四樓樓主加薪四萬養起七個人 #569案偽專才

謝謝諗Sir,相逢恨晚偽專才:
現況:家庭收入$101K, 租金收入$15K,夫婦年齡38,有2小孩7歲及2歲與工人姐姐同住
自住:荃灣兩房 市值4.2M,欠銀行0.7M, Hibor + 0.7%, 自己持有
父母住:荃灣三房 市值5.2M, 共欠銀行3.7M (2.2M 2.15 % mortgage link, 1.5M Hibor + 0.7%), (剛完成加按)

出租1:元朗細戶市值3M,欠銀行1.3M (2.15% mortgage link), 租金$7300,自己持有
出租2:洋樓細戶市值2.6M,租金$7800,冇欠銀行,丈夫持有
扣除家庭開支每月可儲45K左右,現有現金5.2M, 股票0.8M
想再買新界2房收租 around 3M, 或自已買3房自住 around 4-5M. 是否太進取.

偽專才

 

答案

讀者算得上犀利! 38歲完成一生四宅、正向下一目標進發。手上物業有:

 

  市值 欠款 收入 正現金流
荃灣兩房 4.2mil 0.7mil 自住 Zero
荃灣三房 5.2mil 3.7mil 父母自住 Zero
元朗細戶 3mil 1.3mil 租金7300 不詳
洋樓細戶 2.6mil Zero 租金7800 不詳

 

當然家庭收入達十萬是致勝關鍵,不過在螢幕前既你的家庭收入比十萬還高肯定大有人在。當然筆者是幫你「大有大造、小有小做」,收入大的固然可為自己造出資產,收入少的可以比個建議你先落手做一下,他日享收成。

 

筆者感覺是讀者表面風光,偽專才可能都感覺自己尚欠一點事情,亦唔知到每日返工係為乜。偽專才財產頗為豐厚、可是安全感欠奉。點解筆者有此見解? 讀者十萬人工擁六百萬閒置資金(計埋股票)在手,和同level的打工仔比較高出不少。當然明白剛加按了樓、而按出頂盡三百萬,自己點都有另外三百係底,正式係搵埋唔敢洗,心中肯定有後顧之憂。

 

憂慮有可能源自兩地方: 一是未確立理財目標,現像一架在沙漠上行走的四驅車、只有大概方向可是唔明白自己仲有幾耐到目標地。原因二是兩個人打工至少養七個人(夫婦、父母(應是女家的)、工人及兩個小朋友),父母居住支出更比自己大(欠3.7mil),而自己屈蛇係間四百幾萬既樓,真係有苦自己知。而家養埋兩個小朋友每月仲淨45k,有賴其中一間洋樓有$7800租金收入所致,當然同意讀者夫婦是頗為勤儉的。(筆者唔識兩位夫婦、不過而家香港地打工夾埋有十皮野,都係辛苦工多)。

 

要解答是應否再買多間成為五樓樓主? 要計一計借貸力

101000/10000*2.59*50% = 13mil

現已用借貸為0.7+3.7+1.3 = 5.7mil

已用借貸力為5.7/13 = 43%

 

借貸力用得一半,在旺市合乎只用一半借貸力原則。至於點解? 請禮拜尾去書局買<樓換樓。第三版>看「樓市投資必勝法」案例,有解。鑑於讀者年紀比教輕,有能耐等多一次中期低位。加上如保持謹慎應有能力在香港做個真中產。而家問題係可唔可以搵機會食鋪十番、將自己再升level做半山居民。此事有一訣: 等。

 

當然有些後生仔一樓樓主都未做成的,請你努力些少。咪人等你又等啦。唔好濫用筆者個「等」字變成自己拖延藉口。

 

那在等既途中有什麼建議? 短期主打收息是也。讀者股票投資應麻麻,如專才太忙不妨「ETF一下」,投入低收費的被動投資。ETF投資策略可以好廣,你怕加息又想買債收息有ETF歡迎你及助你對沖風險、你成手遠期債券收高息又擔心息口敏感度太高要對沖又可以搵到投資物去幫助你。當然同類但唔同公司的ETF有不同之內耗值,講比你知就是我們堂上的責任。

 

長期主打係再買樓? 那買幾多 ? 香港租務回報約年4%,現在讀者月支出為101000-45000 = $56000,想財務自由粗略咁計要$56000X12/0.04 = 16.8MIL供滿物業係手

VERUS讀者現時為15MIL,當中欠款5.7MIL,距目標不是很遠。

 

現時讀者再買樓要比DSD,佢搞大工程黎「一人一間」都要不少手續費。當真係買間新界3.0MIL,DSD要比15萬,收租先$10000一個月,即頭兩年收既租係比政府、經紀同裝修佬既,倒不如由小到多,ETF之餘為自己引入些保證回報的債券,6%年息最基本、16%年息堂上已有師兄實踐中。總之在樓換樓之間,套出的現金是應該好好運用的。你就當將新套出的三百萬(假設金額)用黎買下債,6-16%年息即每月收入可增$15000-$$40000。一個人每月13號有多$40000出係戶口,你話係唔係要搞一搞佢?

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

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股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
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5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
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17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

18.高成數上會經歷及全方位咨詢
19.借貸力由無變有幫助上會咨詢
20.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


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10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
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