諗Sir你好!
小女子財商屬幼稚園程度,近日拜讀了你的《樓換樓》及blog後,獲益良多,剛剛報名參加了你的幾個理財班。雖然並未上課,但怕課堂時間寶貴,忍不及待想在此請教你買樓的問題,萬謝!
本人現年35歲、單身,於2009年與妹妹(現年30歲)聯名以2.12mil買入荃灣自住三房單位,與父母同住。當年糊裡糊塗,以Prime Rate Plan, 利率2.75%,15年期,每月供萬一。去年妹妹剛結婚,有再置業的需要,才促使我留意這方面的資訊。
於是在去年12月,樓價升至5mil時,轉按並開立了與妹妹聯名的Mortgage Link 户口,利率2.15%,30年期,每月供萬三,並套現2.1mil。本人收入穩定,月入54000,妹妹月入24000。
現在計劃與妹妹在荃灣再購入一個約3mil單位予妹妹與妹夫自住,妹夫名字不會上會,方便曰後申請公營房屋。如價錢許可,我與妹妹亦希望多購入一個單位收租。
現在想請教諗Sir,我現在應如何步處一生三宅?我嘗試計算過我與妹妹的按揭壓力測試,但似乎買第3宅,有點困難。我應否先以五成按揭,買入第2個單位放租,以增加總入息,通過按揭壓力測試,但手頭上現金將會大輻減少。然後再以九成按揭,買入第3個自住單位。為趁機多購入兩單位而耗盡現金,是否太冒險?置業地點會考慮荃灣西附近。
文字表達能力差,請諗Sir見諒!以上內容如有何錯誤,煩請指教,萬謝!
單身中女
答案
相信我覆得你問題個陣你已經上完堂,因為今日係覆緊一個月前的問題,煩請大家要耐心等待。至於係網上留名報名而未有回覆既朋友,由於班次已滿所以自動將你地放入等候列,有新班或有人未能入數會即時通知。讀者正正是借貸力高而未去運用的人,相反各位如果人工偏低,不妨好似本個案中既妹妹咁,夥同親生姊妹一齊買樓,就係<樓換樓>中庸才番身的其一法門。當然庸才的貴人可以係屋企人,亦可以係書中談及的其他人。讀者一個人月入56000,借貸力54000/10000*2.59*50% = 7.2mil,讀者妹妹為24000/10000*2.59*50% = 3.1mil,姊妹同心得出一千萬借貸力。
妹妹相信是一位精打細算的人,自己買親樓都唔會加老公個名,方便老公申請公營房屋。其實讀者可以問諗sir之外,相信佢個妹都精於策劃,當然男人有個咁識計數既老婆,簡直係世界末日! 所以各位男仕們當自強,廿幾歲仔就諗住屈係公屋,根本就將自己由部四核手機downgrade做單核。住屋上既問題有政府幫你解決、可是個人自信及日後出路均會大減。形象呢家野係無型、但絕會左右結果的! 比你放個獨家代理權比人、你都唔想條友搭巴士仲要公司地址係公屋架麻係咪?
