攻守兼備換樓攻略 #554案半山居民

諗Sir你好。機緣下拜讀閣下的大作,方知道用盡自身借貸力的重要,但經過連日思量,仍未想通達成理想的做法,煩請諗Sir賜教。

 

本人32歲,已婚,為專業人士,月入12萬,太太月入2.5萬。09年與太太聯名買入450萬單位自住,息口為H+0.7,月供1.9萬左右,現欠銀行330萬。單位已升值至700萬左右。手上流動資產約70萬,每月可儲3萬左右。因第二名小朋友剛出世,太太打算辭職做家庭主婦。另外,亦希望搬到廣播道或亞皆老街的三房單位。現想到兩方案:

 

1. 將現單位轉至太太名下,再由本人作擔保人加按套現。待樓價下跌及儲蓄增加,在2015年用本人名買新居,並將現居出租。此乃最理想做法。不過,即使樓價下跌1成,心儀單位亦要800萬左右。現行制度下要付320萬首期,實難做到。

2. 先賣出現單位,再租屋住。再在樓價下跌時,分別用本人及太太名,買心儀單位,及另一細價樓(250萬以下)用作收租。此方法似乎較可行,但風險較高。萬一樓價不跌,手上又沒有物業對沖,又要交租及獨力負擔一家人開支,怕好難再有機會買到心儀單位。

諗Sir,我應該怎樣做?

敬愛你的讀者司徒上

  

答案

 讀者問題不是借貸力不足、而是銀彈唔夠,換唔到名校網三房住宅。可能你問:「咩話!? 12萬月入都唔夠錢買間三房? 咁同醫生律師夫婦有咩分別? 咪又係一個眼高手低既算術蠢材?」 那又不是,讀者的情況頗為寫實,梁班子可攞去研究一下。就係現今係香港搵十幾萬既人、只想買間八百萬既樓都好困難。因借貸收得太緊加上極多稅項,如果讀者咩都唔做就咁行入去買三房,佢要準備首期(800-420)=380萬,DSD雙倍印花稅60萬,再加十萬經紀傭及至少幾十萬裝修錢,現今在港買八百萬樓要四百幾萬cash。試問香港人:「邊個隨時係袋拎到四舊幾水出黎?」

 

正所謂「民不與官鬥」,而家要住大屋,不妨去九龍城租下新盤,又平傢俱又新,租金可由首期妥善收息取締。要買八百萬樓手上要有四百萬係手、那將呢個數用作「一重天心法」收息,如何? 正所謂買債收息都收成6%,更是保本,何不將四百萬投放一隻或幾隻近似之債券收息,樓價到心儀水平即取出買樓,有智慧的理財方法。

 

昨天恆大地產豪派息、股票價上升。有銀士可一注獨贏。買隻人仔恆大債券2016年到期、收年息9.85%。保守人仕黎隻和黃perp bond,6.11%年息,李生爭你錢點會唔還呀? 要錢隨時放,見今日和黃既差價係105.75/106.5,即1%。你就當第一年收少1%息又如何?

 

 

上過收息101、102既同學了解此開端之後,通常都會暗嘆:「OMG! 咁正既野點解我唔知。」當然呢樣野唔一定係正,請親身了解下對自己適唔適合。另外不同機構有唔同既報價,行外人問價比起行內人有唔同結果,同女人街講價既道理近似。筆者幫到手的,就係於堂上不偏倚地道出每投資物之風險、正確咁解一次少人提及的投資物,及為大家指示最平價的方案執行方法。

 

講返讀者,將現居轉比太太後更應拉長還款年期,原因已在筆者書本<樓換樓>有提,不再重複。順手加按可套出8.0MIL*70% – 3.3MIL = 約2.3MIL,計埋手上資金應有300萬餘。用上文一重天心法收息已有320*6.11% = $195,520一年,即$16293一個月。之後將原居租出、點都租到$17,000,那一重天收息方案加上$17,000租金收入,即有約$34000。保證係九龍塘租完樓之後仲有幾千蚊淨!

 

太太宜在轉做家庭主婦前做好借貸,他日無業好難再借,所以今次務必用盡佢張糧單。點解讀者唔而家買樓而去租樓呢? 你諗下讀者而家買要比成60萬稅、唔DOUBLE都要30萬。你就咁將錢套出黎再做人仔定期都收十幾萬,每年自己再補多廿萬已經夠租九龍塘三房啦! 廿萬只係DSD既1/3,咁點解要而家買樓比稅? 而唔觀望三年呢? 講到尾,梁生令好多「有米仕」換樓不成,你知道成日唔比小朋友打機既後果會點? 所以樓價想大跌真係唔輕易。且看新盤能否在年中前將樓價壓多10%,之後又迎一轉向上炒作吧! 筆者有感發展商現時改為有盤慢去、而不急於去貨。可能大家有感情況未必如想像中壞。至於收息的二重天及三重天心法、見下方就滿既收息課程啦!

 

 










 


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