低收入80後完成一生三宅夢 #618案屋村仔

諗sir:

本人28 人工20k。女友26 人工16k。將在未來兩年內結婚。

今次去信想諗sir 比d建議,因想搞清楚自己諗法是否正確。
小弟資產:
股票100k 可隨時止賺
基金 250 k, 如要戶口提現,現可提大約100k。
月供基金4.1 k (此供款比較高,係因為08年年底低位開始買,因朋友關係買左三份(第三份10年買),不過目前三份都有正回報,但唔高。)
流動現金不多,少於80k
如連基金,每月最少可儲13k。

女友資產:
外滙連流動資金共300k。
每月可儲最少10k。

 

 

問題1:(借貸能力)
我地想結婚前買樓作投資。因女友與其家人同住公屋,所以只能我單名加我爸做擔保,借貸力為(20k+ 20k) *2.59*50%/10000=5.18。可是因為小弟在深圳返工,有4成係大陸出糧,所以借貸力只有(12k+ 20k) *2.59*50%/10000=4.14 ,如想大陸的人工納入借貸力,可有辦法? 我聽講可以在一年或半年內自己每月定時自動轉入香港出糧戶口,製造出糧的transaction ,再叫公司出份大陸的入息證明,不知此方法可行?

 

 

問題2: (買樓)
因家住屯門、女友住葵涌區,所以買樓會選擇荃灣,我地比較想買麗城,因為成交比較活躍,想作為買樓投資。
但諗SIR都見到我倆總資產,是難以同時買樓同結婚,所以小弟想到以下方法,不知可行與否。
1) 小弟weekday 要駐深圳寶安上班,周未才回香港。所以我跟女友有共識,結婚後同女方家人住,起碼有個照應,同埋買的樓可以租出去,增加被動收入。
2) 至於買樓方面,其實可問家人借一成首期入市,但麗城兩房不便宜,就算一成買入都出唔到租。依家希望轉移買屯門樓,尤其屯門碼頭。因為1)如果西鐵南線(屯門碼頭站), 屯門西鐵與機場連接和東西鐵路連接這三大發展項目真的實行,估計屯門樓房的潛力會好大。2) 我地係呢區住左超過二十年,就算只比一成首期買樓,相信私底下搵租客都唔難。
3) 另外,家人多年前已供完新屯中三房單位,銀行估價400萬,我想趁依家樓市高位加按3成套出120萬作收息之用。小弟上完收息課程後,幾個高收息方案中覺得債基比較適合我,希望爭取萬元被動收入之外,為未來低位買第二層樓作打算。

 

我和女友都承認自己是庸才一名,希望借努力儲蓄,衡量好能承受到的風險能力之下,達到一生三宅。之後會繼續拜讀諗SIR 的收息102,103,增長自己的財技。

謝謝。

 

answer:

讀者是個殷實香港仔,經過筆者教壞之後,大膽想去將九成樓出租之方案。跟手又向阿爸阿媽間新屯中打算,加按120萬再收息。上述兩件事有不少人認為屬不孝或犯法之舉,惟按筆者理解是法網可逃、孝義難解。時下年青人在現今社會型態靠份工已很難突圍,大家見不少來信問案的讀者人工無十萬都有五萬,可是沉默的一群應佔更大多數,而收入不高又無專業技能的朋友應多花時間去同銀行搞好關係借錢、多交益友為自己開路、努力豐富自己內涵。當連自己都未做好既時候、點能奢望他人肯花時間聽你既訴求呢?

 

「屯門樓房的潛力會好大」係同意、不過唔包括新屯中及屯門碼頭一帶。新屯中唔近屯門市中心、等發圍可能要十年。屯門碼頭唔近「屯門-東涌連接橋」既落橋位,建議去該區幾個地點睇樓收風再行判斷。留意買樓是件很生活化的事情,你唔落區行你感受唔到市場氣氛、建立不到經紀網絡、想買個筍盤或合意的便難一點。就算你一生人只買一間樓都建議這樣做、因為花力氣慳到0.5%樓價成幾萬兩萬銀、得罪講句都可能係諸位大半個月人工。

 

如要替讀者打算,先看個人格局,相信係幫老闆做牛做馬型的、多勞少得。無人願意做人地隻牛、讀者如要打破此格局需要完全改變生活習慣、換轉個人時間表。例如每十花10小時返工既、可能要轉做3小時進修2小時識朋友淨低先返工做野。同意社會認同你每日所做的事越多、你所得越多。既然讀者年輕又幹著不為社會受樂之事、那何不一轉呢?

 

維持兩人現收入係難發圍的、借盡都係5.2mil左右。讀者將人工每月轉存至港戶口有90%銀行不會接受及將其海外收入100%作計數、否則人人都可以填張form再搵公司蓋個印就即可提高借貸? 當然有銀行是得過且過、趁好時機再找香港同大陸有強聯如永亨銀行試一試、祝讀者好運。留意筆者同其他人一樣、對本港各銀行有偏好、但對銀行的操守是十分肯定的,因為有金管局睇住麻。讀者點攪都好只能借盡5.2mil,因而讀者要住細一點為自己他日鋪路。

 

咁做咩呢? 建議他日搬出自住、需要選一些可間兩間套房的村屋或私樓。村屋易搵些少、私樓亦有不少已間好的盤源。咁做係因為要將半間屋租出去比人、減輕自己負擔,他日更可手執租約提高自己借貸力。此舉就好似60年代不少人將自己間屋分租比人、讀者人工不高故要行此舉。由於不少村屋是700呎、間開一半都大過市區不少樓房。屯門區沿青山公路應有不少可七成上會的好選擇。間樓供$10000、租出去間一房廳套收返$5500,變相減低支出一半、又唔怕收唔到租。

 

最後是120萬套出金額,父母血汗錢當然要謹慎。可以要投放於低波幅的債基方案,每月收息降至$6000。當然咁樣收3年息已有多20萬作買樓首期、減去套錢後要多還的按揭亦賺突$3000餘元一個月,對讀者都有點幫助。近日讀者新投於了一種新投資物、12%年息、混合期權加基金策略,波幅出奇地低、涉獵美國科網市場。筆者看法是美國科網股比香港更好、炒味無咁濃更易長線投資。何況大家現時正經歷的相信是繼蒸汽機引申工業革命後下一個變遷、要美國玩完可真再要幾個十年。

 











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