為小妹重返財務自由之路 #620案屋村仔

諗sir你好,

自拜讀〈樓換樓〉及上完收息課程後,令小妹反思不小。想在103之前做做功課,望諗Sir指教。

 

小妹25歲,收入18K x13 個月 (因小妹想年青時試試不同的東西,所以現在不是做本行,如轉回本行,市價月薪starting rate ~28-30k)

男友33, 月入30k

資產:
1.英國Studio,本人單名,12年 £32k 購入,沒有按揭, 收租£270 monthly

2. 澳洲樓花2房,本人單名,13年$540k AUD購入,15年初上會,預7成按揭,租金保守約5-6厘,但除開稅務及其他費用,正現金流應不多

3. 減去其他支出,月儲$5-6k

 

讀者 換算港幣/Remark 男友 換算港幣/Remark
港幣 250k 250000 港幣 400k 400000
人仔定期100k  125000 股票蟹貨 50000 50000
澳幣 100k 728000    
紐幣 20k 130000    
英鎊歐羅 5000/8000 140000    
Fidelity Glb Div Fund 550000    
HSBC 保險基金月供$5000 early encasement charge rate for now is 30% 保險基金月供 現蝕約$5k3年供款期已過25 年保單
保本儲蓄基金 2012開始供,供期5年,2022年到期    

 

4. 外幣~1M( ¥100k RMB 定期(3.2%) 14年尾到期, $ 100k AUD 定期(4.5%) 14年尾到期,for 澳洲樓首期, $20k NZD(3.5%) 活期saving, £5k GBP, €8k Euro, HKD cash-$250k

$550k 獅子銀行基金(U62515)-Fidelity Funds- Global dividend[email protected]買入,現價@13.44. 現每月收息~$1.2k,$5k monthly-獅子銀行投資保險基金-Allianz Hong Kong Equity (HKD), 本人非常後悔,供期3年,現供了1.5年,early encasement charge rate for now is 30%, $1.2k monthly- 保本儲蓄基金-2012開始供,供期5年,2022年到期。如現贖回只有~$2k,$3k-電器分期付款,還有9期

 

5. 男友: 現金hkd-$400k, 股票蟹貨-$50k,101相連基金-供了$90k,現蝕約$5k (3年供款期已過,43k 不可現在取回,現在沒有再供,25 年保單,管理費4.5%), 沒有其他欠債, 月儲-$10k

 

 

以下問題想請教諗sir:

1) 我們的保單應如何做好?
我的獅子銀行保單應否等到供款期滿,才cut 單?如是現在可以轉買什麼比較好?
儲蓄保險應否繼續供?
男友的101單應該現在忍痛cut 咗去?

 

2)如何好好利用現有的外幣及收入不多的外幣現金流?

 

3)現想和男友買樓,目標 $3.8M,so far 睇樓後現在心水屋苑有Yoho town, 新港城,淘大,想請教諗sir的意見。

 

4)如用男友單名,借貸力為 (30000/10000*50%*2.59=3.885M) 壓力測試為(30000*60%=18k). 所以如果以2.15+3%去計, 3.85M 供 85% 係maximum. 如果現在去買$3.8M樓是否博得太盡?如買了3.8M借15%,借貸力用了(3.23/3.88=83%)
15%首期+稅+按揭保費+佣金+其他費用約$0.8M

 

5)因本人現獨住在家人名下的樓,所以暫時沒有自住的必要。如買樓會先租比朋友供下樓。如最壞打算-買了3.8M 樓然後樓市在一年內跌市30%,沒有人租,銀行call loan,要還 15%( $0.6M) 可動用本人的儲備,如果二人還有工番,應該還供得掂?

 

6)如賣了在獅子銀行的fund($550k) ,本人想用約$400k用收息堂教的債基方案拓有10-15%回報。因本人對股票唔太認識,另$100k 想做下功課,想試下股票掛勾。

 

多謝諗Sir的課堂&blog令我開竅。
本人自知己十分幸運,在年青時己有家人的給予。所以本人想好好地利用現有的資產去學習和找出適合自己的投資項目,不要浪費這些機會。

 

 ANSWER:

幸好早早認識小妹、有機會幫佢梳理一下。小妹成堆野包括基金、外幣、保險都只有一樣幫得上手(隻基金有少許$1200利息)。當然錢係手一定有用、不過理財真正目的為自己出糧比自己、生活不再因搵食令自己陷於困局。因此我們要將小妹手上外幣、房產盡量變成可產出現金流的收息物,這樣才是釋放自己唔使再日日營役返工之正路。

 

澳洲樓房不太看好,現時匯價兌美金在0.94水平、筆者愚見是現價已近年內價格頂部,未來在0.95至0.88橫行。不太相信該國央行會將匯價推升到兌美金1算。讀者在13年買入澳洲樓、樓價應有賺,澳洲樓房受惠匯價下跌令價格在2013錄得4年來最大升幅。雪梨一年樓價升14%,抵銷了匯價下跌。所以計埋澳洲樓未能令小妹大賺、2014年初,更因加稅令樓價單月大挫、當地存款收息更要打稅更有不少雜項令此舉不能產出正現金流。樓花期完結請取回款項。筆者已不斷開發其他高於10%年息收入的方法予大家。

 

筆者認為投資用美金最好。想要賺外幣升跌幅可以透過ETF去兩倍或三倍咁去乘大該外幣之升跌幅,筆者自己本位大部份係轉哂做美金/港幣。若小妹因本身因素堅持要澳元,兩個方法:一是筆者已介紹過的用澳元入手債基方案,單買已9%,可倍高。另外可用環球證券戶口有澳交所購入收息ETF。SPDR及Vanguard都有係澳洲出派息ETF,派5.5-6.0%。可是在大環境減息及銀紙泛濫下、你見上圖由2008年至今幾隻ETF派息都由8.45%降至5.5%附近,所以兩選一都係收息堂既方案高一點點。十萬澳幣收成$5550。

 

關於讀者自己、可趁後生買物業。現價香港樓價是高、但不代表樓價會跌、更不易等到沙士間6年跌70%之機遇。讀者已在來文計算好自己買樓的預算,相信欠的是自己一個信心。既然自己成手外幣都搞唔到咩出樣,不如專心買樓踏實儲錢。買樓成就財務自由一事的缺點係慢,不過好處係肯定等得到。讀者自己資產不少、家人更有後援、不妨為自己先購房一間。

 

那做好買樓、將外幣及基金U62515撥作債基方案、1.4mil港幣等值加上550k(U62515)令自己有近200萬資金在手,先將其一半即一百萬買盡些少收15%息,每月已開展了$12500的正現金流。留低近一百萬可有事相救男友樓房,幾年後淨係利息都收左30幾萬,小妹到時再用此作首期買下一間樓未遲。

 

至於匯豐銀行的保險應在第5年到達首個checkpoint,到時再考慮將其解決吧!

 











本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室