高置業比率的魔咒

置業比率意思是指自置居所住戶在家庭住戶總數目中所佔的比例,以前很多國家視提高市民置業比例為穩定房屋市場,但現已証實不可行!

 

 

高置業比率甚至可能是跌市的魔咒。 西班牙是一個較明顯的例子。西班牙人的文化注重自置居所,西班牙政府提供按揭供款扣減稅優惠,由1985至2008年樓價只升不跌製造「樓市不死」的幻覺,西班牙的置業比例高達80%,個人債務亦同步上升。個人債務與除稅後收入比率由1986年的34%上升至2005年的105%,2008年金融海嘯淹致,幻覺破滅,樓市泡沫爆破,跌市可以深不見底。  

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圖一:西班牙私人債務  

 

高置業比率的魔咒02

圖二:西班牙樓價1986-2012

 

高置業比率的魔咒03

圖三: 澳洲的置業比例  

 

另一個案例澳洲,澳洲政府亦提供首次置業貸款,投資和自住物業稅務寬鬆,高按揭貸款比率,政府限制土也地供應等等,令樓價在1970年至2010年間只升不跌,因此澳洲人的自置居所欲望也很高,置業比例長期維持在70%的高水平,但樓價自2010年開始下跌。  

 

高置業比率的魔咒04

 

圖四: 澳洲樓價2000年至2012年3月

 

高置業比率也代表居民高負債比例,澳洲房屋借貸與除稅後收入比率,由1985年低於30%上升至2009年高於120%。  

 

高置業比率的魔咒05

圖五: 房屋借貸與除稅後收入比率

 

從西班牙和澳洲案例看出,經濟逆轉,高置業比率亦無法令樓市平穩,要跌的始終會跌。但高置業比率代表置業率飽和,居民高負債比例,購買力消耗,樓價一但下跌便江河日下。 事實上,高置業比例亦會不利樓市復蘇,樓價下跌後,社會大比例人口需要去槓桿化,置業新血欠奉,要樓市復蘇,必須等待社會人口去槓桿化完成。 根據政府統計處,香港自置居所住戶佔家庭住戶總數目約為52%,置業比率還有上升空間,樓價下跌,置業新血便會補上,重點是不要在樓市高位鼓勵自置物業和達至高置業比率,整體社會便不會被債務綁手綁腳!

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BY 亂博

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