Dear Lum Sir,
I am Mr. A. 傭才一名，請賜教！
今年39歲，在政府工作，月入 65000。太太36歲，在政府工作，月入 45000，有兩小孩 (4歲+ 0歲) ，如無意外，可做到60歲，雖然很希望50歲退休。
股票現值270萬，原值300萬 (85%為藍籌，15%為二三線股) 。
在大陸定期的RMB現值150萬港元，年息3.3%。
我和太太共同擁有一間約40多年的何文田三房樓(實尺約700尺)，現自住，04年200萬買入，現值700萬，租值有2萬，按揭欠90萬，P按2.05%，月供15000，2019尾供完。
我和太太生活節儉，收入減去日常開支、保險、交税、工人各項費用，每年可儲70萬以上。2015尾，保守有140萬現金。
問題如下，請賜教：
1. 由於工作忙，又太用心教仔，早年不知H按的好處，錯過了靚rate，現在怎辦？現在才轉H按加套現，值得嗎? 如套現，應套多少才是安全水平？
2. 其實我和太太想在2016頭，多買一層在九龍市區的大單位(實尺約800-900尺) ，因想全家人有多點空間和工人房，但現在價錢全部要1100 – 1200萬，很貴，怕摸頂。同時，我不想賣掉現住的樓，因我曾租過出去，租值有2萬，回報很好，又有重建價值。不過，我的股票可放，希望2016前可返家鄉！依我的情況，究竟我應該怎樣部署買多一個九龍市區的大單位？
3. 我又聽過可在銀行開戶買債券，如我不買九龍市區的大單位，我夠班開戶嗎? 買債券真的好嗎?
Thank you very much!
Mr. A
ANSWER:
即係如果你要由羅湖去尖沙咀購物，錯過左可以有位坐又快到點的直通巴士(公車)，唔通真係唔搭東鐵嗎? 讀者早年錯過左最低息既hibor plan，莫非真係要等足十幾年到下個息口低位，即企足成個鐘等下班直通巴士? 當然唔會! 最緊要係你清楚目的地係要到尖沙咀卓悅掃貨真價實的日用品，成箱貨運返內地既價差，已足夠彌補你由直通巴轉搭東鐵的「(感觀及時間上)損失」。
留意筆者文中所舉例子都「大陸化」了。先聲明筆者同意香港保有獨立的司法制度及(較)高人權水平，這也是為何內地人要走到香港買包包而唔係上海LV買包。今天生果新聞有講，內地人在香港的消費金額下跌，原因係人均消費金額下跌，而家來港的同胞唔再買名錶、只係去藥房掃貨了事。咁原本買錶既「大陸人」去左邊? 美國、澳洲、加拿大是也。林奮強在2012年1月在報章提及:「2010 至2014 年會是「黃金5 年」，本港將迎來千載難逢的一段高增長期。若能把握機會，本港可望成為繼紐約、倫敦之後全球第三大國際都會。」可是臭坑出臭草、物以類聚。有怎樣的香港人、就類積了怎樣的遊客。香港人、大多是將槍口指向人而從不是自己。
7.1過後，大幫香港人遊完行又坐係office食花生，不知深省後有否增加自己在家庭及公司的貢獻。其實廿年過後，有質素的內地人增長了不少、英文好智慧高，當然我明白他們的錢可能是從別人搾壓出來，惟你又有將家中的菲傭平等對待嗎? 這批「高質共產」在沙士後來港，筆者在銀行工作時見住佢地一班「o急神(Gibson)」拖銀入行、說實話如果無佢地今日筆者完全唔係呢回事、而當年作為我mentor的幾位師兄，今日都司機出入幾個小朋友，有著美滿的家庭生活。有感電視(或FB上)對不少內地人是錯誤描述或有意識地誇張了，其實當中不少人是有質素、有見地、禮儀比港人更好的。而此批人將不復再來港。
那讀者怎樣回應香港的「走低」?首先此走低是用40-50年去完成，你買間樓都只揸十年八載，此時香港作為亞洲資產儲存中心的角色未變。現在宜先把樓房盡加按套現，夫婦夾埋(65000+45000)政府工而唔買樓作投資保障，根本係浪費左自己呢個社會角色。公務員唔會有意外之財，咪旨意一年可突進帳百萬。可是銀行好願意借錢比呢類人(當然其他工作穩定者亦可)，在計算到家庭借貸力為(65000+45000)/10000*2.59*50% = 14.2MIL後，現何文田樓應加按至70%，套出700*70%-90 = 400萬。
讀者有270萬股票、150萬人仔，再加400萬新套出資金、合共約850萬港幣。在中原城市指數未回夠20%情況下，呢位已有樓住、手持一球美金的庸才不應買樓。當言道:「窮人要博、有錢人亦可隨便花錢買樓。」惟獨此栽庸材兩頭唔到岸，應學好理財知識去部署。
先予一招，早日Jackson完成了收息堂後，到銀行拿了個意見，內裡是將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔，唔喜可轉)，上圖有示。由於債券選擇得宜，每隻債可loan out的ratio頗高，即呢$1000000可收息$45880，由於買後借回$680000，有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回，所以讀者實出320000，而收息(45880-9123)=36757，所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%，而投放的債券風險不高，只是因懂得選債所以找著了低風險而高回報的投資策略。
當你知道懂得投資可收11.4%之後，那還急於撲入香港樓市買樓嗎? 如果真係要住好些少，可行以租養租。另外同學問點解平時銀行都只推基金同股票比我呢? 收息堂講既方略都未聽過。原因再簡單不過:「收息堂講既投資物食水唔深，冇人肯SELL。」Jackson都係「仙人路數」之後，先至獲得重要情報。至於Jackson想問既1.43%息口有冇得再平d? 筆者問了，真係未有。反而要注意市場變動下要補售所預資金。惟此方案已是頗fit了，請留些利潤比人賺吧。做事咪再咁「香港人」、大家明白嗎? 先謝讀者提供文章部份資料!
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諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
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獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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收息101(TEDV95)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂：即市策略及發問 真人實體班：2023-07-11(二)19:15-21:15
第八堂：有問有答及發問 真人實體班：2023-07-18(二)19:15-21:15
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2023年日子補真人堂
#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP76
TEDP76下一次真人聚會:2023-07-08(六)15:00-17:00
再之前一次真人聚會: 2023-04-01(六) 15:00-17:00(TEDP75已完成。予早前報名者參考)
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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上課地點為尖沙咀
Jack Sir 簡介
- 國際市場資深全職交易員Option Jack
- 32年市場實務期貨期權交易經驗
- 前機構投資者資深分析顧問
- 前理財週刊期權專欄主筆
- 經濟一週期權專欄作者
- Now財經台理財有方節目嘉賓
- 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
- 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
- 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名
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以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議
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上堂情況:
Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：
2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。
