買樓投資點將借貸力回籠? #575案庸才

諗sir你好!
小弟剛剛在人人唱淡的年頭衝左入樓市,買左人生第一層自住樓.270萬樓借9成,分30年還.自己名
小弟月入25k (人工每年有10%增長),女友20k,打算3年後結婚.而家大想頭,同時為將來第2宅,第3宅作準備. 想請教假設扣除結婚駛費後,仲有200k儲蓄, 月儲20k, 5-8年內再買多層作收租之用, 合理嗎?

 

 答案

讀者的問題是想筆者計一計數,那也十分容易。人工$25000即25000/10000*2.59*50% = 3.36借貸力。由於剛剛購房一間、借貸力用了2.7mil之九成,即2.43mil,換言之2.43/3.36 = 72%的借貸力已用盡。人工不高、儲蓄不高,幾方面都冇優勢的香港人怎謀求突破?

 

讀者是位典型庸才,而庸才好需要結婚為自己找來幫手。兩人之借貸力及人脈肯定比一人廣。單身者要做好「一打二」的預備、既然唔使花時間陪另一半加湊仔理應專心事業,至於結婚與否是個人選擇、最緊要搞清楚之後條路點行,咪比麻煩身邊朋友親戚。讀者有一優點是每月儲蓄率極高、正是知自己所在,搵得少就醒定咪大洗既一種人,儲蓄率為:80%

 

那幾年過後,首期應不成疑問、因用老婆名可九成上會、而兩人的借貸力可通用。近日打去律師樓留意了件事、就係不少人認為同居就係結婚、我真係唔知有人會咁天真、同律師講佢同老公一齊買樓、點知上到律師樓發現冇結婚証書,真係:「OMG!」。大家真係咪鬼再笑人隨地痾屎,香港人做好自己再話人都未遲。另外香港未立例承認同姓婚姻的、一班brother可以一齊買樓但不享稅務轄免或作另一半之擔保。

 

如你像讀者咁未有樓係手、買間細細地對沖樓市再上升風險是需要的。如你人工都係唔高個類、你要設法將上一間樓之結欠降低至市價約5成(或依當時借貸規則)、將其變成合規出租物業,獲得一紙租約加上若干證明後,你便可將你的借貸力回籠。例如讀者間樓如日後租出,租金應在8000水平,租金可作個人收入證明而將借貸力回籠: 8000/10000*2.59*50% = 1.03mil。即原本升至72%的借貸力可被降低,總借貸力增為3.36+1.03 = 4.39mil。當然要作此之前,讀者要補現金(即還款)將結欠降至50%或之下啦。

 

猶記得2009年前出租物業之借貸上限為70%、之前更高。所以你話樓市要跌、政府要出招提振樓市之招數還多著。

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作者諗sir: <樓換樓>、<進擊日本樓>作者。本網網主,出版社編輯、不時為讀者安排名人聚會。










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