Hi諗Sir,
我是你的長期讀者,參加過你的課堂,如買樓及收息101 – 103等等。對我來說,它們真的非常有用。而且我已報名會參加九月的ETF課堂。最初,我把加按的錢一直放入銀行,等待機會希望然後完成「一生三宅」。但當看完你的文章後, 發現原來在等候期間還有其他方法可以戰養戰,當然馬上報讀課堂和實行。在此, 再說一聲謝謝!
參加課程後,我執行了保險(5年115%穩袋收息方案) 和債基方案 (約12%的回報
)。然而,當兩個小朋友出世後,每月的開支迅速增加,有時甚至比收入還多。而可預
見這情況將會變得更嚴重。
所以,我想請教諗SIR的意見,檢討我現有的投資組合,希望可以增加我的被動收入。一方面可以在樓市下滑時能出擊,另一方面, 若情況許可下,希望我的太太可以早點退休,或者至少能找一份輕鬆的工作,多些時間陪伴孩子成長。
因此,希望能增加每月被動收入至約每月開支的50% ($40-50K)。
家庭狀況如下:
本人和太太40歲,家庭月入$90K.
資產/負債:
1. 有一自住3房單位(新界區) ,我的太太名,市值8.5M,餘下貸款$4.3M(連加按) ,每月供款約$23000
2. 流動資金(HKG/RMB),約 1M
3. 股票 (主要藍籌和A股ETF) ,約 1M
4. 保險 (5年115%穩袋收息方案, 1.2M capital + 3.8M loan (3 mth hibor + 1.1%)),月供約$4700
5. 人仔債券, 0.4M capital季收¥4700 (per quarter) [無計入每月收入, 當作流動資金]
6. 債基方案 (約12%的回報) , 1M capital + 0.6M loan, 淨月入 $9500
家庭總借貸力
= (90000/10000 * 2.59 * 50%) = 11.6M
餘借貸力
= 11.6M – 4.3M= 7.3M
[Note: another 3.8M loan for lump sum insurance plan; might need to further
deduce when buying flat, i.e. 7.3M – 3.8M = 3.5M]
資產負債表:
從負債表上看, 平均淨現金流已是負數。這讓我很擔心。當然,我會盡力降低開支。希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝!
苦惱的爸爸上
answer:
猶記得首次認識讀者，佢係問一份20年可升5倍的保險可買? 經落堂快答之後，相信讀者明白了什麼保險係應買、什麼是不應買。至今已半年，見到讀者懂得計出自己借貸力，知道自己借足幾多而在買樓時知所進退。另外又為自己寫出了開支月入表，認真為自己處理財務問題，令筆者覺得欣喜。今次除了是讀者提問筆者外，撰寫此份問題亦是對讀者自己一個考核。無論往下答案係點，已見讀者在理財方面已進步不少。
當然要錢多左在手先令進步一詞形容其實。讀者用債基方案令自己家庭月入由九萬升至十萬。再將1.2mil放入「5年115%穩袋收息方案」在期終後雙倍奉還。現想請問有否更進一步對策? 令所投資金額像半澤一樣有能「十倍奉還」?
先看讀者的支出/收入表(上頂圖)，得罪講句係一個窮中產。特徵? 收入頗高而生活質素一般。何解一般質素? 見讀者兩公婆每月自己衣食住行只用$26000，即每人$13000，可能一個剛出黎做野既妹妹連埋置裝打扮都比佢地洗費高。如果唔係債基方案月產出一萬「頂兩下」、讀者即成月搵九萬洗足十一萬之人。人地九出十三歸佢就「九歸十一出」! 正因如此，讀者都心覺不妙。現脅1mil流動資金加上1mil股票求出路。
筆者分析，佢有兩條路可試選:
A餐 保守型
此案讀者不賣樓只要將現有資金回報再提升。捱到2017年希望按揭政策鬆縛，將其新界三房套出九成。即如當時價值係8.5mil讀者可再套多8.5mil*90% – 4.3mil = 335萬。你心想加按唔係最多套七成架咩? 而家梁生仲將加按套現金額限在至4.2mil，你見讀者都係因咁而冇套啦! 是的! 所以讀者只要等到樓市政策鬆了四百二那限，即可套現至樓價七成，即可套多8.5mil*70% – 4.3 = 170萬。再巧妙加強借貸方法，取有335萬有可能。而讀者總借貸力高達11.6mil，加按得三百萬此事可成。惟一切要等政策鬆縛。當然到時如果樓價跌左，套出既錢會打些少折啦!
