美股屢創新高,但動能減弱,去年炒得好勁的科網股和生物科技股,今年無咁好炒,反映佢哋股價的納斯達克指數未上高位。要觀察美股呢一浪的頂位,特別係納指的高位去到邊,才可判斷美股是否在長線轉勢中。我估美股今年仲頂得吓,明年聯儲局開始加息,美股壓力較大啦。
香港樓市上周末賣得不錯,但內地樓市唔多掂。先講香港,早前說呢一兩個月有樓市小陽春,上周六又真係春得幾緊要,當日5個新盤齊推,貴盤有尖沙咀柯士甸站上蓋GrandAustin,便宜啲有大埔逸瓏灣及荃灣環宇海灣,全部銷情唔差。三盤夾埋熱銷超過480伙,合共套現逾60億元,是去年2月出辣招後,新盤單日賣得最多的一天。呢個小陽春有啲力水。
由於大埔逸瓏灣及荃灣環宇海灣都係較細價貨,不及貴嘢GrandAustin咁吸引眼球,呢個盤由會德豐(020)、新世界(017)
同港鐵(066)
合作發展,首推的3房及4房戶海景單位折實後呎價約2.4萬元,與去年底同一個盤第一期TheAustin售價相若,但比九龍站二手海景單位及正推售中的尖沙咀凱譽實呎價2.9萬至3萬元,低約20%。尖沙咀GrandAustin推出的209伙,上周六接近沽清後,即晚加價加推85伙,批貴8.3%,本周三再賣。
投資者蒲番頭
有買家黎小姐對記者講,佢買咗第1期,而家再買2期,覺得GrandAustin平均呎價2萬蚊多啲唔止唔貴,仲係好抵,香港「千零萬樓已冇乜選擇」。經紀估計,GrandAustin買家中投資者高達四成,用家佔六成。
GrandAustin地點優越守到個價,信和(083)的大埔白石角逸瓏灣I就要割價兩成開售,上周六推出的220伙,即日沽出188伙,套現超過19億元,經紀指投資者約佔兩成。新界盤都有投資者再入場玩,顯示市場熱度開始升溫。
那個買家「千零萬樓已冇乜選擇」的豪言,正正係問題所在,樓價是否貴得驚人,但貴吓貴吓大家又慣咗無咗感覺呢?加上利息低企,有錢無處投資,所以唔怕樓貴繼續買呢?
樓市呢個小陽春,自然同政府早前放寬雙倍印花稅的換樓準則有關,買家會覺得政府都頂唔順要放寬辣招,未來只會減辣,不會加辣了。就此我問吓政府中人,佢一臉無奈咁話︰「市場完全係誤解,政府要推進雙倍印花稅法案在立法會通過,只是將不合理的細節微調,不要予人寸步不讓的感覺。當然,也有少少向商界議員讓步的味道,以免他們阻住法案通過。但你話未來只可減辣唔會加辣,就唔係嗰回事。若樓市又癲過,當然會再加辣。」
樓價升又加辣
我話政府係咁諗,但市場唔係咁睇喎。政府中人苦笑謂︰「咁就益咗發展商賣番一『浸』樓囉。」
唔少市民揸住錢喺手,諗緊買唔買樓。買樓呢種咁重大而長遠的投資,要睇大趨勢才好落注,到底而家啲樓係貴,抑或係平?到底個樓市仲係調整向下,抑或見底反覆向上?
特首CY政府上台後,你話做咗乜嘢?政府高官經常掛在口邊的就係壓住樓價。若然樓市轉勢再炒高,我估CY瞓都瞓唔着,政制問題已經搞出大批抗議,若然樓價又升,兩種不滿合流,政府唔散就奇。所以佢唔畀得樓價升,樓市一回復明顯向上炒作的趨勢時,政府就只能再加辣打擊啦。
結論係樓價見咗底、政府會撤招的說法,只是一個假象,令用家炒家快快入市。樓價去年見頂後慢慢回調,回咗一排,積咗購買力,借啲勢就反彈,不過呢啲反彈市可能只維持一季左右,就會力盡,主要是消耗排隊等買樓結婚的購買力。若然樓價反彈過龍,轉勢向上,政府又會出手打壓,所以樓價亦飛唔到去邊。
內地樓市好差
發展商當然睇到樓市只係反彈唔係轉向,所以出貨都出得幾急吓,推得盤的發展商,一發覺買家人多,就大量加推,加價亦唔係咁勇,呢啲叫做「去貨格」,求量不求價,大發展商趁呢轉賣得2000、3000伙的話,今年都夠數啦,既然政府打隻牌佢哋上,即使只係兩番都要食㗎啦。換句話說,從長線投資的角度而言,樓市反彈,並不是搶入市增持倉的機會,而係趁反彈減貨的時機。
香港樓市反彈,內地樓市卻續跌,跌到好多中小型發展商頂唔順的地步。兩地樓市有少少唔同,係因為香港資金供應跟住美國,利息低企,水頭仍多,所以樓市借啲意就反彈。但內地水頭充足的年代在三年前已過去,呢幾年都係過緊日子,今年開始話經濟唔好,但阿爺都只係微調放水,錢仍然非常緊,所以樓市相當呆。
睇到內地《華夏時報》一篇報道,可圈可點,話小房企遇上高利貸危局:年息60厘借不到錢,但大減價賣樓又會資不抵債。文中引述湖北省襄陽市的一家小型房企老闆周傑(化名),現在正為後續開發資金忙得焦頭爛額,佢話目前襄陽市大部份中小房企都陷入困境,銀行完全不願向他們貸款,民間借貸成為這些開發商維繫資金鏈的最後一根稻草,但向私人投資公司借錢也愈來愈難,利息也愈來愈高,借到月息5厘、年息60厘也借不到錢,「資金沒來路,整個城市的錢感覺都被掏空了」。大家想想,香港借錢年息60厘以上,就是犯法的貴利了,但內地用這個利息借不到錢。
60厘借不到錢
周傑話借高利貸就像吸毒,5厘以上的月息一旦按期還不了,利滾利算下來,企業完全無法承受。欠債不還的房企老闆,甚至連走路的機會都沒有。「一旦你沒有按期還錢,投資公司知道現在房子賣不動,會派人24小時跟着你,連睡覺都會有人在家陪着。」周傑說,現在已經有幾個小老闆知道沒機會走路,天天被人催債,精神接近崩潰,乾脆主動自首,叫債主接收自己的公司。
周傑話佢手上的樓盤不降價賣不出去,但是降價後房子即使能賣完,回款還不夠還債的,「舉個例,現在我有20萬平方米的物業,按每平方米6000元計算,我還有12億的資產,總共有10億元的債務,如果降到每平方米4000元賣出去,資產會縮水到8個億,我賺的錢還不夠還債的。」
他們的公司也不能大減價賣樓,現在在死捱,如果樓市持續低迷,下半年他們公司將面臨破產。周傑的公司就是內地中小型房企的典型。
內地樓市和香港不同,他們不是受美息影響,他們受內地資金供應影響,早幾年內地樓價升得比香港還厲害,但內地資金收緊也比香港來得早,而家佢哋已深受水緊之苦(香港尚未開始),所以更加難捱。部份地方政府有限度地放開一點限購令幫吓樓市,但作用有限,一切困難源於資金緊張。
如今港股在反彈中,國指和內房股也在反彈中,但睇睇上述情況,就知內地樓市遠未到順風順水之時,若揸咗內房股炒波幅,有咁上下水位就走人,唔使咁早就諗住要直坐落去,內地樓市並未見底,仲要捱呀。
陸羽仁
————完————-
