屋邨仔一發子弹打入半山 #563案屋村仔

你好諗sir,小弟己拜讀老師網站同書一段時間,又新界到尖沙咀時火車嘅車程學到很多好實用嘅例子,大開眼界。有感有很多讀者都很强呢~
在下今年三十有一,庸才一名,月入25000,工作十年(學徒四年月入4k),現在儲到現金500k,近排有感樓市下跌學人睇下樓,target 沙田第一城,2.8m-3m諗住單名上會放租兩年待結緍後才考慮會唔會搬入去住。女友age26,較幸運嘅係女友企人已買咗一個大厦單位俾佢放租月收9k,结婚後先會諗係邊個單位到住方便,當然如果係未來wife到住都係我幫佢供,這是男人應識做的吧!
咁一個單位收租,一個單位我供俾未來太太這是我的想法,問題是請問諗sir我的計劃可行嗎?樓市再跌都好難去番百零萬,通貨膨脹,時間值,就算會跌銀行都會收銀根,難去上會。我可以怎样運用才能擁有我吔先可以完成老师所講的一生三宅呢?
謝謝老师賜教!
一顆子彈的人上

答案

如果一個細單位賣一百二十萬,假設建議面積為400呎,每呎單位購入成本價為1200000/400 = $3000。曾淵滄教授在我們講座提及過、另外筆者自己都計過,而家新樓每呎建築成本已逼近三千。係輸成外勞受限、成班後生又唔肯入地盤捱世界,再加上香港人極喜愛作高難度起樓的(例如山上、填海後用地、或在危樓旁邊),建築成本還是看升的多。而成本價點計三千蚊冇走雞,再加埋發展商賺價加上銷售成本、新樓賣低於$5000一呎已是蝕賣價。而讀者心感香港樓市好難再跌番去百零萬一間樓,是合理亦勸喻各位無謂費時等待。

 

當然每隔廿幾年的一個樓市大周期,話唔定可將樓市推至極低點。今日已離沙士11年,可是樓市循環就是這麼的長。在內地人資金湧出潮之下、要見下個循環大低位、你可要無比耐性。至少2015唔會、2017都唔係。

 

讀者不要忽視太太的借貸力、因庸才必先要知世上有兩人願意幫助、一個係終身伴侶、二是銀行。前者是義無反顧、後者要先將你睇清楚再放水。那怎令自己迎合銀行、在買樓101有說明。新書<樓換樓>亦有提及、新版留意未來幾日、趕緊送貨。讀者自己的借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其實太太保有一間樓收租、自己借盡九成上會買入三百萬之下樓房是可以的。留意讀者如買收租樓是不能合規上會、因為佢打算將間九成按的單位放租、委實不同意。而讀者比三成首期又或五成令其合規亦不可能,相信亦唔敢再問外家或自己父母再借了。所以方法是女友手上樓房要續租、而自己應用盡槓桿去九成上會買入自住居。此舉更可省下接收女友樓時要付的裝修費、由間屋繼績比租客住殘吧! 另建議買樓及裝修後才考慮擺酒、兩件事一齊做恐怕50萬資金唔夠用。

 

 

新買自住樓最好自己單名、如女友想加入做聯名,因本身有樓要比多幾萬銀DOUBLE STAMP DUTY。當然老婆大人如有堅持、幾萬蚊點可以唔比? 另外讀者九成買樓、可用盡自己槓桿。原本樓再收下租好快結欠少於市價五成、到時好處是可表明出租、租約可作核實收入。即可提升讀者較弱一環: 低借貸力。當然讀者趁後生去開創事業是最直接的。此人工雖未最低但要完成「一生三宅」,如要成功那計劃的容錯率很低。

 

 

仲有一件事未知但有用的、就是女友的樓是否已由父母FULL-PAID? 如讀者做擔保人加按將其套出一百幾十萬,肯定可以大大改變往後人生。如發現有加按銀碼請勿將其用於結婚花費,五十萬好好咁收息、每月多$4000-6000絕有可能。早前已提及10.59-16%年回報之收息方案了。將此金額用於一夜擺酒狂歡、有人可以、有人絕不可以。

——————–

作者: 諗SIR

暢銷書作家。出版社編輯。個人投資看法可見於書本<樓換樓>、或1698期經濟一周封面人物專訪

hket












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室