工廈分析(上)

簡介

 

 

過去,我一直主力寫住宅分析,想來個新嘗試,試試寫一至兩篇工廈分析的文章(即:分層工廈)。不過,在開始前我要強調兩點。第一,筆者目前持有工廈投資,讀者們要獨立思考及分析本文的觀點,以及有必要自行去實地考察及了解實際情況;第二,本文的部份觀點及工廈投資的大方向來自筆者其中一位朋友,首先要多謝朋友的分享,我十分認同他的看法,而我之前亦未曾考慮過這些觀點,筆者只是利用數據去分析及論証他的觀點,以及利用數據去詳細分析各區工廈的情況。

 

 

對工廈的看法

 

<1>  工廈存量負增長

 

工廈存量負增長,尤其在市區,工廈不斷活化至酒店、寫字樓或者是零售項目,以致分層工廈存量不斷下跌。在觀塘區,受政府起動九龍東及遊輪碼頭的刺激,有一定數量的工廈已慢慢活化,以致工廈存量不斷下跌。例如,波叔用5億元購入 V City 附近的屯門有成工業大廈,據聞將會活化至零售項目;新地將葵涌聯泰工業大廈全幢改裝至零售消閒項目,並命名為「活@KCC」;荔枝角 D2Place 已是完成工廈活化的零售項目。

 

<2> 二手呎價 ≦ 建築成本

 

此外,目前二手傳統工廈成交呎價由屯門最平的 $1,7xx(大單位)- 最貴的$2,xxx(細單位),至九龍東的$5,xxx,普遍成交價$3,xxx元都有交易。目前的普遍建築成本要$3,000/呎的情況下,現在二手成交價連建築成本都未夠或者僅及建築成本,基本上發展商沒有很大誘因大規模去興建全新工廈。

 

由於受工廈活化影嚮 <1>,以及目前在二手成交呎價與建築成本差不多的情況下 <2>,工廈存量只會持續下跌,詳細存量數據會在下文分析。

 

<3> 工廈用途多元化,需求正增長

 

據筆者的實地考察,目前工廈用途十分多元化,例如,貨倉、半倉半寫字樓、迷你倉、mini-office、酒窖、特賣場(夜服、鞋履、食品)、中西式私房菜、洗碗工場、包裝工場、食品工場(砵仔糕、燒味)、教會、拳館、中式武館、大中小型物流中心、舞蹈室、補習社、粵曲唱戲、band 房、文化創作、化粧攝影 studio、機械工程工作室、住宅劏房等等,簡直多不勝數。

 

<4> 供不應求,需求向下流

 

以今天香港的經濟規模及社會需求來看,目前商業及零售物業正面臨供不應求的情況,以致一般零售及商用物業整體租金持續大幅上升。但是,在市場上總會有些較低檔次的行業無法承擔如此高昂租金,而要搬至一些租金相宜的物業(例如:工廈等)繼續經營,以致市場對租金相宜的物業會有較旺盛的需求。在眾多種類的物業當中,工廈差不多已是最平的商用物業。

 

情況正如現今住宅的情況一樣,今天住宅因供應不足而租金急速上升,租客面對有限的預算,租客只會流向較遠、較細及較低檔次的住宅物業,以致新界東、西細住宅單位不論租金及售價升幅都大幅跑贏港島區大單位。

 

由於用途不斷擴闊 <3> 且面對需求向下流的趨勢下<4>,對工廈的需求持續上升,近十多年空置由高位的11% 跌至2012年末的5%,詳細數據會在下文分析。

 

綜合上述 <1> – <4> 點的因素,工廈存量負增長(眾多物業種類中,我估計可能只有工廈的存量是負增長),且面對需求正增長,工廈的前景理應可以看高一線。

 

 

數據分析 – 整體篇

 

在數據分析方面,我會兩部份去寫。第一部份為整體工廈的分析;第二部份為各區工廈的情況分析,我會分析各區工廈數據的趨勢,數據如何破解大眾預期的盲點,以及簡述個別區域的基建發展。

 

工廈存量

 

正如上文所述,工廈存量負增長,到底具體情況是怎樣?

 

根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」,截至2012年12月31日,全港各區分層工廈存量為1,714萬平方米(1平方米:10.76平方呎)。由1997年至2012年的16年內,工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米,而累積落成量只有45.5萬平方米,累積凈拆卸量約70.8萬平方米。其中,1997年單一年內,當年落成量已經有18.1萬平方米。即是說,在1997年後的十多年,工廈落成量非常緩慢。詳情可參閱圖一。

 

圖一

 

港九新界的當年落成量及拆卸量最早由2004年起開始被統計,詳情如下:

 

  累計拆卸量(平方米) 累計落成量(平方米)
港島區 71,200
九龍區 251,300 109,500
新界區 100,700 78,700
總計 423,200 188,200

 

 

工廈需求量

 

根據差餉物業估價處,有兩個數據可以用來評估工廈的需求情況。第一個數據係空置率,其次是當年新增使用量。大家應已清楚空置率,空置率其實可反映自用剛性需求與供應合成後的結果,筆者以前文章已作解釋,不再詳述。

