80後投資交叉點醒60、70後 #552案屋村仔

諗Sir,
你好, 本人31歲,月入21K,13個月糧,花紅平均1-2 個月糧,現與家人同住居屋,由父母聯名持有,市值約400萬,尚有30萬供完,本人與父親於內地持有聯名物業,市值約100萬,已供完。
近日本人意外與母親聯名買入元朗尚悅,兩房單位,330萬+DSD,按七成,Hibor+1.7%,月供連雜費約$9000,租金$8200,已收一年租金。
現時尚持有現金10萬,股票45萬,939及5號仔,每月儲蓄約10K。弟弟27歲,月入11K。
母親已退休,父親明年退休,打算用退休金先供斷居屋,並提供約80-100萬給我們作首期之用。
原計劃為本人跟弟弟各買入二手細價單位,分別由父母作擔保做九成按揭,放租約5年,待本金及市況較好,再買入另一單位作自住用途,先達至兩人各手持兩物業,長遠目標為買入三層別墅式,一家人同住,持有兩至三間物業作收租用途。

現時意外買入新樓,租金供款互抵,首期亦已用了近百萬,已打亂計劃,是否應該跟隨原計劃,用盡手頭現金,由弟弟名義買入細價二手單位放租,或是待父親退休金,再行買入較高價單位(到時候弟弟應該沒有足夠擔保做貴價樓按揭),後續怎樣運用手頭資本,加強現金流,實現一生三宅,安穩渡日,請指教,感謝。

 

答案

 

難聽都要講句,讀者父親的退休金是留比父親去安穩渡日,而唔係佢個仔x2。先讚讀者現未有欠債、令情況不至太壞。至於將父親退休金用作買入「三層別墅式」令一家受惠,好取決於兄弟兩人借貸力有多少。係香港一幢村屋大約七百餘萬(平價的)、如三成首期上會要借五百幾萬。兩兄弟現借貸力為[(21000*14)/12+11000]/10000*2.59*50% = 4.6mil。即如兩兄弟係出面冇任何街數再齊心盡用大家借貸力、一家人都係買唔到成幢村屋。 當然樓市會跌、但到時大家又保證到自己薪金唔會跌嗎? 公務員或者可以的、經驗豐富的在市差時亦可「落一格」搵少D,但兩兄弟人工已是「退無可退」,大家明白是什麼一回事。另外要搵到肯成幢出售又方便亦只賣七百幾萬的三層村屋再加上可做埋七成上會,應該比中3T容易。當然此為讀者長遠目標、怎由現在開始跨步前進呢?

 

首先明白讀者在投資理財方面有幾件事是再想想:

  1. 「意外與母親聯名買入元朗尚悅」,月供連雜費收九千、租金只收八千二。新裝修仲要比租客摧殘、又無正現金流。希望讀者能在此事吸取教訓,呢個唔係意外,係個人決定。
  2. 建設銀行(0939)啤打值1.54,年初至今跌16%,匯豐控股(0005) 啤打值0.9,年初至今跌5%。靠呢兩隻股票唔見到點幫到手。如「唔想花時間選股」不如「唔好買股票」、如要買請好好去學習點去選取。
  3. 居屋係供完、不過唔可以加按。除非補價。

 

看讀者財務實力,如父親退休後兩兄弟只可借4.6mil,如無親戚協助借盡就只可以四百幾萬,加上讀者已入手尚悅一間,借貸力已被mark死、手上現金又唔係多,那只好用「先死而求後生」之法:

  1. 趁高賣左居屋佢,因不能加按套現,只好賣出黎套。
  2. 賣居屋可套現金3.7mil,請用父親戶口買五年期新鴻基或東亞債券、收4-7%不等,平均年收約3,700,000*6.0%/12 = $18500
  3. 套現後產生月入處理手法見收息101-102
  4. 用月收$18500去租間村屋、租一層而唔係一幢。村屋七百呎應同原本居屋面積不差太遠。另外自己試下鐘意住村屋乎。
  5. 如果呢幾年自己人工唔加、那求神拜彿希望樓價要跌。是但一樣發生先有得解救

 

看畢此個案希望父母早點放手、不要過份照顧。而家有家長係學校見人地仔女多塊貼紙而自己個女無、咁都會同老師投訴。需知家長今日種下的「因」、十幾年後「果」要由自己承受。今篇文章受眾不是80、90後、應是一眾60-70後家長才對! 當然有80後已經為人父母、恭喜恭喜。今次答題簡短而直接、辛苦問案讀者自行消化、自行決定交叉過後如何造化。












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