住宅樓價與國內買家比例之關係

此文原題為回應明報兩篇文章

“雷國怡：樓價偏高 須跌三成 收入追不上 買樓負擔近九七水平” 及“美加息 勢衝擊港樓價”內之論點

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引述“美加息 勢衝擊港樓價”一文的段落，雷國怡也不認同現時香港整體空置率只有4.3％的偏低水平，所以租金和樓價難跌的說法。「兩年前香港中區甲級商廈空置率只有1.4％，但因金融行業萎縮，租客的負擔能力減弱，中區甲級寫字樓租金兩年來跌了足足15%。香港現在住宅空置率雖低，但新樓落成量正增加，而若市民的收入不能明顯增長，租金也難大升，則樓價也難言可不受影響。」

 

首先，明報上文只是說“香港整體空置率只有4.3％的偏低水平”，文中沒有指明是那一類的物業（例如：住宅、工廈、寫字樓等），筆者從數字估計，應是指住宅物業。根據差估署香港物業報告2014，截至2013年12月末，香港整體住空置率為4.1%，較前一年下跌0.2%（2012年：4.3%），屬1997年後新低。但是，若按單位大小去分類，普羅市民需求最迫切的中小型單位（B – C類單位）創20幾年新低，短缺問題何其嚴峻。

 

圖1：1997年 – 2013年A – C類及整體住宅空置率

 

整體住宅空置由1997年的3.8% 升至2003年高位的6.8%，然後由2004年起持續下跌至2013年年末的4.1%。從圖1顯示，由2004年起，中小型住宅（A – C類）的空置率持續下跌，A – B類住宅雖然已跌至近乎乾水的3.5 – 3.6%。由於差估署空置數據存在一定數量的過渡性、臨時性的假空置，例如：

• 裝修中的臨時空置；
• 已簽買賣合約/租約但未交付的空置單位；
• 新落成而未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位；
• 發展商已收購的部份的舊樓單位，但仍未能啟動市區重建，為減低行政成本，一般不會出租這些單位，只會讓其空置；
• 沒人住或沒人敢住的凶宅；
• 真正待售、待租的空置單位等等；

在考慮差估所說的空置率 / 量時，當中必須知道有一些是不能避免、臨時性的假空置存在。因此，3.5% – 3.6% 空置率很大程度上反映總存量佔8成的A – B類單位已近乎 “fully occupied”， 概念與3.2%失業率已當為“全民就業”一樣。其中存量佔約5成的B類單位，2013年空置率跌至3.6%，創1988年後的25年新低，短缺何其嚴重！！

 

 

 

以空置率跌幅而言，C類住宅空置率跌幅最大，由2002年的11.1%跌至2013年的4.5%；於2011至2013這3年，C類空置率跌幅最為急速，由2011年的7.7%跌至2013年的4.5%。由於空置率為自用需求與供應合成後的結果，有關趨勢反映C類住宅有著更強大的需求增長。而存量佔約12%的C類單位，其2013年空置率跌至4.5%，創1993年後的20年新低。

 

C類空置近2 – 3年由7.7%起急跌，主要與名城1 – 3期的4,200 – 4,300伙單位有關，因為名城1 – 3期於2010 – 2012年期間分段落成及入伙，基本上有關單位于2013年內已被市場完全吸納，這是導致C類單位及沙田區空置近幾年急跌的原因，証明需求何其龐大。

 

第二，雷生文中說，“兩年前香港中區甲級商廈空置率只有1.4％，但因金融行業萎縮，租客的負擔能力減弱，中區甲級寫字樓租金兩年來跌了足足15%”。我認同過去2年中區甲廈租金有一定程度的下跌。但是， 根據差估署香港物業報告2011 – 2014（Table 17），中西區甲廈空置率如下：

中西區甲廈空置率
截至2010年12月末 （香港物業報告2011）	4.9%
截至2011年12月末 （香港物業報告2012）	3.7%
截至2012年12月末 （香港物業報告2013）	6.3%
截至2013年12月末 （香港物業報告2014）	6.2%

 

從差估署數據去看，中西區甲廈空置率的確上升，這組空置率上升與中西區甲廈租金下跌的現象是與常理預期是一致，似乎租金與空置的步伐沒有跟隨雷生的論點而行。雷生到底如何搜集到 “中區甲級商廈空置率只有1.4％”的數據呢？筆者倒有興趣知道，雷生可否回應1.4%的數據出自何處。

之後論點留意明天貼文!

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文章刊載已獲筆者授權

by Peter Paker

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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