 

至於當年新增使用量,其背後是有一條公式,如下:

 

當年新增使用量 = 年初空置量 + 當年落成量 – 當年拆卸量 – 年未空置量

 

表面去看,「年初空置量 + 當年落成量 – 當年拆卸量 -年未空置量」好像與「當年新增使用量」好似沒有什麼關係。讓我舉個例子去解釋,假設:

 

年初空置量為100平方米;

當年落成量為15平方米;

當年拆卸量為0平方米;

 

即是說,市場當年的總供應量為115平方米。當去到年末,市場剩下90平方米的空置量。那麼,當年新增使用量或當年新增需求量為25平方米(100平方米 + 15平方米 – 90平方米)。這個就是“當年新增使用量”的概念。

 

根據圖二,藍色線顯示由1997年至2012年,分層工廈的累計每年新增使用量,當中有正數或者負數。尤其在經濟衰退期間(如2001 – 2003年、2009年),工廈新增使用量于大幅、急速下跌至負數;而經濟好景時,新增使用量增長可以很快;這反映工廈需求對經濟好壞極為敏感,我認為投資者有必要特別留意這點。

 

圖二正正反映工廈正處於存量負增長、需求正增長的趨勢,而這個趨勢就是筆者朋友一直強調的工廈大方向。在這情況下,整體工廈空置率急速下降(圖三),由2001年的10.9%下跌至2012年的5%,下降幅度相當驚人,且其趨勢還在明顯下降軌道當中。

 

以住宅為例,大家成日話85,000係當年推倒樓價的元兇,但在2002 – 2003年私宅及居屋供應高峰期內,這兩年的住宅空置率其實只是6.8%;今天大家經常說住宅供不應求,但大家知否,其實2012年年末住宅的空置率只是4.3%,近十多年住宅空置率高低差距只是在6.8% – 4.3%之間,住宅租金、樓價甚至感覺已經有這麼大的分別。以工廈空置率急降的幅度去看,反映工廈需求增長有著比住宅更強烈的變化。

 

由於工廈用途及需求出現急劇改變,工廈售價過去幾年跑贏零售業樓宇、寫字樓及住宅,詳情可參閱圖四。

圖二:1997年 – 2012年分層工廈

 

 

累計每年新增使用量及累計淨拆卸量

 

圖三:1997年 – 2012年分層工廈空置率

 

圖四:1997 – 2012年差估署

各類物業售價指數

 

另一方面,由2005年起,當年新增需求量其實可以分開港島、九龍及新界去統計及計算。整體而言,由2005 – 2012年,全港累計新增使用量為416,500平方米,其中新界區表現一枝獨秀,這8年內累計新增使用量為367,400平方米,新界區的新增需求大幅跑贏港島及九龍,主要原因可能與新界區較近內地有關,詳細數據可參閱圖五。

 

圖五:2005年 – 2012年全港工廈累計每年新增使用量

 

至於新界,其實包含9個不同區域,例如:屯門、沙田、葵青、荃灣、元朗、北區、大埔、西貢及離島。如果可以知道各區的新增使用量,就可以知道那個區有較大需求。

 

由於「香港物業報告」只披露各區的年末空置量及當年落成量,沒有披露各區當年拆卸量,因而筆者無法準確計算各區的新增使用量。但是,倒有亦有另一辦法去分析各區的需求及使用情況;同時,如果詳細分析各區工廈的空置率,亦會發現區與區之間的空置率存在極大的差異。筆者將於下篇文章詳細交代。

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文章刊載已獲筆者授權

by Peter Paker

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

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複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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Jack Sir 簡介

  • 國際市場資深全職交易員Option Jack
  • 32年市場實務期貨期權交易經驗
  • 前機構投資者資深分析顧問
  • 前理財週刊期權專欄主筆
  • 經濟一週期權專欄作者
  • Now財經台理財有方節目嘉賓
  • 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
  • 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
  • 著作:盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

Jack Sir | 期權課程

 

【Option Jack – 期權速成課程】

一切由正路開始(Let‘s Begin’)。

期權應由務實觀念學習

偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程

報名請早 !以上內容標題,將會有部分增減調配

以上課程內容純為技術策略部署分享教學,不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員(只會告訴你期權市場真相)

 

Option 1 :最快的方法學懂期權基礎
Option 2 :期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 : Call put parity ,敢恨下重注的時機1,short put 與covered call解碼
Option 4 :敢恨下重注的時機2,4個救倉策略,跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 :牛熊週期時間,注碼控制及除淨對期權的影響

全部課程:網上  Facebook 群組(五天內可重看)

可以自行選取 適合個人程度的 堂次

期權交易並非紙上談兵,要學就要學真交易,並非理論

費用: 每堂 $600
4月30日前報名,每堂$500 優惠

 

有興趣可 Whatsapp 91010168 報名

 

