諗Sir你好！
小女子財商屬幼稚園程度，近日拜讀了你的《樓換樓》及blog後，獲益良多，剛剛報名參加了你的幾個理財班。雖然並未上課，但怕課堂時間寶貴，忍不及待想在此請教你買樓的問題，萬謝！
本人現年35歲、單身，於2009年與妹妹(現年30歲)聯名以2.12mil買入荃灣自住三房單位，與父母同住。當年糊裡糊塗，以Prime Rate Plan, 利率2.75%，15年期，每月供萬一。去年妹妹剛結婚，有再置業的需要,才促使我留意這方面的資訊。
於是在去年12月，樓價升至5mil時，轉按並開立了與妹妹聯名的Mortgage Link 户口,利率2.15%，30年期，每月供萬三，並套現2.1mil。本人收入穩定，月入54000，妹妹月入24000。
現在計劃與妹妹在荃灣再購入一個約3mil單位予妹妹與妹夫自住，妹夫名字不會上會，方便曰後申請公營房屋。如價錢許可，我與妹妹亦希望多購入一個單位收租。
現在想請教諗Sir,我現在應如何步處一生三宅？我嘗試計算過我與妹妹的按揭壓力測試，但似乎買第3宅，有點困難。我應否先以五成按揭，買入第2個單位放租，以增加總入息，通過按揭壓力測試，但手頭上現金將會大輻減少。然後再以九成按揭，買入第3個自住單位。為趁機多購入兩單位而耗盡現金，是否太冒險？置業地點會考慮荃灣西附近。
文字表達能力差，請諗Sir見諒！以上內容如有何錯誤，煩請指教，萬謝！
單身中女
答案
相信我覆得你問題個陣你已經上完堂，因為今日係覆緊一個月前的問題，煩請大家要耐心等待。至於係網上留名報名而未有回覆既朋友，由於班次已滿所以自動將你地放入等候列，有新班或有人未能入數會即時通知。讀者正正是借貸力高而未去運用的人，相反各位如果人工偏低，不妨好似本個案中既妹妹咁，夥同親生姊妹一齊買樓，就係<樓換樓>中庸才番身的其一法門。當然庸才的貴人可以係屋企人，亦可以係書中談及的其他人。讀者一個人月入56000，借貸力54000/10000*2.59*50% = 7.2mil，讀者妹妹為24000/10000*2.59*50% = 3.1mil，姊妹同心得出一千萬借貸力。
妹妹相信是一位精打細算的人，自己買親樓都唔會加老公個名，方便老公申請公營房屋。其實讀者可以問諗sir之外，相信佢個妹都精於策劃，當然男人有個咁識計數既老婆，簡直係世界末日! 所以各位男仕們當自強，廿幾歲仔就諗住屈係公屋，根本就將自己由部四核手機downgrade做單核。住屋上既問題有政府幫你解決、可是個人自信及日後出路均會大減。形象呢家野係無型、但絕會左右結果的! 比你放個獨家代理權比人、你都唔想條友搭巴士仲要公司地址係公屋架麻係咪?
