樓市假象

美股屢創新高,但動能減弱,去年炒得好勁的科網股和生物科技股,今年無咁好炒,反映佢哋股價的納斯達克指數未上高位。要觀察美股呢一浪的頂位,特別係納指的高位去到邊,才可判斷美股是否在長線轉勢中。我估美股今年仲頂得吓,明年聯儲局開始加息,美股壓力較大啦。

        香港樓市上周末賣得不錯,但內地樓市唔多掂。先講香港,早前說呢一兩個月有樓市小陽春,上周六又真係春得幾緊要,當日5個新盤齊推,貴盤有尖沙咀柯士甸站上蓋GrandAustin,便宜啲有大埔逸瓏灣及荃灣環宇海灣,全部銷情唔差。三盤夾埋熱銷超過480伙,合共套現逾60億元,是去年2月出辣招後,新盤單日賣得最多的一天。呢個小陽春有啲力水。

        由於大埔逸瓏灣及荃灣環宇海灣都係較細價貨,不及貴嘢GrandAustin咁吸引眼球,呢個盤由會德豐(020)股價及相關新聞、新世界(017)股價及相關新聞同港鐵(066)股價及相關新聞合作發展,首推的3房及4房戶海景單位折實後呎價約2.4萬元,與去年底同一個盤第一期TheAustin售價相若,但比九龍站二手海景單位及正推售中的尖沙咀凱譽實呎價2.9萬至3萬元,低約20%。尖沙咀GrandAustin推出的209伙,上周六接近沽清後,即晚加價加推85伙,批貴8.3%,本周三再賣。

 

 

投資者蒲番頭

        有買家黎小姐對記者講,佢買咗第1期,而家再買2期,覺得GrandAustin平均呎價2萬蚊多啲唔止唔貴,仲係好抵,香港「千零萬樓已冇乜選擇」。經紀估計,GrandAustin買家中投資者高達四成,用家佔六成。

GrandAustin地點優越守到個價,信和(083)股價及相關新聞的大埔白石角逸瓏灣I就要割價兩成開售,上周六推出的220伙,即日沽出188伙,套現超過19億元,經紀指投資者約佔兩成。新界盤都有投資者再入場玩,顯示市場熱度開始升溫。

那個買家「千零萬樓已冇乜選擇」的豪言,正正係問題所在,樓價是否貴得驚人,但貴吓貴吓大家又慣咗無咗感覺呢?加上利息低企,有錢無處投資,所以唔怕樓貴繼續買呢?

樓市呢個小陽春,自然同政府早前放寬雙倍印花稅的換樓準則有關,買家會覺得政府都頂唔順要放寬辣招,未來只會減辣,不會加辣了。就此我問吓政府中人,佢一臉無奈咁話︰「市場完全係誤解,政府要推進雙倍印花稅法案在立法會通過,只是將不合理的細節微調,不要予人寸步不讓的感覺。當然,也有少少向商界議員讓步的味道,以免他們阻住法案通過。但你話未來只可減辣唔會加辣,就唔係嗰回事。若樓市又癲過,當然會再加辣。」

 

 

樓價升又加辣

我話政府係咁諗,但市場唔係咁睇喎。政府中人苦笑謂︰「咁就益咗發展商賣番一『浸』樓囉。」

唔少市民揸住錢喺手,諗緊買唔買樓。買樓呢種咁重大而長遠的投資,要睇大趨勢才好落注,到底而家啲樓係貴,抑或係平?到底個樓市仲係調整向下,抑或見底反覆向上?

特首CY政府上台後,你話做咗乜嘢?政府高官經常掛在口邊的就係壓住樓價。若然樓市轉勢再炒高,我估CY瞓都瞓唔着,政制問題已經搞出大批抗議,若然樓價又升,兩種不滿合流,政府唔散就奇。所以佢唔畀得樓價升,樓市一回復明顯向上炒作的趨勢時,政府就只能再加辣打擊啦。

結論係樓價見咗底、政府會撤招的說法,只是一個假象,令用家炒家快快入市。樓價去年見頂後慢慢回調,回咗一排,積咗購買力,借啲勢就反彈,不過呢啲反彈市可能只維持一季左右,就會力盡,主要是消耗排隊等買樓結婚的購買力。若然樓價反彈過龍,轉勢向上,政府又會出手打壓,所以樓價亦飛唔到去邊。

 

 

內地樓市好差

發展商當然睇到樓市只係反彈唔係轉向,所以出貨都出得幾急吓,推得盤的發展商,一發覺買家人多,就大量加推,加價亦唔係咁勇,呢啲叫做「去貨格」,求量不求價,大發展商趁呢轉賣得2000、3000伙的話,今年都夠數啦,既然政府打隻牌佢哋上,即使只係兩番都要食㗎啦。換句話說,從長線投資的角度而言,樓市反彈,並不是搶入市增持倉的機會,而係趁反彈減貨的時機。