2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。
2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。
2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）
2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。
5月18日指出：最強藍籌：平安保險.
6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。
8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。
11月23日預測騰訊平保終極見頂
2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會
2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！
2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！
2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢
2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌
2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所
2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身
2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底
2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤
2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元
2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略
2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。
2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。
2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。
2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。
2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次
2018年10月，提出騰訊見底論述
2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大
2018年底，提出年初部署單向走勢做準備
2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點
2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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內容重點
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比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
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與資深助教去做consultation，2021年-今年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單
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買樓秘訣課程 (TEPT05) 安排：
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人：2023-07-04(二)19:15-21:15
*第六堂真人課如未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計，傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!
上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
買樓秘訣課程 (TEPT06) 安排：
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
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第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
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高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH04)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課：學生宿舍 (網上影片)
第四課：簽租約，利得稅，印花稅 (網上影片)
第五課(真人課)：2023-07-25(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元包下列20項 PowerTeam 服務 。亦可按客人買樓問題作咨詢、手把手陪睇及律師人脈網絡介紹。
服務:手把手同你買樓。一年跨區做足幾十單deal既advisor，唔易市面找得到。由諗sir團隊同你計掂按揭跨18區撈出筍盤! 比幾千慳幾十萬，實證多不勝數。
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
15.加按及預早甩名部署咨詢
16.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.高成數上會經歷及全方位咨詢
19.借貸力由無變有幫助上會咨詢
20.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
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價格1: HK$2888元包下列20項 PowerTeam 服務 。亦可按客人買樓問題作咨詢、手把手陪睇及律師人脈網絡介紹。
價格2: HK$3200元包下列 20項 PowerTeam 服務 + 2月25日(六)16:30-18:30 於尖沙咀 諗sir 同powerteam學員即場問答課程。(額滿即止!)
服務:手把手同你買樓。一年跨區做足幾十單deal既advisor，唔易市面找得到。由諗sir團隊同你計掂按揭跨18區撈出筍盤! 比幾千慳幾十萬，實證多不勝數。
報名步驟: 可以 字whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們報價。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
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5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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10. 資深一手樓按揭上會妙法
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12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
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15.加按及預早甩名部署咨詢
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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