樓市下半年點睇? #617案偽專才

我看過你的文章,我想和你分享我的情況和是否再進行投資。

我今年29歲,和女朋友很快就會結婚。
我的月收入是〜85K和我女朋友是35K,每年將穩步上升。

我個人擁有的兩個物業。

1,灣仔單座物業 2009年 3.5M購買, 現升值至6M。每月分期付款13K。至~2030年 (與家人同住)
2,將軍澳2房一手2013年 5.3M買入,現在升至大約6M。每月分期付款〜18K ~2040年 (會與女友住)

我們有〜1M的現金和一些穩定的股票用來收息

在我心中一個計劃是去轉按為第一家在灣仔並獲得現金約 4M, 再購買多個單位再租出去,用意是想利用樓1 的升值去作長期投資. 但是主要關注的是住房價格的穩定性, 會否有下行下跌的可能,和一旦加息後的影響 (三個物業都有按)

你怎麼看?

 

ANSWER:

係咪筆者理解錯? 定讀者計錯數? 轉按灣仔6mil(現市值)能獲得4.2mil現金? 一間自住樓可套現至市價七成,仲有可能可搵三間行估價取其平均,那讀者2009年3.5mil買入、已提及是有按揭在手,那點可能將此物業加按四百幾萬出黎呢? 加盡都係四百二、開首買樓時又有做按揭、所以很懷疑當中有否資料遺漏。

 

至於讀者應否再買多間樓、視乎佢而家借落多少。雖然憑讀者提供數據可反推出讀者而家兩間樓仲爭銀行幾錢,不過由於時間有限所以不作計算。讀者借貸力計算為(85000+35000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,可是又無講自己按揭欠下多少,不知佢有否看過筆者<樓換樓>一書去先了解借貸力的運用之法。另外做好計算後根本就知道再買樓後樓市跌幾多會變成負資產、而自己可衡量應否承擔此風險。

 

至於買得樓就根本預左有升有跌、仲問買樓後有否下跌之可能? 令筆者語塞。至於加息同樓價關連性比想像中低。回望2005-2007的加息周期,樓價有跌麼? 至於用股票黎收息、上過堂既朋友都知根本違反該投資物的特性。勸讀者重頭再想一遍、用心去加強自己投資知識。而筆者決定將時間先留比有付費上堂及後發問的學生。

 

有一個問題可作答的是樓市下半年展望。知道經過新盤大賣後市場人仕看好後市。筆者意見是樓市先在夏天上揚、及後在年尾前會有少調整、暫維持早前在媒體對港樓市看法。知道香港人對住樓有需求、由租務市場得知用家的居住需求殷切。可是樓市除上點外亦有投資需求、不可忽視。此因素很受外圍氣氛影響。君見美國十年期國債孳息率見橫行通道之底部、歐洲負利率、一切對市場的利好消息已盡出。結果為道指17000而德國DAX見10000。引致眾香港發展商趁機推盤、李生荃灣盤成功出逃後大把發展商跟隨將貨開賣。且看此樓市旺風支撐到幾時、而美政府為了維持當前格局必出口術將大市降溫、壓低道指、好等自己享受透過印銀紙問你攞錢而又享低息的好時光。下一季市場氣氛逆轉、投資客怕怕,新盤自然要減價促銷。

 










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