入門新手買樓疑難 #610案偽專才

Hi 諗 sir,
本人是80後專業人士, 前幾年錯過低價低首期買樓的機會, 現在要重新計劃,努力儲錢中
穩定月入約87k, 每月支出計埋家用+個人洗費+保險盡量keep在10k以下
現有現金+股票約1.7m
基金約1.1m, 其中約0.27m可隨時套現, 月供19k
未有自置物業
現居家人名下約千尺臨海私樓(2013年頭買入,現時銀行估價已-0.2-0.48m),首期借了800k出去,未來半年會收回還款, 不用交租 
有感股票要費神留意價格波動而收益都是平平不能做到月月有passive income, 長遠不是辦法, 所以想置業收租, 現有數個考慮
-買入債券每月收息,待樓價瀉2-30%後才出擊(個人覺得數年內機會不大)
-現在買入1個5-6m單位2房
-現在買入2個3-4m單位1-2房, 可能要減少每月基金供款
-待數月後收取還款後而樓價有些微調整後買入1個8-9m3房(尺價應會低過1/2房而長遠來說大單位都較受歡迎 but 租金回報會低於細價樓), 因首期差不多要3-4m cash, 會用盡所有流動資金並可能要

 

 

借入銀行p-loan 應付
目標地區九龍東或新界西(最好是未來鐵路沿線)
又現在新樓或二手樓較好呢(一手有溢價而地點不甚佳,但二手現在議價甚難)

謝過lum sir 意見 for this 入門新手

question mark 上

 

answer:

股票係可以做到每月有入息的、不過唔係平常人咁買買賣賣做法。讀者無樓在手、收入高而儲蓄率高(洗費只10,000或更少),一幅買樓做收租佬的好材料。他在問題中已總結了初心者買樓要留意既幾個事項:

 

  1. 樓價走勢看法
  2. 大單位定細單位好?
  3. 咩地區好?
  4. 新樓定二手樓好?

 

那我們逐一解答:

筆者已在雜誌訪問告知過樓市在第四季有低吸良機。在訪問出街後的星期三荃灣環宇海灣開賣了,到今日已隔兩星期觀察到市場對住宅的需求真的十分「兇猛」、同區二手成交更急增。李生低價急走策略再一次成功、這亦在預期之內。真正決定有冇好入市位、為眾發展商見李生走貨之後會否一齊將新盤出,而李生會否再出越劈越低呢招。新盤貨尾拉低大市有可能、而本月六月及七月市場會充斥好消息,其實現時市場的消息已好到不能再好: 中國昨日減息、歐洲負利率、美國十年期債孳息率觸底。筆者預期一段小型向上市將在盛夏完結、為大家近來下一波調整市。可是要等跌30%既人應會失望、因為樓市點調整都是以10-15%為極限。

 

大單位一般比細單位好。但政府近年的借貸政策令細單位升得快過大單位。可是用一個原因去解釋全港樓市實為低能,應參考不同地區的樓房供應結構才更令自己掌握市況。初心者宜利用供應失衝地點、如一個有三房需求但少供應的地方。或一個太多大單位而充斥新分支家庭要細單位的地區。去網上已有不同類型單位供應供各位參考、各區樓市咩類型單位多少、一睇就明。落區睇睇問問、更有感受。

 

咩地區好相信係大家最擔心既問題。本案讀者應是毫無頭緒,來文又提九龍灣又新界西、亂咁出招。其實選取方法可以好生活化、一個吸引到人流既地區、一個道路設計剛超出負荷的地區都有投資苗頭。留意車房、佳寶、保健藥品係邊賣都令你易諗明件事。新界西太大、先縮窄範圍。城市如元朗空置率高、天水圍冇商業發展、淨低荃灣、大埔、東涌各有各好、幾個區入面有咩特色、請花少少時間去研究。無人會一份report放係你台頭、問你買唔買筍盤的! 香港有錢人大把、就當讀者月入八萬七、都要自己落力去睇下盤。至少筆者自己都無坐係冷氣房等人餵。

 

最尾係新樓定二手好? 筆者意見係買舊樓收租、租新樓黎住最好! 至於讀者應做是先買樓一間、唔使搵咁多私人貸款住。先學懂找出邊個業主開價較低、再慢慢學曉議價未遲,這是兩件事。去縮窄範圍有方法咁睇樓。讀者要學既野太多、惟懂得理財、要四十歲劈炮唔撈無問題,條數係咁計的:

 

讀者月儲77000(因為佢只洗一萬),一年儲$924,000

由於讀者係80後、咁即係距離40歲仲有至少7至16年時間。

7 x 924,000 = $6,468,000。放哂佢落債基收息都有6.48mil*15% = $80,850息一個月

如要保本、幫襯羅生再巧妙將債券回報乘大1.7倍,咁就已經12%*1.7 = 20%。即六百幾萬每年收20%息,咁仲唔係唔使撈?

 

係問有冇咁筍? 有的。只要你唔貪心每日想倍升、其實低風險既10-20%收息方法不時存在。發行債券/基金的保證人都是香港大型上市企業(唔係國企、因為國企或民企回報仲癲!)。點解無人話你知? 因為有人唔想見到你咁有錢囉….你諗下係咪?

 









 

                                                  


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