工廈分析(上)

簡介

 

 

過去，我一直主力寫住宅分析，想來個新嘗試，試試寫一至兩篇工廈分析的文章（即：分層工廈）。不過，在開始前我要強調兩點。第一，筆者目前持有工廈投資，讀者們要獨立思考及分析本文的觀點，以及有必要自行去實地考察及了解實際情況；第二，本文的部份觀點及工廈投資的大方向來自筆者其中一位朋友，首先要多謝朋友的分享，我十分認同他的看法，而我之前亦未曾考慮過這些觀點，筆者只是利用數據去分析及論証他的觀點，以及利用數據去詳細分析各區工廈的情況。

 

 

對工廈的看法

 

<1>  工廈存量負增長

 

工廈存量負增長，尤其在市區，工廈不斷活化至酒店、寫字樓或者是零售項目，以致分層工廈存量不斷下跌。在觀塘區，受政府起動九龍東及遊輪碼頭的刺激，有一定數量的工廈已慢慢活化，以致工廈存量不斷下跌。例如，波叔用5億元購入 V City 附近的屯門有成工業大廈，據聞將會活化至零售項目；新地將葵涌聯泰工業大廈全幢改裝至零售消閒項目，並命名為「活@KCC」；荔枝角 D2Place 已是完成工廈活化的零售項目。

 

<2> 二手呎價 ≦ 建築成本

 

此外，目前二手傳統工廈成交呎價由屯門最平的 $1,7xx（大單位）- 最貴的$2,xxx（細單位），至九龍東的$5,xxx，普遍成交價$3,xxx元都有交易。目前的普遍建築成本要$3,000/呎的情況下，現在二手成交價連建築成本都未夠或者僅及建築成本，基本上發展商沒有很大誘因大規模去興建全新工廈。

 

由於受工廈活化影嚮 <1>，以及目前在二手成交呎價與建築成本差不多的情況下 <2>，工廈存量只會持續下跌，詳細存量數據會在下文分析。

 

<3> 工廈用途多元化，需求正增長

 

據筆者的實地考察，目前工廈用途十分多元化，例如，貨倉、半倉半寫字樓、迷你倉、mini-office、酒窖、特賣場（夜服、鞋履、食品）、中西式私房菜、洗碗工場、包裝工場、食品工場（砵仔糕、燒味）、教會、拳館、中式武館、大中小型物流中心、舞蹈室、補習社、粵曲唱戲、band 房、文化創作、化粧攝影 studio、機械工程工作室、住宅劏房等等，簡直多不勝數。

 

<4> 供不應求，需求向下流

 

以今天香港的經濟規模及社會需求來看，目前商業及零售物業正面臨供不應求的情況，以致一般零售及商用物業整體租金持續大幅上升。但是，在市場上總會有些較低檔次的行業無法承擔如此高昂租金，而要搬至一些租金相宜的物業（例如：工廈等）繼續經營，以致市場對租金相宜的物業會有較旺盛的需求。在眾多種類的物業當中，工廈差不多已是最平的商用物業。

 

情況正如現今住宅的情況一樣，今天住宅因供應不足而租金急速上升，租客面對有限的預算，租客只會流向較遠、較細及較低檔次的住宅物業，以致新界東、西細住宅單位不論租金及售價升幅都大幅跑贏港島區大單位。

 

由於用途不斷擴闊 <3> 且面對需求向下流的趨勢下<4>，對工廈的需求持續上升，近十多年空置由高位的11% 跌至2012年末的5%，詳細數據會在下文分析。

 

綜合上述 <1> – <4> 點的因素，工廈存量負增長（眾多物業種類中，我估計可能只有工廈的存量是負增長），且面對需求正增長，工廈的前景理應可以看高一線。

 

 

數據分析 – 整體篇

 

在數據分析方面，我會兩部份去寫。第一部份為整體工廈的分析；第二部份為各區工廈的情況分析，我會分析各區工廈數據的趨勢，數據如何破解大眾預期的盲點，以及簡述個別區域的基建發展。

 

工廈存量

 

正如上文所述，工廈存量負增長，到底具體情況是怎樣？

 

根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」，截至2012年12月31日，全港各區分層工廈存量為1,714萬平方米（1平方米：10.76平方呎）。由1997年至2012年的16年內，工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米，而累積落成量只有45.5萬平方米，累積凈拆卸量約70.8萬平方米。其中，1997年單一年內，當年落成量已經有18.1萬平方米。即是說，在1997年後的十多年，工廈落成量非常緩慢。詳情可參閱圖一。

