諗sir:
拜讀閣下書藉及網誌日子不長，卻深深迷上，每天必追！皆因本人的人生目標與閣下所推崇的一生三宅十分一致，真的相逢恨晚。只是本人庸才一名，投資一直是靠好彩，卻財技窮絶，望得名師指點，感激不盡！
本人三十七歳，與三十六歳太太皆為公務員。本人月入70k, 太太月入32k, 有兒子兩歲，女兒今年八月出生。家有一父，已退休，每月供養25k。供樓每月11k, 而本人與太太平均每月可儲蓄25k。
十多年前沙士期間，本人一投身社會工作，便膽粗粗與父親合資買入人生第一間物業，用460萬賺了600萬（09年賣出）。於06年升職後又與父親再合資（二人聯名）用470萬買入將軍澳三房投資（現值620萬），但父親反對租出新單位，本人就搬出自住，而尾數已利用第一間物業的利錢還清。一年後本人又獨資（本人一人名下）購買了一間舊區蚊型商鋪，買時160萬，現在亦只值160萬，每月收租5000，已還清。至09年結婚，本人與太太聯名（二人聯名）以480萬買入將軍澳三房建立新家庭（此物業每月供11000，hibor plan，仍欠銀行210萬，現市值680萬）。同年把第一間物業賣出。父親就順理成章搬入06年買下的物業自住。總括而言，即本人縱然有兩住宅一商鋪在手，卻只得五千被動收入，實感愧疚。
而最可惜的是，本人與父親一直尋找機會，希望利用手上共同獲利的480萬現金和本人與太太的100萬儲蓄（還有我自己的100萬人仔，現在中港兩地收3-6厘息）再買入第三、四及五個住宅物業，目標是我們兩夫婦可自住一間，收租兩間，而父親就自住一間，收租一間，但是由09至今，看著樓市一直熾熱，很怕接火棒，把之前利錢敗掉，就辜負了上天送給我們的機會！所以現金至今完全沒動過！
本人與父親、太太多番討論後，有以下想法：
1，以轉贈形式把物業改成父親單名，又以轉贈形式把商鋪改成父親單人擁有。（因之前看過一個個案，才知道還清貸款的物業可轉贈他人，而不用交額外印花稅。）
2，最後一住宅改為太太一人名（太太是否必定要交額外印花稅？因仍欠銀行210萬。而且是否要被重新評估？有機會不批嗎？）目的是把本人的借貸力釋放出來。
3，未來兩年內單人名再買千尺三房單位，目標價800萬，首期240萬，一家四口自住，之前買入的將軍澳三房放租，租金應有18k。目的是改善居住環境之餘又可增加現金流。
4，未來兩年內父親單名買入兩房單位，本人做擔保人（還是繼續以本人名義購買？但兩者都必定要付額外印花稅了），目標價400萬，首期200萬，父親原本自住的三房放租，每月收回租金17.5k。
5，最後，等辣招退，樓市跌30%，再與太太聯名買個300萬的市區兩房，付150萬首期，收12-16k一個月租，那麼我們三人的目標就能達到，而現金流亦增加到30k。
本人自問一直與太太踏實工作，是投資保守的普通人。二人皆是投資初哥，技巧笨拙，思考只是十分表面和粗淺，望得指點，以達目標。
請問諗sir, 以上計畫是否明智？以上計畫可行嗎？以上計畫是否最快達到本人一生三宅父親二宅的方法？還有其他建議可增加被動現金流嗎？會建議本人先報讀買樓班還是收息班？感謝關注！懇切希望得到回覆！萬分感激。
好彩老實人上
從我的 iPhone 傳送
Answer:
是的，同意老實人還有不少事情要學習。當然仲有幾年自身借貸力才由高峰下跌、現時趁樓市高為自己打算，總算合時宜。
永遠都唔想輸，對大部份人而言都構成問題。早前贏左480萬既讀者、只要將其中1/10投入樓市、現時又係另一光景。絕D既將小注錢投入外國樓、賭轉樓花輸哂都係初投資金。之前讀者看著樓市一直熾熱，很怕接火棒後將之前利錢敗掉。希望往後花些時間對投資一事認真理解，害怕源自不認識。但明白事情是在自己可控範圍之內後，根本用不著怕什麼。讀者家庭借貸力為(70000+32000)*50%*2.59*/10000 = 13.2MIL。
2006年將軍澳父住三房(父子合資)無按揭。舊區蚊型商鋪無按揭。將軍澳自住三房借了210萬。借貸力只用了2.1/13.2 = 16%。實在有不少地方可整理及產出現金流。先攪清物業轉贈他人之後、最少5年都做唔到按揭。在本BLOG有時提出的聯名轉單名是用有代價的形式買賣，不是用”Deed of Gift”的。那讀者一旦將樓轉比父親、之後將其加按套現的算盤就打唔響。至於將單位轉名比太太、額外印花稅(SSD)係睇持有年期的，第一輪SSD係2010年10月先實行，所以根本唔使比SSD。另估計讀者係咪其實想問DSD(雙倍從價印花稅)? 見來文理解她應本身無住宅物業、那將一自住單物轉到她名下，理解是不用付(DSD)雙倍印花稅。
在現行金管借貸指引下、合法夫婦的借貸力根本是可以共用的。其實讀者攪唔攪轉名比太太，佢既借貸力都可釋放哂出黎，根本無野困住佢。攪轉名很大可能是為了一件事: 九成單會借盡上會。可以讀者將自己名拆出後又七成上會，咁其實慳些少唔攪拆都得。至於買三房後自己借貸水平升至(2.1+5.6)/13.2 = 58%，水平還可的。不過花800萬係未來兩年有預計(2440+2153) = 4593新單位供應的西貢區(即包將軍澳)買樓實在令筆者汗顏，可能是熱天我大汗吧。2012年至今都未有在BLOG中提過將軍澳，供應為各區之冠係其一原因。讀者買左間唔升既鋪已要先作檢討、住宅選錯區係另一件事。另外在個人策略鋪排上、公務員買樓收租係最好架啦! 因借錢易另外在職場可考慮既事都唔多，直線盤球每隔幾年買間市區眼鏡房收下租吧。想住三房換下大屋咁，其實租都可以。
筆者看法、讀者要安排既事太多。將成件凌亂既事去重組、先由最易既加按開始。請將現時擁有既樓加套至樓價七成，自己間樓有(480*70% – 210) = 126萬。父親聯有間樓當自己分一半都有210萬。加埋自己同父親聯有的480萬、及人仔100萬，都有唔少野玩架啦。買樓唔使咁快諗住，真係想買就將間鋪賣左佢再入件市區兩房、當自己學下野啦。呢個鋪、唉、寧願揸日本樓都廢事KEEP住，這不是感性說話、而是理解後計得出既答案。
