40歲仍無儲蓄的人 #669

諗 SIR 您好,

近月有幸開始閱讀你的文章，如獲明燈指引。怎樣善用資源，令資產增值對我一直是難題。希望諗Sir 可以指教，給我意見。

我今年42歲；丈夫同齡，有一個小朋友7歲。我月入$54,000，丈夫月入$65,000，我倆雖有穩定工作，但非專業人仕，將來退休只有MPF。每月開支後，所餘無幾。現在有家庭、有車有樓、照顧家人、交最高稅率、手停口停，所以我很希望可為將來家庭和自己打算。

 

丈夫不愛計劃，沒有儲蓄習慣，他說只要身體健康，便能工作有收入。他每月收入大部份花在個人消費 (車、朋友消遣、供養父母等) ，並負責供樓(每月2萭)，但沒有給我家用。而我雖要負責所有其他家庭開支(衣食住行、燈油火爉、差餉、管理費、小朋友洗費\學費\活動費、工人人工、供養自己父母等。另外，我亦堅持每月儲蓄1萭元基金户口，希望小朋友將來可外國升學。剩餘的扣了交稅儲蓄後，我每月只剩$6千元個人開支。現財政狀況如下:

1)    自住深井三房單位是我和丈夫聯名物業。2006年結婚時買入，現估值約6.8M尚欠銀行 2.6M，月供2萭由丈夫負責，仍要供13年。除按揭外，我倆沒有其他負債。

2)    我每月儲蓄1萭元，基金户口現已約有$750,000。丈夫儲蓄，不清楚，應有10萭左

3)    另外，我有股票$100,000、外幣加人民幣户口的$100,000

4)    MPF户口約$550,000

 

2006年結婚前，我自己個人曾擁有一間位於西四小龍的6百幾尺單位(當時約2百萭資買入，9成按揭) 。丈夫當時亦擁有一間自住屯門綠表居屋和媽媽聯名。可惜，買入深井單位後，我和丈夫先後地把單位放售。我把放售單位後賺的錢，投資入深井單位，以減輕每月供款。而丈夫屯門的居屋更要補錢才可以離場。

 

 

丈夫喜歡深井，覺得風水好，亦覺得自己不懂和沒有資金投資，所以不打算搬和買賣物業。他每天駕車上班，公司亦近深井。但我的公司在港島南區，小朋友的小學在九龍塘區，我倆每天上班和學習都十分不方便。最近，奶奶身體轉差，更由旺角搬到我家深井居住，因我家夠大和有工人照顧她。現在，家庭開支再多了，工人又不能全心地兼顧小朋友出入接送，工作和家庭的壓力不少。但眼見現在自己每月儲蓄沒有可觀回報(基金户口幾年來只增長10-15%)，通貨膨脹。那管自己生話怎樣節儉，將來退休後生活費和小朋友外國升學 (我希望自己可以10年後退休，之後可做簡單兼職) ，仍是未能解決。

 

 

為解決困局和達到將來安穩生活目標，我有以下的想法，但不知是否可行。請指教:
1. 實現將來有一宅自住，一宅收租。把深井單位加按，加按後的資金加我個人儲蓄買入市區樓，暫時可作自住(我、小朋友、工人-3人)或投資出租都可。如是，以我財政狀況可買甚麼價錢的樓和哪區呢？荃灣區或美孚可以嗎?
2. 深井單位加按供款可由丈夫負責(可幫他當儲蓄) ，新樓供款可由我負責(可以把每月1萬元儲蓄加入) 。將來其中一樓租金收入可作小朋友外國升學，這是否太理想或可行?
3. 把深井單位加按，再租出。買入市區樓作自住(我、小朋友、工人、丈夫-4人) 。深井租金收入可幫補按揭供款。奶奶可搬回旺角同老爺住，她在旺角有自置物業，只是現在劏了3套房分租以賺每月租金收入。老爺現住一房，奶奶和老爺共有4名子女，我丈夫排第三。
4. 以上方案，深井單位雖要先轉丈夫名以增加按揭成數或減稅嗎？可否不先轉他的名? 是否有我和丈夫都雙贏的方法呢?
5. 甚麼時機可實行以上方案？現在適合嗎？或期望樓市會跌時？但恐怕到時我的基金價值都會下跌，或加按會收緊。
6. 以上都不可行，有其他更適合我的方案和投資？請指教。

