理財超頻化完成一生三宅 #549案屋村仔

您好!我一直都有追看你的網誌,實在獲益良多。現有些賣樓問題,希望你可以給予一些意見。

 

本人現在一家 4 口 (兩大兩小), 收入平均月入 25k + 12k,住緊一層實用 330′ 兩房單 位(供6k), 另有一間估值290 萬360′ 兩房出租單位(屯門市廣場, 1/2011 – 210萬買入, 出租 7.5k, 供5.5k),我們一直想換三房,孩子現仍在幼稚園階段,還可以多等兩三年,換三房的話應該如何做較好?

 

1.) 止賺 – 賣左出租樓 (可淨賺 80 萬) 等時機先買三房,可見未來幾年沒有怎樣上升空間;
2.) 現有儲蓄約 50 萬,再儲多 d 過多兩三年先 9 成買入三房? (由於兩層樓都係 H+0.8%不太捨得,但留兩層做出租 再買入三房好像太冒險),因DSD 問題再買入三房就要用本人名義,老公己有兩層樓名 再做我擔保人的話,銀行會否不批按揭?)

 

讀者 Man 上

 

答案

讀者家庭月入$37000要養活四個人更可能有其他負擔、明白要將錢儲起實在不易。家庭借貸力為37000/10000*50%*2.59 = 4.79mil,欠款不明,僅憑資料估到出租樓約欠2.0mil,亦配合2011年買入時享低息HIBOR+0.7%的時候。自住樓應都有百餘萬結欠,即現在借貸力估計應已用了60-70%。

 

姑勿論點樣,讀者加老公都係買唔到多一間樓,除非能找個有力強援。

 

讀者來信未有提及現居所欠多少、買入金額為何、可見讀者思維頗為單向,只想會否「賣出租樓換三房」定係夾硬「買多間三房」。其實賣同唔賣之間仲有不少空間可以發揮,例如加按。可惜讀者資料未齊全,而筆者不會花時間去追問資料,所以試作假設再答。

 

由於讀者借貸力不高的特點看來不可在餘下時間改變,正所謂高有高做、低手亦有其理財方法。由於讀者提及賣樓可套80萬,這對讀者而言是一筆可觀金額。礙於收入所限、在現時完成「一生三宅」有點勉強。倒不如賣走兩房然後九成上會入手三房,再將原有兩房補錢將結欠減至樓價五成合規租出,此乃一石二島之策。

 

由於市面將會湧出較多細單位而三房造價較看好,讀者應可在在屯門用3.9mil找到三房入手,九成上會只用40萬餘,手上現金加賣樓套現80萬足夠應付。另外原有兩房會將結欠減至樓價5成,應只欠下100-130萬元,再計及新舉的350萬債項,兩人之借貸力剛好用盡及勉強做到。當然如搵到個擔保人件事做舒服得多。完成後讀者借貸力近乎全用,那是不是很冒險? 對於低手而言要改善生活必須要冒險超頻、一係就返公司叫老闆加你人工,如月入大大提高了那成件事可重新再議。

 

那一家四口搬到三房改善居住環境、此為「第一隻雀」。不要寄望自己可趁樓市下跌低價吸納,相信讀者在展貸、風險控制方面都擁較差條件,等跌市只會浪費自己光陰。

 

另一方面原有兩房合規租出後可出示租約予銀行、增加自己核實收入。借貸力上升至(37000+9000)/10000*2.59*50% = 5.9mil,這亦為了「一生三宅」作下步部署。最尾係DSD問題,如跟據筆者建議夫婦一人一間,根本冇此煩惱。












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