讀者現在相信已借3.3mil,由月供13000及年期=30推斷出。兩人借貸力共7.2+3.1 = 10.3mil,計及現在只用了3.3/10.3 = 32%,所以只要等同集中買中下價樓,一生三宅是無問題的,不過係佢同妹妹兩個人夾埋得三間,那總聊勝於無吧! 現在讀者受困於買下間樓唔可以報自住去七成或九成上會,原因是上次轉按時冇用一拆二,致使兩姊妹的名額盡放一間屋,那下次買樓好大機會要比五成首期上會。計及而家香港買私樓少都300萬,所以政府要人比50%首期買樓就係要趕絕你呢d投資客。好在現正打算買第二間樓,如可傾掂不妨一人一間,那更易上足九成。當然留意將九成上會樓租出是有問題,至於點去規範將報稱自住樓出租既風險,不在網頁評論。
至於讀者什麼「 先以五成按揭,買入第2個單位放租,以增加總入息」不建議。應行做法是要麼先行上段提及的一拆二,在買第1-2間樓是用盡兩人槓桿。另一可行是將原本間收租樓壓低借貸額至5成,該租金便變成核實入息可增加借貸力。睇到呢度你我讀者大家都明,就係上次將樓加按時做錯了步驟,當然未至嚴重到令時間、金錢大大損失,不過會令人付出一點時間搞好及多付手續費。所以大家做買賣決定前,睇一睇本案有否合你之理財個案參考。
結語係合兩人之力不難做到一生三宅。不過買入三間樓後仲有冇價賺或錢套出,就要看讀者點買同放諸等待的耐心了。要讓「一生三宅」保你生活安穩,唔係就咁快快手掃三間樓,當中是有策略及部署的。再再再版<樓換樓>已極速去貨、大家有買趁手了。各大書局一係就賣完一轉未補得切、一係就在當眼位置展示中。
【收息投資課程】Batch 70(十二月班last 三個位,報名請即聯,收滿就停不提前通知)
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區
諗sir接受J2兄弟幫節目訪問
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」
(中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法
*(下)諗sir於NOW TV的訪問
- 2013年至今不停授課
- 諗sir為理財策劃師(CFPCM),暢銷書作者,ViuTV 、NOW TV嘉賓,<經濟一週>專欄作者,美聯物業及花旗銀行的講座嘉賓邀請對象
諗SIR(收息101)【收息投資課程】DV70及71班
DV70 第一堂: 2019年12月14日(六) 14:00-17:45(普通A位)
DV70 第二堂: 2019年12月21日(六) 14:00-17:45(普通A位)
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DV71第一堂: 2020年2月5日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
DV71 第二堂: 2020年2月12日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
DV71 第三堂: 2020年2月19日(二) 19:15-21:15(有優先A位)
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平日班三天內容, 與星期六班兩天內容相同
地點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
目前費用: $4900
*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課
補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課,或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課,再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程,留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五,星期六下午,睇片段前需預約及交付HK$50。
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現時有位-優先A區: 可開課前20MIN 入場自選座位
現時有位-普通A區: 可開課前10MIN 入場自選座位。
現時有位-普通B區: 背向諗SIR,有投映屏播映powerpoint 、開課時入場坐B區
途 徑1: 【網上報名:課程報名表】
途徑2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後,利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款
或途徑3: 短訊報名:WhatsApp 63832145
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查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV70」
途徑5: 即時信用卡付款及留位 BATCH 70(嚴禁轉售留位)
- 按下 ”pay now” (之前問左我地仲有冇位先)
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- 無論有冇 paypal 戶口都可付款的

DV系列【收息投資課程】詳盡內容:
*課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口
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< 首部份課程 >
債券投資了解及精明慳錢買入方法
選取債券之步驟
怎樣用債券穩獲10%年回報
本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案
解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解
達成財務自由的理財方針
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< 次部份課程 >
基金太多,點去比較?
基金經紀不會提及之買賣需知
如何判斷債基、直債的出入市時機?
債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費?
債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
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< 後部份課程 >
有咩保險可以CUT?
保單融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?
細水長流目標保證8.0%保險方案
保費融資選擇、醫療保險選擇正解
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諗SIR(收息103)【收息實習班】/TEDP53班 (52班已滿謝謝,請報53班)
※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!
DP53 第一課: 2020-01-11(六) 14:00-16:00(有位)
DP53 第二課: 2020-01-18(六) 14:00-16:00(有位)
或
DP52 第一課: 2019-12-09(一) 19:15-21:15(full)
DP52 第二課: 2019-12-16(一) 19:15-21:15(已滿)
費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
- 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
- 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP53」
- 收息103舊生網上填表報名
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補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課,或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課,然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程,留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五,星期六下午,睇片段前需預約及交付HK$50按金,到步可退回。
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內容:
債基出入市應看之訊號教育
市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
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幾時買及用咩方法分段入市之考慮
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*討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程