幼稚園財商實踐一生三宅 #574案窮中產

諗Sir你好!

小女子財商屬幼稚園程度,近日拜讀了你的《樓換樓》及blog後,獲益良多,剛剛報名參加了你的幾個理財班。雖然並未上課,但怕課堂時間寶貴,忍不及待想在此請教你買樓的問題,萬謝!

 

 

本人現年35歲、單身,於2009年與妹妹(現年30歲)聯名以2.12mil買入荃灣自住三房單位,與父母同住。當年糊裡糊塗,以Prime Rate Plan, 利率2.75%,15年期,每月供萬一。去年妹妹剛結婚,有再置業的需要,才促使我留意這方面的資訊。

於是在去年12月,樓價升至5mil時,轉按並開立了與妹妹聯名的Mortgage Link 户口,利率2.15%,30年期,每月供萬三,並套現2.1mil。本人收入穩定,月入54000,妹妹月入24000。

 

 

現在計劃與妹妹在荃灣再購入一個約3mil單位予妹妹與妹夫自住,妹夫名字不會上會,方便曰後申請公營房屋。如價錢許可,我與妹妹亦希望多購入一個單位收租。

現在想請教諗Sir,我現在應如何步處一生三宅?我嘗試計算過我與妹妹的按揭壓力測試,但似乎買第3宅,有點困難。我應否先以五成按揭,買入第2個單位放租,以增加總入息,通過按揭壓力測試,但手頭上現金將會大輻減少。然後再以九成按揭,買入第3個自住單位。為趁機多購入兩單位而耗盡現金,是否太冒險?置業地點會考慮荃灣西附近。

文字表達能力差,請諗Sir見諒!以上內容如有何錯誤,煩請指教,萬謝!

單身中女

 

答案

相信我覆得你問題個陣你已經上完堂,因為今日係覆緊一個月前的問題,煩請大家要耐心等待。至於係網上留名報名而未有回覆既朋友,由於班次已滿所以自動將你地放入等候列,有新班或有人未能入數會即時通知。讀者正正是借貸力高而未去運用的人,相反各位如果人工偏低,不妨好似本個案中既妹妹咁,夥同親生姊妹一齊買樓,就係<樓換樓>中庸才番身的其一法門。當然庸才的貴人可以係屋企人,亦可以係書中談及的其他人。讀者一個人月入56000,借貸力54000/10000*2.59*50% = 7.2mil,讀者妹妹為24000/10000*2.59*50% = 3.1mil,姊妹同心得出一千萬借貸力。

 

妹妹相信是一位精打細算的人,自己買親樓都唔會加老公個名,方便老公申請公營房屋。其實讀者可以問諗sir之外,相信佢個妹都精於策劃,當然男人有個咁識計數既老婆,簡直係世界末日! 所以各位男仕們當自強,廿幾歲仔就諗住屈係公屋,根本就將自己由部四核手機downgrade做單核。住屋上既問題有政府幫你解決、可是個人自信及日後出路均會大減。形象呢家野係無型、但絕會左右結果的! 比你放個獨家代理權比人、你都唔想條友搭巴士仲要公司地址係公屋架麻係咪?

 

讀者現在相信已借3.3mil,由月供13000及年期=30推斷出。兩人借貸力共7.2+3.1 = 10.3mil,計及現在只用了3.3/10.3 = 32%,所以只要等同集中買中下價樓,一生三宅是無問題的,不過係佢同妹妹兩個人夾埋得三間,那總聊勝於無吧! 現在讀者受困於買下間樓唔可以報自住去七成或九成上會,原因是上次轉按時冇用一拆二,致使兩姊妹的名額盡放一間屋,那下次買樓好大機會要比五成首期上會。計及而家香港買私樓少都300萬,所以政府要人比50%首期買樓就係要趕絕你呢d投資客。好在現正打算買第二間樓,如可傾掂不妨一人一間,那更易上足九成。當然留意將九成上會樓租出是有問題,至於點去規範將報稱自住樓出租既風險,不在網頁評論。

 

 

至於讀者什麼「 先以五成按揭,買入第2個單位放租,以增加總入息」不建議。應行做法是要麼先行上段提及的一拆二,在買第1-2間樓是用盡兩人槓桿。另一可行是將原本間收租樓壓低借貸額至5成,該租金便變成核實入息可增加借貸力。睇到呢度你我讀者大家都明,就係上次將樓加按時做錯了步驟,當然未至嚴重到令時間、金錢大大損失,不過會令人付出一點時間搞好及多付手續費。所以大家做買賣決定前,睇一睇本案有否合你之理財個案參考。

 

 

結語係合兩人之力不難做到一生三宅。不過買入三間樓後仲有冇價賺或錢套出,就要看讀者點買同放諸等待的耐心了。要讓「一生三宅」保你生活安穩,唔係就咁快快手掃三間樓,當中是有策略及部署的。再再再版<樓換樓>已極速去貨、大家有買趁手了。各大書局一係就賣完一轉未補得切、一係就在當眼位置展示中。










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