諗SIR,
本人數月前才開始看諗SIR的文章,對於諗SIR的眼光及分析能力,深感佩服。現想向諗SIR請教,因應本人情況,應如何部署『一生三宅』及為小朋友將來到外國升學作好準備,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~!
家庭狀況
本人同先生37歲,家庭月入$110K,需供養3位小朋友(介乎2~6歲)及雙方父母,因家庭開支大,每月約儲20%。本人在銀行工作,可享員工福利1%息率借$6M貸款。
資產
1. 有一自住兩房單位(九龍區),剛完成加按。單位市值$5.7M,貸款$4M,先生單名持有,H+1.7%,月供約$15,000。
2. 股票 $1.5M
港元定期 $2.3M
人民幣定期 ¥1M
3. 各自私己錢 (以備失業時用,夠半年用)
計劃
1. 目前單位已不夠住,計劃於明年初,利用員工按揭福利,買入$7M~$7.5M三房單位作自住,用本人單名持有。夫婦在九龍區上班,小朋友在灣仔區上學,現正煩惱應在哪區置業?港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不太理想;目前較喜歡將軍澳區,因不論在價錢、樓齡、設施、社區配套上,都較適合我們。不過,知道諗SIR對該區前境不太看好,請問還有哪些地區可考慮?
2. 完成計劃1後,會將目前自住兩房單位租出,租金收入與供樓款項相抵銷。
3. 希望5年內,待樓市稍回落時,利用手上剩餘資金及額外儲蓄,再購入一個$4M收租物業,希望以租養租。
請問諗SIR對以上計劃有何意見?風險高嗎?請不吝指教!
平凡人上
answer:
謙者收入都好過不少香港人啦,惟此等人仕在港生活質素仍然好差。筆者之所以用「好差」,係因為對白領生活有點感受。返工就因為受左個五皮幾人工誠惶誠恐,放工對住小朋友加上四個爸媽。此等付出,換來同工人屈就在400呎(實用)兩房,那筆者對此等人仕有何建議?
由於讀者借貸力頗豐的,所以不用將樓減接至5成或之下再租出去符合金管借貸規定。由於兩個人養七個人,如每每跟從政府政策「多返工少買樓每月準時供MPF」,筆者好肯定你的財富只會養肥電視機上看見的權貴。見讀者來文,好需要搞清買樓的投資需求及消費需求,再好好學習如何選舉區域及睇盤。相信看畢此回覆後要點時間消化,所以不要趕後天的8月買樓課、留待10月買樓課星期六班好好到堂大家交流下買樓投資上的各方思維及做法、好好運用自己借貸力又不過火位。
當然可趁此予些免費資訊,見讀者用700萬BUDGET去搵三房,引用讀者說「在港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不理想;將軍澳喜歡亦合預算,因在價錢套都較適合,不過知道諗SIR對該區前境不太看好。」筆者意見是大家可以換轉解讀,就是將軍澳點解7百萬有房合讀者之預算及配套的? 因為香港人給的答案就是該區樓市不看好。將軍澳樓能附合人的消費意欲、惟投資價值一般,所以走勢就……
留意筆者習慣將買樓的消費需求及投資需求切割。其實買樓一般是全盤考慮,可是見不少人總搞唔清,所以將大家思考模式理順後再解此案情況。至於可能最心急係讀者,問:「咁我即係要點做。」答案先免費予參考,就係買間有投資價值既樓、而租將軍澳。當然租樓有個唔方便就係可能每隔幾年要搬,不過筆者相信你要係該區搵屋租,應比其他區域易好多。
那讀者搬左去將軍澳,九龍兩房應租出。應租金及供款可兩相抵。十幾年過後即完成一生第一宅。另銀行予的STAFF LOAN優惠,好唔好袋埋落袋? 當然讀者可用STAFF LOAN買將軍澳三房自住、惟此舉會令讀者借貸力用得太盡,因家庭總借貸力為110000/10000*2.59*50% = 14.2MIL。假如再問銀行借6.0MIL加上原有4.0MIL,讀者係咪肯定想係呢個moment揹一千萬樓債上身? 筆者看法是用銀行貸款去買間樓比父母住、再換返父母間樓收租(如果佢地係有樓係手)。地點可以是有西鐵但遠些少既荃灣美孚,老人家未必想住在市區,而該區有4-5百萬的大三房予父母居住。作此法即完成一生二宅。另外step down買荃灣後借貸力應只用了一半。咁做萬一樓市下跌讀者可站在受惠者一邊。
至於讀者的股票 $1.5M、港元定期 $2.3M、人民幣定期 ¥1M都在浪費著。你唔好以為放係銀行實無事,其實你的儲蓄每天正支付政府開支及官員消費。此不作解,詳看「儲錢不如儲現金流」。
1.讀者的1.5mil股票相信都係匯豐中銀那類大籃籌。建議減低股票組合至原有1/3,即50萬,而將當中50萬金額投於於3x中國ETF。原因係買大籃籌,咁不如買指數。買指數,咁不如買夠三倍。補回昨日有人提問的ETF走勢圖(上頂圖),價由2014年4月至今由$20水平升至36。你可能問呢「味」野會唔會好大風險? 會的! 如上證綜指未來都比今日(約2200)低水,你可能要蝕錢。不過吾等對內地股市再大跌之風險不放在心上,所以用此ETF作進。咁做起碼冇供股、冇攤薄、唔使比出面上市公司主席抽水。另外由於3倍升幅,所以只用原150之50萬去投資,已有近同150之效果。
2.那收回(150-50)=100萬,作什? 債基是也。一百萬收12-14%年息,即月收$11600-10000,夠津貼將軍澳租樓。
讀者運用保本債券,每月又多收六千人仔。人仔債加上債基,已夠將軍澳供樓,自己又有兩間樓收租,仲有2.3MIL港幣定期伺機買第三間。一生三宅都唔係咩難事。
【收息投資課程】Batch 70(十二月班last 三個位,報名請即聯,收滿就停不提前通知)
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區
諗sir接受J2兄弟幫節目訪問
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」
(中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法
*(下)諗sir於NOW TV的訪問
- 2013年至今不停授課
- 諗sir為理財策劃師(CFPCM),暢銷書作者,ViuTV 、NOW TV嘉賓,<經濟一週>專欄作者,美聯物業及花旗銀行的講座嘉賓邀請對象
諗SIR(收息101)【收息投資課程】DV70及71班
DV70 第一堂: 2019年12月14日(六) 14:00-17:45(普通A位)