希望能得到諗 SIR指教。

 

 ANSWER:

得罪講句，典型一個窮中產，老公更是自私兼無財(+才)。家庭月入$11萬，太太儲蓄約90萬，而男方儲蓄竟得十萬! 是但一個人病左，仔女既書薄費都唔知係邊度黎。知道現在香港個人入息中位數約在12000，不少月入$50000既人認為自己係精英，要消費! 心想有地方住之後，其餘錢可以拎出去威!

 

由大富豪走進大家樂既落差

筆者一個朋友的父親早年是上市公司第二把交椅，工作時從不儲錢，豪洗豪食，從不理財。到老年住在新西一間兩房居屋，日日開飯「大家樂見」。好在佢個仔搵到錢(高級公務員)，生活都叫唔成問題。你問呢個人生規劃有冇問題? 可以係無問題的，因為仔女孝順仲有孫抱。可是自己就要應付由大富豪走進大家樂既落差。香港係福地、唔會餓死人! 可是如果你現在根本就日日「大家樂緊」、你要預備老黎要同人爭紙皮。

 

何況今時唔同往日、你每月出糧後幣值會每日貶去。歷史的洪流轉進人類政經較動盪的一段。

 

讀者深井單位估值6.8mil，係成家資產所在。相信讀者老公係唔會咁易比佢轉名或加供款的。另外根據讀者所述:「丈夫不愛計劃，沒有儲蓄習慣，他說只要身體健康，便能工作有收入。」相信都係自私既藉口。當然讀者搵開5-6萬，又唔信佢比人炒左會冇工返。不過人到中年公司精簡，自己42歲出翻黎做同行可能搵少一半，同32歲後生同酬。或自覺無面轉行由頭做起，那種打擊從未準備? 定係風水好到冇可能發生係自己身上? 另外呢份工真係可以做多廿年到62歲更每年人工跟通賬升?

 

解決是行一拆二之法，深井樓按盡至480萬，即套出4.8-2.6 = 2.2mil。惟此舉令供樓由月供$10000增至$18000。冇補貼老公應唔會放過老婆。那新套出的2.2mil應如何利用? 先用50萬作首期係荃灣買三房，最好搬過去、又或偷偷地租比人都可。而家冒高買樓既原因係: 讀者應趁42歲人借貸力未走下坡前先借錢開拓多項資產，另外在一拆二後讀者自己可單名九成上會。

 

搞好一拆二原樓及新樓都按盡。合符<樓換樓>有錢先借再慢慢還既原則。2.2mil減了50萬作首期。那淨低1.7mil作何? 梗係買債基產出月回報收息，計12%年息，每月收息$17000。咁讀者將其中$7000比老公供樓，佢自己更揸哂成間樓在手，有「著數」之下或肯齊心行此方案。至於讀者自己有1.7mil現金係手，除去比先生七千蚊自己有$10000淨，可作提升自己流動資金之用。其實時間過後，供下供下退休咪有兩樓在手、更多了百幾萬資金，情況同而家差好遠! 而讀者的借貸力是過10mil的、一定做得到。

 

新買的樓可在荃灣。記得之前有個深井個案都係搬出荃灣西做目標。因為荃灣西在交通配套及生活配套都比深井好很多。老公打的返深井都係70蚊，更有巴士直達。另外懂得筆者的分區看市之法，都知荃灣及幾個好區份都share了同幾個特質。最緊要係該區500萬仲勉強有三房可入。

 

最吊詭的地方係讀者老公的媽媽(即奶奶)係旺角搞了間劏房，而奶奶又搬左黎同讀者住，看來最識運用房產賺盡既係佢奶奶。只可惜虎媽犬子、禍遺下代。最後如果老公都係唔同意一拆二，可就咁加按，亦得6.8*70% – 2.6 = 2.1mil，全2.1mil收息$22000，然後讀者單名買間樓仔黎收租。此次選策略差在令讀者新樓上唔到九成及要交多點稅。詳細情況不在此說明。

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。