從放盤量看樓市走勢

林奮強先生近年發表的「黃金五十」概念中,筆者最欣賞的是為香港的經濟處境定性,認為香港正進入第二次的成長期,現在發生的市場表現是結構性的改變,而不是週期性的經濟表現,對我來說這是一錘定音,若大家也用這個邏輯去看香港,相信可以解開了不少心中疑團,亦會改變未來的一些計劃。

 

 

 

既然香港經濟表現是結構性而非週期性,即是週期性的經濟邏輯在現今極可能不適合,如果從結構性來說,又出現了甚麼新的常態?我認為,二手地產市場的放盤量急速萎縮,算是在結構性改變中的重要一環,公眾也不應該忽略,本篇我會用屯門的放盤量來印證政府的樓市辣招,也斤印證其出招的合理性,也印證應是差不多微調的時候。

 

 

我們可分四個階段去作分享:
(一) 樓市出現問題引來政府推出樓市辣招
在2009年7月開始,樓市開始不正常地熾熱,不單只價格上升,而放盤量亦開始增加,放盤量由那時開始已經高出了12個月的移動平均線,顯示放盤量偏高於過去一年,放盤量最後由09年7月的2730個急升到2010年11月的4205個,而樓價亦在這段時間升了54%(根據祥益屯門二手樓盤供應指數),在價格向上、成交向上的情況之下,放盤量卻愈來愈多,這是一個極不健康的泡沫,這個趨勢如果繼續,當泡沫爆破的時候,市民的損失就會很大,因此政府就在2010年11月推出額外印花稅。

 


(二) 冰封購買力,放盤量同時也急跌
額外印花稅推出之後,在懲罰式稅款下凍結了不少購買力,在需求減少下,放盤量開始得到放緩,但是有關稅項亦令到再投資的成本和風險也大量提高,而效益卻減低,因此,放盤量卻同時間減低,在供應也減少下,令樓價也難以向下調整。

 


(三) 供求進一步失衡,被迫再次出辣招
去到2012年的10月,屯門的放盤量已經是大減至2103個,比出招時2010年11月的4127下跌了共49%,如果樓盤量再跌下去,會出現極不正常的調整失序,與此同時,2010年出的辣招,因為只管制住宅卻不管制工商舖的關係,原本龐大住宅的投資力量就流向了工商舖,令到工商舖出現了不正常的成交量及價格,看回數據,2010年出辣招之後的第一年,成交量是下跌的,但是在2011年11月之後,工商舖的成交量及價格也急速攀升,成為了V型反彈,於是令到工商舖的租金上升,深層次地影響了民生,因此政府在12年10月27日及13年2月23日分別推出了額外印花稅(加強版)及從價印花稅,出了有關辣招之後,因為更加多種類之購買力被急凍的關係,成交量進一步減少,令放盤量結餘增加,因此也造成放盤量曾經出現橫行,甚至曾經增加。

 


(四) 樓盤量繼續回復跌勢
多重辣招顯然是在合適時候做到合適的應對,但是這個應對是有時限性的,辣招的概念其實是需求管理,但是亦有副作用就是減少放盤量,去到2013年10月,本來因為DSD引致的需求萎縮造成的放盤量微增已經完結,市場放盤量是由那時開始重新減少,辣招和放盤量減少就尤如一個競賽跑的遊戲一樣互相追逐。
今日,我們已經不可以收縮到任何的需求量,現在只剩下買第一層的用家,還能再抑制嗎?何況社會已經不可以再承受到樓市再加辣了!
今天,屯門的放盤量只剩下1788個,比泡沫未開始前即09年7月2730個還要少,全港成交量一些時候比沙士更低,我認為需求管理已經去到極端,政府可以做的是供應管理,用行政設計包括減辣去鼓勵業主放盤,增加供應重點不在一手,一手不單只時間趕不切,而且價格亦高昂,滿足不到普羅大眾的需要,樓市的供應最重要的仍然是在140萬個可售的二手單位內。

 

 

執筆當日,樓盤仍繼續減少,屯門200萬的單位竟只剩43個,和出第一次辣招即2010年11月2558個比較總共跌了98%,我看見不禁苦笑,在成交數字上,樓價似乎在橫行,卻其實在辣招之下,市場已不可用成交價去作價值結算了,市場已用了另一種模式去表現增值,就是用放盤方式,既然絕大多數屋苑已經用200萬買不到樓,和2010年比較不是樓價已升了很多嗎?

 

by 汪敦敬 /祥益地產總裁

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左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


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圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



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