幼稚園財商實踐一生三宅 #574案窮中產

諗Sir你好！

小女子財商屬幼稚園程度，近日拜讀了你的《樓換樓》及blog後，獲益良多，剛剛報名參加了你的幾個理財班。雖然並未上課，但怕課堂時間寶貴，忍不及待想在此請教你買樓的問題，萬謝！

 

 

本人現年35歲、單身，於2009年與妹妹(現年30歲)聯名以2.12mil買入荃灣自住三房單位，與父母同住。當年糊裡糊塗，以Prime Rate Plan, 利率2.75%，15年期，每月供萬一。去年妹妹剛結婚，有再置業的需要,才促使我留意這方面的資訊。

於是在去年12月，樓價升至5mil時，轉按並開立了與妹妹聯名的Mortgage Link 户口,利率2.15%，30年期，每月供萬三，並套現2.1mil。本人收入穩定，月入54000，妹妹月入24000。

 

 

現在計劃與妹妹在荃灣再購入一個約3mil單位予妹妹與妹夫自住，妹夫名字不會上會，方便曰後申請公營房屋。如價錢許可，我與妹妹亦希望多購入一個單位收租。

現在想請教諗Sir,我現在應如何步處一生三宅？我嘗試計算過我與妹妹的按揭壓力測試，但似乎買第3宅，有點困難。我應否先以五成按揭，買入第2個單位放租，以增加總入息，通過按揭壓力測試，但手頭上現金將會大輻減少。然後再以九成按揭，買入第3個自住單位。為趁機多購入兩單位而耗盡現金，是否太冒險？置業地點會考慮荃灣西附近。

文字表達能力差，請諗Sir見諒！以上內容如有何錯誤，煩請指教，萬謝！

單身中女

 

答案

相信我覆得你問題個陣你已經上完堂，因為今日係覆緊一個月前的問題，煩請大家要耐心等待。至於係網上留名報名而未有回覆既朋友，由於班次已滿所以自動將你地放入等候列，有新班或有人未能入數會即時通知。讀者正正是借貸力高而未去運用的人，相反各位如果人工偏低，不妨好似本個案中既妹妹咁，夥同親生姊妹一齊買樓，就係<樓換樓>中庸才番身的其一法門。當然庸才的貴人可以係屋企人，亦可以係書中談及的其他人。讀者一個人月入56000，借貸力54000/10000*2.59*50% = 7.2mil，讀者妹妹為24000/10000*2.59*50% = 3.1mil，姊妹同心得出一千萬借貸力。

 

妹妹相信是一位精打細算的人，自己買親樓都唔會加老公個名，方便老公申請公營房屋。其實讀者可以問諗sir之外，相信佢個妹都精於策劃，當然男人有個咁識計數既老婆，簡直係世界末日! 所以各位男仕們當自強，廿幾歲仔就諗住屈係公屋，根本就將自己由部四核手機downgrade做單核。住屋上既問題有政府幫你解決、可是個人自信及日後出路均會大減。形象呢家野係無型、但絕會左右結果的! 比你放個獨家代理權比人、你都唔想條友搭巴士仲要公司地址係公屋架麻係咪?

 

讀者現在相信已借3.3mil，由月供13000及年期=30推斷出。兩人借貸力共7.2+3.1 = 10.3mil，計及現在只用了3.3/10.3 = 32%，所以只要等同集中買中下價樓，一生三宅是無問題的，不過係佢同妹妹兩個人夾埋得三間，那總聊勝於無吧! 現在讀者受困於買下間樓唔可以報自住去七成或九成上會，原因是上次轉按時冇用一拆二，致使兩姊妹的名額盡放一間屋，那下次買樓好大機會要比五成首期上會。計及而家香港買私樓少都300萬，所以政府要人比50%首期買樓就係要趕絕你呢d投資客。好在現正打算買第二間樓，如可傾掂不妨一人一間，那更易上足九成。當然留意將九成上會樓租出是有問題，至於點去規範將報稱自住樓出租既風險，不在網頁評論。

 

 

至於讀者什麼「 先以五成按揭，買入第2個單位放租，以增加總入息」不建議。應行做法是要麼先行上段提及的一拆二，在買第1-2間樓是用盡兩人槓桿。另一可行是將原本間收租樓壓低借貸額至5成，該租金便變成核實入息可增加借貸力。睇到呢度你我讀者大家都明，就係上次將樓加按時做錯了步驟，當然未至嚴重到令時間、金錢大大損失，不過會令人付出一點時間搞好及多付手續費。所以大家做買賣決定前，睇一睇本案有否合你之理財個案參考。

 

 

結語係合兩人之力不難做到一生三宅。不過買入三間樓後仲有冇價賺或錢套出，就要看讀者點買同放諸等待的耐心了。要讓「一生三宅」保你生活安穩，唔係就咁快快手掃三間樓，當中是有策略及部署的。再再再版<樓換樓>已極速去貨、大家有買趁手了。各大書局一係就賣完一轉未補得切、一係就在當眼位置展示中。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。