進階按揭解答 #625案庸才

 物業:

1) 新界兩房,兩人自住,太太單名,13年購入,估值 $420萬,$360萬按揭,月供 $15k
2) 九龍一房,家父自住,自己單名,12年購入,估值 $360萬,7成按揭,月供 $10k
流動資產:
約 $1M(現金 $500k、iBond $250k、股票 $250k)

 

借貸情況

  • 新界兩房物業按 $360萬牽涉 HKMC,而太太申請按揭時差少少才過到壓測,要小弟做擔保人
  • 小弟原本持有的九龍一房本身是九成上會,但 HKMC 不容許有 MC 在身的小弟做新界兩房擔保,當時的 Seven 事為補現金到九龍一房至七成按揭,仲要因為時間緊急換埋銀行俾左 Prepayment Penalty
  • 所以現有兩份按揭契均是 2013年 5月尾生效,2014年 5月尾前 Prepay 2% 罰款、2015年 5月尾前 1%罰款。

 

問題:

  • 太太一年來收入微升了,可以要求銀行重新評估太太的還款能力,直接將小弟擔保人身分除名嗎?還是一定要重新做按揭?如果以現收入水平仍未通過壓測,小弟要完全淨身擺脫 HKMC 是否不可能?
  • 考慮到日後新界兩房應比九龍一房更有機會放租(家父應會長居九龍),是否應趁此機會將新界兩房從 HKMC 除名,反而九龍一房可八至九成上會?但同時考慮到家父年紀,此策是否可行/合適?
  • 將九龍一房業權轉讓予家父,能否將成交金額象徵式降至 $200萬以下以將印花稅降至 $100?會否影響家父按揭申請的樓宇估值?或應該行其他策略減低淨身成本?
  • 如果現在不做業權轉讓,小弟能否只做按揭淨身(即繼續由小弟持有九龍一房,由家父做按揭借款人)?
  • 他日買第三層樓時變回由家父做業主,而按揭全數由小弟承擔?這種「交叉盤」可行嗎?又,這樣安排第三層樓能否九成上會?

 video answer

– 做按揭要注要的地方

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