香港樓市反彈,內地樓市卻續跌,跌到好多中小型發展商頂唔順的地步。兩地樓市有少少唔同,係因為香港資金供應跟住美國,利息低企,水頭仍多,所以樓市借啲意就反彈。但內地水頭充足的年代在三年前已過去,呢幾年都係過緊日子,今年開始話經濟唔好,但阿爺都只係微調放水,錢仍然非常緊,所以樓市相當呆。

睇到內地《華夏時報》一篇報道,可圈可點,話小房企遇上高利貸危局:年息60厘借不到錢,但大減價賣樓又會資不抵債。文中引述湖北省襄陽市的一家小型房企老闆周傑(化名),現在正為後續開發資金忙得焦頭爛額,佢話目前襄陽市大部份中小房企都陷入困境,銀行完全不願向他們貸款,民間借貸成為這些開發商維繫資金鏈的最後一根稻草,但向私人投資公司借錢也愈來愈難,利息也愈來愈高,借到月息5厘、年息60厘也借不到錢,「資金沒來路,整個城市的錢感覺都被掏空了」。大家想想,香港借錢年息60厘以上,就是犯法的貴利了,但內地用這個利息借不到錢。

 

 

60厘借不到錢

周傑話借高利貸就像吸毒,5厘以上的月息一旦按期還不了,利滾利算下來,企業完全無法承受。欠債不還的房企老闆,甚至連走路的機會都沒有。「一旦你沒有按期還錢,投資公司知道現在房子賣不動,會派人24小時跟着你,連睡覺都會有人在家陪着。」周傑說,現在已經有幾個小老闆知道沒機會走路,天天被人催債,精神接近崩潰,乾脆主動自首,叫債主接收自己的公司。

周傑話佢手上的樓盤不降價賣不出去,但是降價後房子即使能賣完,回款還不夠還債的,「舉個例,現在我有20萬平方米的物業,按每平方米6000元計算,我還有12億的資產,總共有10億元的債務,如果降到每平方米4000元賣出去,資產會縮水到8個億,我賺的錢還不夠還債的。」

他們的公司也不能大減價賣樓,現在在死捱,如果樓市持續低迷,下半年他們公司將面臨破產。周傑的公司就是內地中小型房企的典型。

內地樓市和香港不同,他們不是受美息影響,他們受內地資金供應影響,早幾年內地樓價升得比香港還厲害,但內地資金收緊也比香港來得早,而家佢哋已深受水緊之苦(香港尚未開始),所以更加難捱。部份地方政府有限度地放開一點限購令幫吓樓市,但作用有限,一切困難源於資金緊張。

        如今港股在反彈中,國指和內房股也在反彈中,但睇睇上述情況,就知內地樓市遠未到順風順水之時,若揸咗內房股炒波幅,有咁上下水位就走人,唔使咁早就諗住要直坐落去,內地樓市並未見底,仲要捱呀。

陸羽仁

————完————-

本文刊載已獲作者授權

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TEDV100 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15 FULL
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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Jack Sir 簡介

  • 國際市場資深全職交易員Option Jack
  • 32年市場實務期貨期權交易經驗
  • 前機構投資者資深分析顧問
  • 前理財週刊期權專欄主筆
  • 經濟一週期權專欄作者
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Jack Sir | 期權課程

 

【Option Jack – 期權速成課程】

一切由正路開始(Let‘s Begin’)。

期權應由務實觀念學習

偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程

報名請早 !以上內容標題,將會有部分增減調配

以上課程內容純為技術策略部署分享教學,不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員(只會告訴你期權市場真相)

 

Option 1 :最快的方法學懂期權基礎
Option 2 :期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 : Call put parity ,敢恨下重注的時機1,short put 與covered call解碼
Option 4 :敢恨下重注的時機2,4個救倉策略,跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 :牛熊週期時間,注碼控制及除淨對期權的影響

全部課程:網上  Facebook 群組(五天內可重看)

可以自行選取 適合個人程度的 堂次

期權交易並非紙上談兵,要學就要學真交易,並非理論

費用: 每堂 $600
4月30日前報名,每堂$500 優惠

 

有興趣可 Whatsapp 91010168 報名

 

Option 1 :課程內容

何謂call put
先了解沽空
期權是槓桿市場
期權的正確觀念
可供交易股票期權名單
快速搜尋期權資料方法
期權合約值的認識
瞭解按金及期權金的分別
美式與歐式期權
買方與賣方
開始運作實例
影響期權金的的重要元素
落單流程及技巧
 OTM,ITM及ATM之基本概念
內在值與時間值
期權4式基本圖形及試算表的認識
3種走向6種買賣
盈虧計算
期權種類及模式
期權金與保證金