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債券101收息加強版(全新內容)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第一堂網班:<直債基本網課>(1小時)
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第四堂真人班:2024年9月7日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2024年9月14日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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<每季聚會談及內容 >
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未來一季債市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班
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諗Sir 真人授課
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排:
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
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.颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙
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Jack Sir 簡介
- 國際市場資深全職交易員Option Jack
- 32年市場實務期貨期權交易經驗
- 前機構投資者資深分析顧問
- 前理財週刊期權專欄主筆
- 經濟一週期權專欄作者
- Now財經台理財有方節目嘉賓
- 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
- 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
- 著作:盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
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- 期權交易除了認識各式策略外,還必須考量方向錯對的後續應對部署,這才是交易的全部。
- 無論long short ,最大的疑問是:何時全身而退,何時有盡賺盡。
- 除了分析錯誤期權交易習慣外,這次會著重於交易態度,
- 分析應該運用的期權策略時機同時,更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
- 無知並不可怕,可怕的是不知道自己不知道。
- 更可怕的是,以為自己都知道。
- 注碼運用,也是一大考驗及成敗關鍵。
call put 4式:
報名請早 !以上內容標題,將會有部分增減調配
以上課程內容純為技術策略部署分享教學,不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議
~全職交易員(只會告訴你期權市場真相)
上堂情況:
Option Jack,在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現,可以FB日誌,直播及散戶奇兵為據:
2015年大時代前,3月28日的 ‘擋不住的誘惑’,預期:升200點若不追,升2000點時會後悔。
2016年2月11日,預視跌市將終極一跌後結束,2月12日指數見18260後急速上升轉勢。
2016年7月初提出:突破21000點,寧可追錯不可放過,升勢至9月9日才結束。
2017年1月初提出,升破22000點,應由淡轉好倉。(12月30日已表明轉好倉)
2017年5月9日指出,突破24500資金位,全面轉好倉應對。
5月18日指出:最強藍籌:平安保險.
6月28日指出:在直播中只推薦匯豐及江西銅,隔日匯控及江西銅均開始爆上。
8月17日指出中海油,有見底轉強之跡象。
11月23日預測騰訊平保終極見頂
2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會
2017年12月28日,於年底前仍然積極憧憬年後升市,持續建立好倉!
2018年1月2日,年初首個交易日,繼續加注好倉!
2018年2月1日 ,在散戶奇兵預視美股轉勢
2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌
2018年3月15日操作日誌:開始做淡港交所
2018年6月初,好淡分界線31000,跌破轉身
2018年6月中,跌破30,000點,繼續做淡,博破底
2018年6月中,持續分析388 long put 值博,至結算日平均超過15倍利潤
2018年6月底,分析港交所終極目標價 217元
2018年8月6日,分析博銀娛業績后反彈short put策略
2018年8月9日,在散戶奇兵分析,28000為好淡分界,跌破更淡。
2018年8月14日,分析銀娛破底機率高,幻想價:50元之下。
2018年9月初,直播分析中移動目標價80元。
2018年9月12日,分享自己銀娛建行博反彈。
2018年8至9月,分析兩星期轉勢,連續3次
2018年10月,提出騰訊見底論述
2018年11月,提出港股9個月熊市結束機會大
2018年底,提出年初部署單向走勢做準備
2019年1月4日,提出港股年初效應,第一目標27500點
2019年1月9日,直播指出可能升到1月尾
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