後知後覺理財。32歲。計現金流效率 #646屋村仔個案

諗SIR你好：

本人與女友非常後知後覺，近一年多才開始真正理財，奈何我們都對投資毫無知識，而且更是保守派，只懂得買磚頭和定期儲蓄。

以下是本人與女友的財政狀況：

本人32，月入50K。女友自由業，大概月入70K。

剛於4月購入大圍單位345萬(我的名)，9成貸款，月供11.5K+管理費 = 大約12K。放租12K，剛好打個和。(一次過收1年租)

現以超低價租住親戚家，月租$3K。

在大陸中銀做人民幣定期$20萬及現金港幣$40萬。

兩人每月可一起儲6萬。

問題：

因為大圍單位純粹作投資用途，現在想盡快於將軍澳區買一層約500萬的自住單位，究竟應該怎去分配現有資金(股票？債券？外幣？)，先可以盡快達到目的呢？

心急人上

M&M

ANSWER:

究竟是否每人都需要理財呢? 明顯有些人是無此需要的。理財目的? 絕大部份人仕為了滿足自己日常洗費。讀者及女友共收入(50000+70000)=120,000，月儲60000，即每月洗費$60000。那只要讀者有跟隨通賬上升的租金收入及等於60000、或唔做野只準備7成洗費等於42000即可! 計鬆一點，42000洗費由投資於各項的正現金流產物而來，產物可以係樓房、債券、ETF、保險、股票都可! 明顯的是，筆者自己為免身癢有錢都會用於買樓、可是說樓是任何時間都跑嬴的ALL TIME WINNER，明顯不夠全面的，故筆者現正每日都努力提升自己知識水平。

對此讀者，32歲在2014件初置業，明顯是遲。過十萬月入加上懂得理財，40歲做好財務自由是計得到既事。另外一個月儲60000的partner，現金及定期只有60萬，十分有問題。究竟是讀者打錯定係資料提供得不夠全面? 話年初買樓用哂資金? 可是九成上僧偷摸出租，幾十萬已可做到。現在先計總物業需求: 如要全用樓部署42000月入作退休，要$42000*12/4% = 12.5mil，即供滿的1250萬物業可成。對於不少人而言此為天文數字，可是搵幾個人一齊出力供樓，供哂千幾萬樓又唔係登天咁難。套用保險經紀同我講既一句:「你而家開始儲1200萬，有20年時間，每年只係要儲60萬。如果5年之後，你要儲80萬架啦……」

筆者都明，所以將經紀既說話反轉再用一次:「要儲1200萬，不如我先問你借1200萬係手、再搵四條友還比你咪得囉! 我知咁做經紀你會掉失傭金同每年5%之管理費….可是，我每年都會比返2-3%年息你的!」

當然，保險經紀有1200萬係手根本唔會係sell你個經紀，佢一係帶team，一係都等九月無咁熱先出黎跑數。筆者初入社會時做過經紀，真係一份好辛苦既工作，奉勸一眾拚博中的經妃們，時代轉移，及早搵個新的跑數方法，另外投資保的暴利時間已過。

講返讀者，答案已在前喻，問題係讀者能否找到人先借呢1200萬，再慢慢定額用廿年歸還呢? 最大難度要搞好女友呢個自由業搵到的月入70k。用公司賺? 家族生意賺都有唔明證明方向，要在買樓教學課程再深究。至於12萬家庭月入，借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.6mil。所以讀者只要收入搞好、借錢買樓係頗易的事。

對投資毫無知識的讀者，宜努力將投資水平提升至中等。畢竟人在40歲前有力幫公司，老闆肯比錢你。可是認為人到40之後力氣及個人經濟價值還會提升，你要肯定自己腦中握有瑰寶才行，更要不可被後生取代。買債券、ETF都是適合讀者，股票較不合適。股票之特性筆者覺得係澳門既「埋黎睇埋黎玩」，只不過細價股像舊葡京，附近污煙瘴氣。大價股似金沙或銀誤，包裝好更不時比杯奶茶你飲吧(股息)。如何你係有資產或有儲蓄能力，宜展開低維持費的ETF、債券學習。當然如你是30歲的rookies，玩下股票以小博大是好的。惟不要將全部儲得去博，要消將10-30%儲蓄投放於市場。買股票如果方法對、用10萬同100萬去玩結果都一樣。

另去將軍澳睇樓都係錯，不作明言。由於人工高而儲蓄低，今年先儲錢及睇樓。往後的目標，是要提高自身的「現金流產出效率」。讀者為例，用了34.5萬控有大圍樓，冇現金流，效率為0%。

如用30%資金控有5.6% coupon rate，4.4% offer yield的中國銀行債券，需要資金為800,000*20% = $160,000，借80%錢利息支出為3%，即640,000*3% = $19200。收息800,000*4.4% = $35,200。年正現金流為35200-19200 = $16000。息率可以說為16000/160000 = 10%，銀行保證到期保本。此案現金效率為用了160000去為自己產出16000年收入，效率=10%

至於筆者欲再用之方案為32.5萬控有3.25mil資產，提供$4500*4的租金收入，同讀者一樣月供$11000，可是現金流為月$4500*4-11000 = 7000，而效率為7000*12 / 325000 = 25.8%。這才是筆者要辦收息課程去傳達的訊息，免得大家又再浪費時間找不著出路。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

第一堂: 直債基本網課(1小時)

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第二堂 (三小時)

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中伏盤的特徵及如何快速判別
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**諗Sir【買樓收租課程】**

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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)

【我要報名 網上填表】

 

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費　用：$2,000
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入  課程】

【我要報名 YUS41U： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

– 判價看陰陽

– 盤路齊拆解

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）

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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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