我出個九成借錢名額、而弟弟出一半首期及借貸力,相互補益。弟弟輸都盡都係18萬,大家叫有著數

 

 

由發問到現在再睇過諗sir不少回覆, 又剛睇完收息論一書, 心中又有以下想法, 想諗sir再比D意見:

 

正如諗sir 講, 我要一人養四個人, 明白人工收入低, 但改善要轉工都唔係一時三刻可以做到. 如想快快手上車入手一間改善居住環境,可否把現住公屋出售(綠表)? 大約可回130-140萬. 因我媽為業主, 就當佢收晒錢。然後放100 萬去直債, 收最少每年7-8% 息(最好有10%), 當做媽媽家用. 其餘30-40 加用手上3-40萬作首期(8-9成上會)買粉嶺三房(大約360萬)五人同住。一來可以有被動收入分擔家用開支,自已可以多少少錢作供樓用, 二來又可以上車先,三來可以改善居住環境。

 

雖然借貸力用左一半以上, 但估計將來加人工可, 可以增加返借貸力. 不過9成上會每月13k供樓的確吃力, 加息更加重負擔, 所以想8成上會。還是諗sir 一路推崇9成上會, 保留3-40萬現金作其他投資去抵消每月多出供樓開支?

 

諗sir請問意見如何? 我已報收息班學習如何增加被動收入,現時也入手一兩隻ETF 賺價。ETF 的確好特別, 乜都有得玩, 學習中!

 

answer:

上幾個月答了讀者一次,前幾天再在課堂遇到讀者。呢幾個月他不斷爬文,得出一個方法想我說明: 就係人工低既人,是否應賣樓去為自己「洗盤」? 大力闊斧咁去改善自己財政呢?

 

重溫早前概念,就以看一間樓之賣出,如賣樓所得可得自己十年所儲,請賣之。即係如你只月儲$5000,如賣樓扣除洗費可得$600,000,不妨考慮。因為十年樓市必有一中期低位,賣走的樓應能等到低位再吸,值博。

 

至於何謂「洗盤」,就係一個人將全部既資產賣掉,再在適合的投資物投入資金。「洗盤」通常有幾個好處:

  1. 由於洗盤後即冇樓在身。夫婦可一人一間九成上會。如本身是高薪一族,真係可以由沙田搬上九肚山。
  2. 控有樓房而借錢的成本現約2%,如你賣走資產套出資金收息達10%,當中8%差額能收息抵回你半份糧都不為奇
  3. 根據該機構的友好再澄清,行債基方案不需動用個人借貸力,如準時還錢個借貸record不落資料庫。咁就真係令人好似2006年前買樓不核信貸資料庫咁樣,一個公務員竟可hold十間樓咁癲!

 

當然如果你本身控有的樓房在良好地段,亦已有好租客提供穩定月入,那花錢去洗盤係多餘的。讀者早年心想婚後買樓未遲,最後發現洗費有增無減,呢件事始終要搵人「找數」。上次回覆已提過較溫和做法係九成上間翠屏,請阿媽過去住自己一家就留係公屋。如進取方法係搵埋阿媽間樓「洗盤」兼「找數」,同意賣走阿媽間樓可為讀者理財達新局面(咁梗係架啦!)。

 

收回130萬,由公屋轉私樓,當然手上資產質素提升了。40萬實可作實期買粉嶺三房。另一百萬如買直債,是找到10-15%年回報的,更是保本。壞處係有可以一年先派一次息。讀者資金少,不宜等直債的一年派息去資助每月的$13k供樓款項。較可取方法是行較低波幅的直債收息方案,投資標的已在收息堂上說明。棄用中波幅而收12%年息的債基標的物改用低波幅標的物(即2008全都只跌少於3%個隻),收息約9%。見下圖EXCEL早月有學生計出100萬得19.48%方案,其實係類同標的物,不過用了外幣買,要承受額外風險,不建議。所以讀者行低波幅債基,乖乖地收9%左右便算(即月$7500),每月23號派息。

 A

讀者100萬可月收$7500,搬大屋再家人同住。由於佢每月自己可支付9000元供樓,淨低未有能力的供款有債基出的利息將其補貼,貼後更有(7500-(13000-9000) = $3500作加阿媽家用。那請看看母親會否因幫忙及令自己每月多些錢用,將公屋在市場賣出。

 

八成上會是好的,按揭保費少些少。遺憾經估計讀者現金不夠。被逼九成上會。

 

當然ETF亦可提供8%年息,是掛於一系列美國科網股,年內價波幅為24.3-25.8(5.81%)見上圖。其實ETF可幫人實行不同的投資策略。弊在收費低係香港冇人肯講。香港人始終被訓練成為日日買股日日比傭既動物。












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