Option 1 :課程內容

何謂call put
先了解沽空
期權是槓桿市場
期權的正確觀念
可供交易股票期權名單
快速搜尋期權資料方法
期權合約值的認識
瞭解按金及期權金的分別
美式與歐式期權
買方與賣方
開始運作實例
影響期權金的的重要元素
落單流程及技巧
 OTM,ITM及ATM之基本概念
內在值與時間值
期權4式基本圖形及試算表的認識
3種走向6種買賣
盈虧計算
期權種類及模式
期權金與保證金

Option 2  :課程內容

SP trader 之簡單使用

期權報價及相關網頁
 價內價外期權成交有別
認識期權並開始交易
合約量及簡單對沖之認識
期權之優勢
實際杠桿的簡單計算
被call 貨或接貨之流程
結算及交收注意事項
分辨莊家報價及投機排價
 按金計算及特別息
期權專有名詞回顧及收支期權金
不同股票期權合約值的差別
行使價之選擇及實際槓桿
定價模型及標準差
歷史波幅與引申波幅
IV implied volatility 高低之認知
Delta 與Gamma基本認識
 Vega 與Theta 基本認識

Option 3 :課程內容

Option 1 , 2 重點回顧

敢狠下大注的時機1
基本4式之市場應用
Put-Call Parity Relationship及套利交易
Protective put試算表
同一strike price的時間值
protective put與long call的解碼
一切從低槓桿short put開始
垂直跨價組合:Bear put spread
前收市價的交易陷阱
騰訊估頂原因
delta 之應用
不同行使價之選擇及風險評估
short put 及covered call解碼
突(跌)破點之高勝算條件
Debit spread and Credit spread

Option 4:課程內容

short strangle & Long straddle與long strangle

Vega值衡量IV變動對OTM 的影響
敢狠下重注的時機2
Theta值如何衡量時間值消耗速度
按金之風險管理
Long Iron Condor = Short Strangle + long strangle
救倉策略1:Vertical spread;救倉策略2:Time spread;救倉策略3:Ratio Time spread;
救倉策略4
期權未平倉合約反映大戶動向?
先定預期倍數再選擇行使價(港交所狠賺50倍詳情)
跨月價差策略(calendar call spread)
提前接貨之疑慮
即市8副圖比對強弱留意外圍變動
提前接貨之疑慮
指數short put 入價沽期指對沖?
其他特別期權問題

Option 5 :課程內容

渦輪與期權

Bull ratio put spread
二段式bull call spread
ITM short strangle 的迷思
資金分配,定義及先學輸再學贏
以Bollinger, Macd, MTM 觀察iv變動歷史
除淨對期權的影響
簡單選股策略~資金位的判斷
快速心算期權價的方法
即市選股及逆向思考之策略
個交易考量
絕對不適合交易期權的策略
建立一個適合自己個性而有效的策略
投資與投機
常用期權公式總結
節奏效應每月更新
每次熊市週期長度

熱門的期權問題

內容在3月份更新

何種的心態面對持倉比以何種交易策略入市更重要

  • 持倉的獲利與止損才是決定的結局
  • 期權交易除了認識各式策略外,還必須考量方向錯對的後續應對部署,這才是交易的全部。
  • 無論long short ,最大的疑問是:何時全身而退,何時有盡賺盡。
  • 除了分析錯誤期權交易習慣外,這次會著重於交易態度,
  • 分析應該運用的期權策略時機同時,更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
  • 無知並不可怕,可怕的是不知道自己不知道。
  • 更可怕的是,以為自己都知道。
  • 注碼運用,也是一大考驗及成敗關鍵。

call put 4式:

01

報名請早 !以上內容標題,將會有部分增減調配

 以上課程內容純為技術策略部署分享教學,不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員(只會告訴你期權市場真相)

 


 

 

 

上堂情況:

02

 

Option Jack,在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現,可以FB日誌,直播及散戶奇兵為據:

2015年大時代前,3月28日的 ‘擋不住的誘惑’,預期:升200點若不追,升2000點時會後悔。

2016年2月11日,預視跌市將終極一跌後結束,2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出:突破21000點,寧可追錯不可放過,升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出,升破22000點,應由淡轉好倉。(12月30日已表明轉好倉)

2017年5月9日指出,突破24500資金位,全面轉好倉應對。

5月18日指出:最強藍籌:平安保險.

6月28日指出:在直播中只推薦匯豐及江西銅,隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油,有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日,於年底前仍然積極憧憬年後升市,持續建立好倉!

2018年1月2日,年初首個交易日,繼續加注好倉!

2018年2月1日 ,在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌:開始做淡港交所

2018年6月初,好淡分界線31000,跌破轉身

2018年6月中,跌破30,000點,繼續做淡,博破底

2018年6月中,持續分析388 long put 值博,至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底,分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日,分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日,在散戶奇兵分析,28000為好淡分界,跌破更淡。

2018年8月14日,分析銀娛破底機率高,幻想價:50元之下。

2018年9月初,直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日,分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月,分析兩星期轉勢,連續3次

2018年10月,提出騰訊見底論述

2018年11月,提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底,提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日,提出港股年初效應,第一目標27500點

2019年1月9日,直播指出可能升到1月尾

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