 

圖一

 

港九新界的當年落成量及拆卸量最早由2004年起開始被統計，詳情如下：

 

	累計拆卸量(平方米)	累計落成量(平方米)
港島區	71,200	–
九龍區	251,300	109,500
新界區	100,700	78,700
總計	423,200	188,200

 

 

工廈需求量

 

根據差餉物業估價處，有兩個數據可以用來評估工廈的需求情況。第一個數據係空置率，其次是當年新增使用量。大家應已清楚空置率，空置率其實可反映自用剛性需求與供應合成後的結果，筆者以前文章已作解釋，不再詳述。

 

至於當年新增使用量，其背後是有一條公式，如下：

 

當年新增使用量 = 年初空置量 + 當年落成量 – 當年拆卸量 – 年未空置量

 

表面去看，「年初空置量 + 當年落成量 – 當年拆卸量 -年未空置量」好像與「當年新增使用量」好似沒有什麼關係。讓我舉個例子去解釋，假設：

 

年初空置量為100平方米；

當年落成量為15平方米；

當年拆卸量為0平方米；

 

即是說，市場當年的總供應量為115平方米。當去到年末，市場剩下90平方米的空置量。那麼，當年新增使用量或當年新增需求量為25平方米（100平方米 + 15平方米 – 90平方米）。這個就是“當年新增使用量”的概念。

 

根據圖二，藍色線顯示由1997年至2012年，分層工廈的累計每年新增使用量，當中有正數或者負數。尤其在經濟衰退期間（如2001 – 2003年、2009年），工廈新增使用量于大幅、急速下跌至負數；而經濟好景時，新增使用量增長可以很快；這反映工廈需求對經濟好壞極為敏感，我認為投資者有必要特別留意這點。

 

圖二正正反映工廈正處於存量負增長、需求正增長的趨勢，而這個趨勢就是筆者朋友一直強調的工廈大方向。在這情況下，整體工廈空置率急速下降（圖三），由2001年的10.9%下跌至2012年的5%，下降幅度相當驚人，且其趨勢還在明顯下降軌道當中。

 

以住宅為例，大家成日話85,000係當年推倒樓價的元兇，但在2002 – 2003年私宅及居屋供應高峰期內，這兩年的住宅空置率其實只是6.8%；今天大家經常說住宅供不應求，但大家知否，其實2012年年末住宅的空置率只是4.3%，近十多年住宅空置率高低差距只是在6.8% – 4.3%之間，住宅租金、樓價甚至感覺已經有這麼大的分別。以工廈空置率急降的幅度去看，反映工廈需求增長有著比住宅更強烈的變化。

 

由於工廈用途及需求出現急劇改變，工廈售價過去幾年跑贏零售業樓宇、寫字樓及住宅，詳情可參閱圖四。

圖二：1997年 – 2012年分層工廈

 

 

累計每年新增使用量及累計淨拆卸量

 

圖三：1997年 – 2012年分層工廈空置率

 

圖四：1997 – 2012年差估署

各類物業售價指數

 

另一方面，由2005年起，當年新增需求量其實可以分開港島、九龍及新界去統計及計算。整體而言，由2005 – 2012年，全港累計新增使用量為416,500平方米，其中新界區表現一枝獨秀，這8年內累計新增使用量為367,400平方米，新界區的新增需求大幅跑贏港島及九龍，主要原因可能與新界區較近內地有關，詳細數據可參閱圖五。

 

圖五：2005年 – 2012年全港工廈累計每年新增使用量

 

至於新界，其實包含9個不同區域，例如：屯門、沙田、葵青、荃灣、元朗、北區、大埔、西貢及離島。如果可以知道各區的新增使用量，就可以知道那個區有較大需求。

 

由於「香港物業報告」只披露各區的年末空置量及當年落成量，沒有披露各區當年拆卸量，因而筆者無法準確計算各區的新增使用量。但是，倒有亦有另一辦法去分析各區的需求及使用情況；同時，如果詳細分析各區工廈的空置率，亦會發現區與區之間的空置率存在極大的差異。筆者將於下篇文章詳細交代。

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文章刊載已獲筆者授權

by Peter Paker

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

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Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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