DV70 第二堂: 2019年12月21日(六) 14:00-17:45(普通A位)
或
DV71第一堂: 2020年2月5日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
DV71 第二堂: 2020年2月12日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
DV71 第三堂: 2020年2月19日(二) 19:15-21:15(有優先A位)
或
平日班三天內容, 與星期六班兩天內容相同
地點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
目前費用: $4900
*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課
補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課,或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課,再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程,留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五,星期六下午,睇片段前需預約及交付HK$50。
–
現時有位-優先A區: 可開課前20MIN 入場自選座位
現時有位-普通A區: 可開課前10MIN 入場自選座位。
現時有位-普通B區: 背向諗SIR,有投映屏播映powerpoint 、開課時入場坐B區
途 徑1: 【網上報名:課程報名表】
途徑2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後,利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款
或途徑3: 短訊報名:WhatsApp 63832145
或途徑4: 電郵報名:[email protected]
查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV70」
途徑5: 即時信用卡付款及留位 BATCH 70(嚴禁轉售留位)
- 按下 ”pay now” (之前問左我地仲有冇位先)
- 傳回 paypal 收據及手提號碼
- 無論有冇 paypal 戶口都可付款的

DV系列【收息投資課程】詳盡內容:
*課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口
–
< 首部份課程 >
債券投資了解及精明慳錢買入方法
選取債券之步驟
怎樣用債券穩獲10%年回報
本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案
解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解
達成財務自由的理財方針
–
< 次部份課程 >
基金太多,點去比較?
基金經紀不會提及之買賣需知
如何判斷債基、直債的出入市時機?
債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費?
債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
–
< 後部份課程 >
有咩保險可以CUT?
保單融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?
細水長流目標保證8.0%保險方案
保費融資選擇、醫療保險選擇正解
–
–
諗SIR(收息103)【收息實習班】/TEDP53班 (52班已滿謝謝,請報53班)
※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!
DP53 第一課: 2020-01-11(六) 14:00-16:00(有位)
DP53 第二課: 2020-01-18(六) 14:00-16:00(有位)
或
DP52 第一課: 2019-12-09(一) 19:15-21:15(full)
DP52 第二課: 2019-12-16(一) 19:15-21:15(已滿)
費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
- 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
- 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP53」
- 收息103舊生網上填表報名
–
補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課,或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課,然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程,留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五,星期六下午,睇片段前需預約及交付HK$50按金,到步可退回。
–
–
–
內容:
債基出入市應看之訊號教育
市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20、25%! 每次不同介紹
有銀行朋友幫你順利報行方案及到場介紹 – 即你減省買入費用及其他支出
幾時買及用咩方法分段入市之考慮
高階保險收息方案
令執行債基方案更順暢的留神小處
往後重讀收息103只需$1500
成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
*討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500)
*討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程