50歲瀟灑退休環遊世界的大夢 #558案庸才

*本文問題頗長、務必決志後才拉下收看

呢幾個月不斷爬諗 Sir 的文，而諗 Sir 的收息班更係大開眼界，自己讀 / 做 Finance 都唔知大學讀過的投資物可以咁玩法。如果早 5年有人同我灌輸呢 d 正確的理財觀，今日應該已經楂住萬幾正現金流係 手，老婆早10年唔駛做…. 上完諗 Sir 的收息班，Review 左幾次打低的 Notes 到依家都仲係千頭萬緒，唔知未來 10年應該買樓定係買其他投資物好

今年係小弟最後一年 2字頭，過去無好好認真咁計劃過人生，所以做左好多錯的決定，尤其買樓一環…. 我想係三十而立之前定好人生的大方向同 Master execution plan，然後唔駛再為此事煩惱，跟住執行定期 Review 去實現財務自由。

 

人生目標:
Level 1:  20年後即 50 歲與太太一同退休，每月有$3萬被動收入 (今日購買力計)，可以平平地環遊世界；
另儲 $200萬 (同樣今日購買力計) 送予小朋友作成人禮物，到時小朋友想用舊錢去外國讀書、大闖事業 or 買樓收租由佢揀
Level 2:  一樣 50歲退休、送 $200萬，不過可以每月有 $5萬被動收入，可以豪 D 咁遊世界
除左財務健康，我倆更會保持身體健康，希望 50歲時可以懷有 35-40歲的身軀去環遊世界。

職業收支:
小弟 29歲，金融業，人工 ~$60k，未來 5 年如果還沒有被裁員應可上升至 $80k，可假設之後無得升
太太同齡，政府工，雖然 Contract 但基本上會續約，人工 ~$30k，搏 5年內升職至 $50k 之後穩坐此數
可以假設每年花紅可抵消薪俸稅
扣除按揭、家用、生活洗費，月儲 $30-35k
小弟有記錄開支的習慣，其實生活駛費一個月只 $15k，多飲宴應酬的月份最多都係 $20k，所以如果退休後不用再供自住樓而月入 $30k 絕對鬆動。
打算 31-32歲月收入穩坐 $100k 以上之後生小朋友，每月開支預 $10k，所以可以假設月儲蓄不變。
生小朋友後定必好好做好理財教育，金錢與財富的正確概念必須從小培養。

 

物業:
1) 新界兩房，兩人自住，太太單名，13年購入，估值 $420萬，$360萬按揭，月供 $15k
2) 九龍一房，家父自住，自己單名，12年購入，估值 $360萬，7成按揭，月供 $10k
流動資產:
約 $1M（現金 $500k、iBond $250k、股票 $250k）

家庭狀況:
家父早前放售港島自住屋，收回現金 ~$6.5M，其中 $1.1M 用作九龍一房的首期 (借予小弟買入物業)，$2.8M 放在我和太太的 Mortgage Link 戶口收息，其餘做低風險投資。有勸說過家父可以進取一點，但明白家父當年以基層收入可滾至現今 $6.5M 係手，已證諗sir的先借後還方法是正確，而佢當然唔想有咩行差踏錯，所以舊錢唔郁得。

 

短期部署:  
我都自知呢幾年自己可以做的只有等:
1. 剛買完兩個物業，要時間等儲錢，每3年儲 $1M
2. 等加人工，儲借貸力
3. 等樓市調整，可以平 d 入貨。不過呢樣唔係最重要。
等的期間，我會好好學習運用不同的投資工具。不過如果有得揀，我唔想成日睇市。得閒無野做睇樓就樂意。

我簡單計過，要做到 Level 1 目標，以現時儲蓄率，我只要每年跑贏通脹 4厘就得；Level 2 要 8厘半。問題係點 achieve。

問題:
1. 諗 Sir 會覺得 $1M 直接全數買入債券基金收 7厘息好 D，還是用一半作法 / 買日本樓，另一半做其他野 e.g. Option Trading 賺期權金好 D？ 
保險作法係咪無 Call Loan 風險？ 但好似最少要鎖死 5 年。用保險同用債券基金作法 以及買日本樓 三者 以小弟的情況 諗 Sir 會建議做邊隻好 D？

2. 另外，我好鍾意「單車理財論」，但係我最攪唔清的係，幾時決定將前輪推向後輪？另外我計計下發覺樓房好似仲賺得少過收息 101、102 提及的好幾種投資物。如果樓房投資賺得仲少過收息作法，點解仲要買樓？買樓其他投資物的比例，應該如何分配？

3. 最後，如果樓市短期內大跌，我仲有最後一發子彈（家父的 Cash），但想搞清楚使用方法？
係咪可以以家父名義買樓但全數由我來供？
假設樓市跌 40%，家父用一半錢投資，諗 Sir 會建議買一件大定兩件細？