而家唔加按、樓市跌就無就千萬傍身。攪好錢在手再慢慢諗吧、真係無能力係幾個月用「睇BLOG加回覆問題」這療程將成件事改正。未有物業在手的朋友、建議上買樓班先的。至於讀者、收息班幫佢搞好手上筆錢每月出多份糧。買樓班令佢學懂借貸及選區各項知識。再一次謝謝大家支持。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。
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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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講座內容:
● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析
備註：
*內容和2月27日講座內容一樣
「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播
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【 美 股 隊 長 課 程 】
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持有《美股隊長手冊》者，
如使用「美股課程100元優惠券」，步驟如下：
1. 必須在報名之前出示 ***每人限用一次***
2. 拍照「美股課程100元優惠券」
3. 將相片傳送 (手機可點搫→) WhatsApp 91010168
（[email protected]）
4. 行政部會提供報名連結予閣下
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2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)
主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
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另全面覆蓋
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第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
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地 點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時 間：尚待公佈
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【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧
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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者：美股隊長
時 間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用：$200
地 址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：
- 彌補本金不足
美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。 - 控制風險
美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。 - 賺取期權金
沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
賺取期權金 (premium)。
左：美股隊長接受《新城財經台》訪問
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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】
美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)
課程重點：
* 暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
* 全網上課程，不設實體課
* 每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，
* 特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，
* 教學影片全長約20小時
學費: $6800
曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800
學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用
課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？
圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財
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–【 前 往 【美 股 隊 長】 講 座 】–
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