書中没有黃金屋? 無樓專才求救! #637案偽專才

諗SIR你好
本人近日經過書局, 看見你的”樓換樓”一書, 二話不說買了回家看. 不讀尤可,越讀越驚!
小弟今年三十三, 小時深信 “書中自有黃金屋”, 於是發憤圖強, 終於成為專業人士. 雖然生活尚算充裕, 但時至今日, 還是未能添置一個安樂窩.理財一道更是不堪入目. 眼看身邊很多朋友已上軌道, 自己卻還是原地踏步, 仍然是無殼蝸牛一隻, 所以想請教一下諗SIR.
情況如下:

 

 

家庭(我+太太)總收入: ~$120000
一個2 歲小孩, 外籍傭工一個

於2010曾以9成半按揭買入荃灣一兩房單位 (300萬), 2011年賣出, 賬面賺80萬
之後本想等樓價跌再換一個大少少單位自住, 怎料一等再等, 樓價一升再升, 自2011 年開始租樓至今

有一間居屋於大埔,2012年買入, $265萬, 俾3 成首期, 現尚欠銀行170萬.月供~$7800, 分30 年供, 現估價338萬
這是給父母住的

 

 

自己則與太太兒子工人租屋住
月租 $20000
其他支出 (每月): 保險 $5000, 父母生活費 $10000 工人工資: $4000 儲作交稅 $20000
現有現金大約 100 萬. 股票大約市值廿幾萬
每月可儲大約 2 萬

現見樓價升至如此, 更是心急如焚
請問
現在買樓會否 “接火棒”?
若現在或未來一兩年買樓, 應買一間3 房自住? 或繼續租樓,另買一間平D放租?

謝謝
長頸叔叔上

 answer:

真想不到<樓換樓>係會越睇越驚的,希望唔好被書局放入驚慄小說系列。讀者係一個早年的香港仔,了解到想要求更多,需要先做好自己。發憤圖強讀好書成為專業人仕,家庭收入在十萬以上水平。可是財務教育是另一回事,任你係大學教授或上市公司CEO,唔識管錢最後都會反被錢所勞役。

 

讀者的「心急如焚」,莫過於中原城市指數重上120點,令不少有心趁低買樓的人失望。計一計讀者每月支出,(保險+….+租樓) = (5000+10000+4000+20000+20000) = 59000。減回收入即兩夫婦同仔女3個人用120000-59000 = 61000。應該每月有約$20000-30000儲落袋。此種家庭生活相信有不少人之為羨慕,可是專才同樣受樓價上升所困,原因係樓價同每月能儲蓄之比率太高。讀者要儲100-150個月,先可以買間300萬既樓。同樣驗證,讀者早年賣走荃灣兩房賺80萬,此數目只係讀者40-50個月所儲之金額,2010年賣走後等足4年至今,樓價仲係唔跌,當初決定正確與否已能蓋棺論定。所以點解筆者叫人賣樓如賺10年所儲(120個月),可以賣。如果賣樓只賺幾十個,除非你真係月儲三千個隻,否則都係唔賣好過。

 

留意筆者的文章是充滿歧視,充斥著階級觀念的! 無錯成個世界根本就係咁。明白人性的光輝會剎那出現,可是在過往一百年中國歷史,中國自己內亂鬥爭、戰時又被英美等強國拼棄。一眾世界的「老大哥」們,到最終都係無係中國被日侵占時伸出援手,歧視中國,睇低支那人。就當美國賣幾架飛機比中國,只賣飛機而唔附上槍,怕日本對其行為施以報復。中國需要自強,但行既模式是否英美的「國際標準」呢?

 

要拯救讀者自嘲的「不堪入目」財務情況,先明白人除了自己儲到有錢、另外更可問銀行借錢。唔懂得運用借貸力,即縛起自己一隻手去打架,未用盡潛能。讀者借貸力是頗豐的,為120000/10000*2.59*50% = 15MIL。仲有一間居屋比父母住,借了1.7MIL。現時將無謂保險去除、將每月$20000居住開支減少一半,再利用收息方案把120資金產出$10000月入,應可在5年時間把財務水平提升至另一境地。

 

  1. 將無謂保險去除

成日聽人講保險支出為個人收入之10%,但都係經紀們的片面之詞。只要懂得為自己選擇某成份高的保險,每月有齊人壽同醫療之餘33歲的讀者之保費應可減半。留意讀者公司應提供醫療,但筆者唔係叫佢簡單將醫療危疾CUT左佢,而係有另一折衷方法。

 

  1. 將每月$20000居住開支減少一半

讀者有借貸力,需要買樓。現時市高,可是等樓市跌了無期。與其每月硬掘兩萬租樓,方法一係極大膽: 用40萬首期加25萬裝修錢將間洋樓間好房租比大學生,收租$18000。那即可「一樓換一樓」,收回租金即可抵銷現時$20000支出。可是做此事有幾樣野要做,一係學生客源、二係懂得選取合格的盤,唔係個個單位都可以咁做的,三當然係懂此作法的合規小型工程承辦商。若讀者退下一步去想,係荃灣比$320萬,買間收$11000租既樓唔難。留意,讀者或其太太是未有樓係身的。

 

       3.   再利用收息方案把120萬資金產出$10000月入

如果讀者買樓又裝修,可能資金跌至$100萬或之下。無論銀碼係點,收息利率不變。讀者可將$100萬投於債基方案,利率8.5%-15%不等。昨夜有讀者上完收息課程後間他已入手兩個投資物,只用150K先試,一投資物月收$400而另一收$650,學生問係咪回報已過10%? 其實此舉收息回報計算為$(650+400)*12/150000 = 8.4%。要將回報推至15%水平,還要運用下部方案。當然15萬收$1050月息已不俗,放諸讀者100萬月收$7000為最基本,伺機爭取$13000水平的月回報。

 

係開源(2+3)及節流(1)下,讀者是先減$3000支出又多了13000+18000 = 31000收入。總計是多了$34000月入。5年過後,錢就多了$34000*24 = $816,000。基本上已夠往後小部署了。當然以讀者收入水平,再過幾年開個入門版私人銀行戶口令投資多點路向絕能成事。












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