如一開始所述，我想攪清楚之後 20年的 Game Plan，然後可以將心力放 0係 健康、照顧小朋友以及睇樓之餘，發下 50歲瀟灑退休環遊世界的大夢。

感謝賜教！

 

答案

呢個問題好有心機打、亦都好長。相信不少人未睇到呢度已經放棄，無再將瀏覽頁拉至處看答案。筆者看後感是本blog啟發了讀者為自己未來生活作打算、讀者想法頗為仔細。而大家無需為長篇問題而覺得本案是特別非常、講到底此案是普通香港人的一個故事、看筆者如何襄助大家圓50歲瀟灑退休環遊世界的大夢。

 

讀者現家庭收入為(60000+30000)/10000*2.59*50% = 11.6mil，未來很有機提升至16.8mil，一個月入六萬之人會轉出去攪生意的機會不大、誘因太低。當然另一看法是呢種有能力既人為求安穩而放棄了孤身向外闖的機會、為眼前六萬而放棄了大茶飯，今日之得實為他日之失，人生玄妙之處就在此。至於讀者維持打工合情合理、應用打工模式去籌劃未來人生。

 

讀者年紀輕是優勢亦為劣勢、手上兩間樓都係新買而賺價不深、其本上係樓市初哥而未嘗甜頭。當然父親幾十年前入手的港島樓幫了讀者個大忙，因讀者借貸力高唔代表現金多，但得到家父cash支援後即刻「升呢」清脆完成首階段、即為自己買入了自住房。現時讀者已用借貸力: (360+252)/1160 = 52%，符合了旺市只用一半借貸力之原則。更應將父親的借貸力納入自己計算範圍，如父親人工在$18000之上應把握佢未退休之前將九龍一房轉比佢、如家父一人揹唔起間樓自己就做擔保人，這可釋出自己借貸力令已用部份減至30%或更低。在跌市時保有穩定工作、借貸力仲有7成未用、再加上35000/90000=38%之儲蓄率三大優勢簡直令人有不破之身、讀者宜應在此時累積實力。

 現在應否上車?

相反一些儲蓄率低、借貸太又麻麻既人反應在此時趁勢上會、尤其係無樓在手的一群。因此類朋友在跌市時都唔見會儲到一大筆錢(即你月搵兩萬儲五千、三年後大跌市都只不過有18萬揸手，叫做有好過無、此為現實的殘酷)，咁不如而家著手買間細價樓，輸極有限，樓市大跌仲難上會。

 

讀者在30歲前已超越平均$45000月入此線、證明有一定專長，更可能每三年儲起超一百萬，那不如先「淨身」再等跌市再九成上會，基本上一戰已可定江山。所以又係「生而貧窮、必須賭博」的道理。留意政府政策係最支持冇樓係手既人置業的、既然讀者唔難轉，那先趁本年轉做「無樓階層」。

 

筆者在收息堂介紹了收息方法、超10%年息的。讀者不禁想收息更好、何必買樓? 其實收息方法比不出買賣樓房的槓桿。樓係接近10x槓、宜在跌市時入手樓房。當然此階段中原城市指數緩慢回落、套樓換債、或買海外物業收租是個好方法! 對於一個廿九歲既人應用4-3-2-1投資法、即先用一成資金買入了解該投資物，待市由高位回落20%之後再添20%資金、如再跌10%至30%累跌幅不妨添碼至10+20+30=60%買進。最後一擊務必等個市跌40%以上才考慮。觀乎恆指20年、1997年由16000跌到8000、2007年由319xx跌至20000水平，均是由高位跌50%會收手。當然2008年有經典的20000跌至106xx水平、即由高位319xx累跌70%，可是當中亦有不少大規模反彈。在大市跌50%後才考累全數入市、點都比後多投資方法強。至於日常不應放棄投資、應不時用財技股及收息債去了解市況。一個幾年未投過資既人、好難係恆指累跌50%後作出果斷入市決定。

 

至於讀者提及的$50000正現金流、用樓需要50000/0.038 = 13mil供滿物業揸手、或一千餘萬現金同李生買隻和黃債、再補個對沖通賬之法。讀者做到此兩事其一是樂觀的。由於回文字數已比平常多了30%、有遺漏都要留他日再答。

 

最後寄望讀者耐心等待、二十歲必須過得燦爛。三十而立之年好需要懂得「等同忍」。而四十不惑之年不妨將手上工作交予後輩操作、自己維持清晰的腦袋。

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作者: 諗SIR

暢銷書作家。出版社編輯。個人投資看法可見於書本<樓換樓>、或1698期經濟一周封面人物專訪

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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