讀者現在相信已借3.3mil，由月供13000及年期=30推斷出。兩人借貸力共7.2+3.1 = 10.3mil，計及現在只用了3.3/10.3 = 32%，所以只要等同集中買中下價樓，一生三宅是無問題的，不過係佢同妹妹兩個人夾埋得三間，那總聊勝於無吧! 現在讀者受困於買下間樓唔可以報自住去七成或九成上會，原因是上次轉按時冇用一拆二，致使兩姊妹的名額盡放一間屋，那下次買樓好大機會要比五成首期上會。計及而家香港買私樓少都300萬，所以政府要人比50%首期買樓就係要趕絕你呢d投資客。好在現正打算買第二間樓，如可傾掂不妨一人一間，那更易上足九成。當然留意將九成上會樓租出是有問題，至於點去規範將報稱自住樓出租既風險，不在網頁評論。
至於讀者什麼「 先以五成按揭，買入第2個單位放租，以增加總入息」不建議。應行做法是要麼先行上段提及的一拆二，在買第1-2間樓是用盡兩人槓桿。另一可行是將原本間收租樓壓低借貸額至5成，該租金便變成核實入息可增加借貸力。睇到呢度你我讀者大家都明，就係上次將樓加按時做錯了步驟，當然未至嚴重到令時間、金錢大大損失，不過會令人付出一點時間搞好及多付手續費。所以大家做買賣決定前，睇一睇本案有否合你之理財個案參考。
結語係合兩人之力不難做到一生三宅。不過買入三間樓後仲有冇價賺或錢套出，就要看讀者點買同放諸等待的耐心了。要讓「一生三宅」保你生活安穩，唔係就咁快快手掃三間樓，當中是有策略及部署的。再再再版<樓換樓>已極速去貨、大家有買趁手了。各大書局一係就賣完一轉未補得切、一係就在當眼位置展示中。
【收息投資課程】Batch 75 (新75班次，優先A位先報先得，小班教學，機會難逄。報名請先聯絡hold位 )
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」
(中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法
*(下)諗sir於NOW TV的訪問
- 諗sir為理財策劃師(CFPCM)，暢銷書作者，ViuTV 、NOW TV、TVB嘉賓，<經濟一週>專欄作者
諗SIR（收息101）【收息投資課程】TEDV75班(內容在72班後已大更新)
第一堂:網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案
第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (有優先A位)
第二堂真人教授: 2020年7月25日(六) 16:15-19:00(FULL)
第三堂真人教授: 2020年8月1日(六) 16:15-19:00 (FULL)
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)
講者諗sir: 2012年後開始教授課程，累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市，過濾出投資要旨及精華想面對面教識你
*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課
#上唔到真人堂可在隨後班次補課
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)
3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂
或用電郵：[email protected]
或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DV系列【收息投資課程】詳盡內容：
*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備，配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做，當然亦不用開立私人銀行戶口，全新內容連舊生讀未聽過。
< 首部份課程 >
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法
直債或債基去出入賺價點做?
附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢
< 次部份課程 >
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
如何易借樓按去得到資金去收息
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< 後部份課程 >
樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?
有咩保險可以CUT?
保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?
細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃
28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢
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諗SIR（收息103）【收息實行班】/TEDP57及58班
※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片
TEDP57第一課: 2020年8月18日(二) 19:15-21:15
TEDP57第二課: 2020年8月25日(二) 19:15-21:15
或
TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00
TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00
費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
報名:
- 收息103舊生短訊報名：WhatsApp 63832145
- 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP58」
- 收息103舊生網上填表報名
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內容:
如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢?
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口
不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
可加入諗SIR討論群
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座
*往後重讀收息103只需$1500
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物
※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.
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【聶SIR – 講座】
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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F
是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略
講 者：聶sir
時 間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用：全 免
地 址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)
【我要報名 網上填表】
聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用：$2,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入 課程】
【我要報名 YUS41U： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
【 按此進入 課程】
【我要報名 YUS41TF： 網上填表】
–
*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
–內容：
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」
聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)
2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用：$1,500
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
–
【 按此進入 課程】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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內容：
聶SIR【股市淘金系列】課程
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聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用：$3,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入 課程】【我要報名： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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內容：
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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。
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2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)
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費 用：$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢。
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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內 容：
股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法
配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作
複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】：填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。
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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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講座內容:
● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析
備註：
*內容和2月27日講座內容一樣
「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播
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【 美 股 隊 長 課 程 】
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持有《美股隊長手冊》者，
如使用「美股課程100元優惠券」，步驟如下：
1. 必須在報名之前出示 ***每人限用一次***
2. 拍照「美股課程100元優惠券」
3. 將相片傳送 (手機可點搫→) WhatsApp 91010168
（[email protected]）
4. 行政部會提供報名連結予閣下
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2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)
主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）
另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費 用：$3580
地 點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時 間：尚待公佈
費 用：尚待公佈
費 用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧
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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者：美股隊長
時 間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用：$200
地 址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：
- 彌補本金不足
美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。 - 控制風險
美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。 - 賺取期權金
沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
賺取期權金 (premium)。
左：美股隊長接受《新城財經台》訪問
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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】
美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)
課程重點：
* 暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
* 全網上課程，不設實體課
* 每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，
* 特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，
* 教學影片全長約20小時
學費: $6800
曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800
學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用
課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？
圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財
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–【 前 往 【美 股 隊 長】 講 座 】–
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