Option 2  :課程內容

SP trader 之簡單使用

期權報價及相關網頁
 價內價外期權成交有別
認識期權並開始交易
合約量及簡單對沖之認識
期權之優勢
實際杠桿的簡單計算
被call 貨或接貨之流程
結算及交收注意事項
分辨莊家報價及投機排價
 按金計算及特別息
期權專有名詞回顧及收支期權金
不同股票期權合約值的差別
行使價之選擇及實際槓桿
定價模型及標準差
歷史波幅與引申波幅
IV implied volatility 高低之認知
Delta 與Gamma基本認識
 Vega 與Theta 基本認識

Option 3 :課程內容

Option 1 , 2 重點回顧

敢狠下大注的時機1
基本4式之市場應用
Put-Call Parity Relationship及套利交易
Protective put試算表
同一strike price的時間值
protective put與long call的解碼
一切從低槓桿short put開始
垂直跨價組合:Bear put spread
前收市價的交易陷阱
騰訊估頂原因
delta 之應用
不同行使價之選擇及風險評估
short put 及covered call解碼
突(跌)破點之高勝算條件
Debit spread and Credit spread

Option 4:課程內容

short strangle & Long straddle與long strangle

Vega值衡量IV變動對OTM 的影響
敢狠下重注的時機2
Theta值如何衡量時間值消耗速度
按金之風險管理
Long Iron Condor = Short Strangle + long strangle
救倉策略1:Vertical spread;救倉策略2:Time spread;救倉策略3:Ratio Time spread;
救倉策略4
期權未平倉合約反映大戶動向?
先定預期倍數再選擇行使價(港交所狠賺50倍詳情)
跨月價差策略(calendar call spread)
提前接貨之疑慮
即市8副圖比對強弱留意外圍變動
提前接貨之疑慮
指數short put 入價沽期指對沖?
其他特別期權問題

Option 5 :課程內容

渦輪與期權

Bull ratio put spread
二段式bull call spread
ITM short strangle 的迷思
資金分配,定義及先學輸再學贏
以Bollinger, Macd, MTM 觀察iv變動歷史
除淨對期權的影響
簡單選股策略~資金位的判斷
快速心算期權價的方法
即市選股及逆向思考之策略
個交易考量
絕對不適合交易期權的策略
建立一個適合自己個性而有效的策略
投資與投機
常用期權公式總結
節奏效應每月更新
每次熊市週期長度

熱門的期權問題

內容在3月份更新

何種的心態面對持倉比以何種交易策略入市更重要

  • 持倉的獲利與止損才是決定的結局
  • 期權交易除了認識各式策略外,還必須考量方向錯對的後續應對部署,這才是交易的全部。
  • 無論long short ,最大的疑問是:何時全身而退,何時有盡賺盡。
  • 除了分析錯誤期權交易習慣外,這次會著重於交易態度,
  • 分析應該運用的期權策略時機同時,更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
  • 無知並不可怕,可怕的是不知道自己不知道。
  • 更可怕的是,以為自己都知道。
  • 注碼運用,也是一大考驗及成敗關鍵。

call put 4式:

01

報名請早 !以上內容標題,將會有部分增減調配

 以上課程內容純為技術策略部署分享教學,不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員(只會告訴你期權市場真相)

 


 

 

 

上堂情況:

02

 

Option Jack,在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現,可以FB日誌,直播及散戶奇兵為據:

2015年大時代前,3月28日的 ‘擋不住的誘惑’,預期:升200點若不追,升2000點時會後悔。

2016年2月11日,預視跌市將終極一跌後結束,2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出:突破21000點,寧可追錯不可放過,升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出,升破22000點,應由淡轉好倉。(12月30日已表明轉好倉)

2017年5月9日指出,突破24500資金位,全面轉好倉應對。

5月18日指出:最強藍籌:平安保險.

6月28日指出:在直播中只推薦匯豐及江西銅,隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油,有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日,於年底前仍然積極憧憬年後升市,持續建立好倉!

2018年1月2日,年初首個交易日,繼續加注好倉!

2018年2月1日 ,在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌:開始做淡港交所

2018年6月初,好淡分界線31000,跌破轉身

2018年6月中,跌破30,000點,繼續做淡,博破底

2018年6月中,持續分析388 long put 值博,至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底,分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日,分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日,在散戶奇兵分析,28000為好淡分界,跌破更淡。

2018年8月14日,分析銀娛破底機率高,幻想價:50元之下。

2018年9月初,直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日,分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月,分析兩星期轉勢,連續3次

2018年10月,提出騰訊見底論述

2018年11月,提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底,提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日,提出港股年初效應,第一目標27500點

2019年1月9日,直播指出可能升到1月尾

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