咁現時惟有用手上一百萬港幣加一百萬股票再諗下啦。其實大家與其買一百萬大籃籌，不如將三十萬用作買三倍於恆指升幅的ETF，其實效果比你手持一百萬買哂匯豐恆生仲好! 那淨低70萬呢? 收9%息，此為筆者現正收息的ETF(下圖)，25.1現價每月派0.2093股息，即剛好10%。一年波幅約+/-10%，比中電(^0002)仲低。讀者將一百萬轉至此，年收$700,000，即月收$5800，先買不用借。熟悉後再想倍大之法。
之於淨低港幣，不如同銀行傾將按揭計劃轉做靈活按揭戶口，一年收息等同一年按揭息口支出。將50萬放入去收2%，年收$10000，即月收$800。淨低$500,000放入新加強債基方案，收$15%一年，月增$6000回報。此情況後我們有4件事提升讀者月現金流:
- 原有債基1.0MIL本金。月收$9500
- 新做債基方案50萬本金。月收$6000
- ETF放入70萬。月收$5800
- 3X ETF放入30萬。捕捉恆指升幅
- 人債轉做人仔債基(不可借貸)。$400,000有9%，月收$3000人仔
總計現金流: 9500+6000+5800+3000(人仔) = $25,000。那讀者正現金流再增加約$15000，每月家庭收入支出即平衡。而手上有50萬CASH應急。而ETF、債基全可即沽保持流動性。
B餐 進取型
如不賣樓讀者一定要等特首發落，等政策鬆縛。如想取回主動權，要部署賣樓。惟讀者新加按應未過罰息期。可能要等年尾先行。
賣樓，即套回(8.5-4.3) = 4.2MIL。好多人都識賣，好少人會補飛買返間細。造成不時都有讀者來文對早年賣樓極懊悔(見<樓換樓>個案8: 為樓傷感情、賣樓前醒定)。賣樓後持有4.2MIL，用5.0MIL係荃灣/東涌買間三房樓收租，付幾多首期自己決定，在買樓教學課程已授機宜。假如付一成首期，用錢50萬，供樓要$17000，而該樓收租$18000，可兩相抵。此舉為讀者保有一著。萬一樓市再升都有物業對衡「買唔返」既風險。萬一下跌，讀者成功在高位cap水，由大樓換細樓都係減持獲利的一種。
如想慳錢那要搬入新買三房。若想維持原區可以續租原址，三房就當係名城都係$21000左右。總之個盤越新，租樓價錢越平! 那可以住下新樓個靚裝修，最唔方便係小朋友讀書。不過此事可因原區租住解決。亦因為讀者太大負擔，必先有付出才可將現有格局改變。
那攪好住之後讀者手上有1.0mil現金、賣哂股票又有另1.0MIL，再賣樓再買後有4.2mil-0.5mil = 3.7mil淨。三者相加5.7mil在手，有一馬平川之勢。兵分三路由ETF、債基、直債收息。用1.7MIL買上段提到之ETF，收息$14200。用2.0MIL買債基，月收$20000。用2.0MIL買直債，今日smart pick為香港地產商永續債，offer yield為12.48%，月收$20800。可能你最驚訝係:「竟然係買直債最高息!?」有的，識得玩可以咁都得! 當然大家要了解每件事之特性。
那讀者行B餐。直接住新買5.0MIL樓而不租大單位:
唔使再供新界三房 +$23000(支出表多了)
原有債基 $9500
新三房九成上會 -$17000
新債基 $20000
ETF $14200
香港地產商永續債 $20800
人債轉做人仔債基(不可借貸)。$400,000有9%，月收$3000人仔
在釋放了原有三房之後自己家庭搬去較舊的三房(些少犧牲一定要!)。支出/收入表多了$74,100!!
HK$(+23000+9500-17000+20000+14200+20800+3600)
即上上圖的原本每月洗突$10369變至有淨$63731!!! 我相信保守些少令家庭每月有淨$30,000讀者都願! 能否拿出心力賣樓再住舊三房令自己月月有$落袋，一切看讀者心力。如果搵到朋友肯同佢樓換樓，印花稅都慳埋!
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物
※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.
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【聶SIR – 講座】
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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F
是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略
講 者：聶sir
時 間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用：全 免
地 址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)
【我要報名 網上填表】
聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用：$2,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入 課程】
【我要報名 YUS41U： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
–內容：
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」
聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)
2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用：$1,500
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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內容：
聶SIR【股市淘金系列】課程
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聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用：$3,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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內容：
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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。
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2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)
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費 用：$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢。
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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內 容：
股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法
配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作
複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】：填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
