36歲單身男套現求翻身 #539案庸才

Hi 諗sir

 

之前收到你既答案,唔該晒!最近問過其他銀行,如果轉按可以套現大約八十萬,但月供要$8700,都幾吃力因為月入只是$22000!

 

其實小弟想買多一層細價樓收租,套現岀來既錢俾三成做首期,以租養賃,但要加一個擔保人,會不會太勉強!?從你文章提及到轉按岀來既錢可以用Mortgage Link 來保本兼收息,待樓價下跌時才入市,畢竟不是時常會高估價,八十萬係一個好吸引既數目,但每個月要供多二千⋯⋯實在不知道怎樣選擇!

本人情況:

年齡: 36

性別:男(單身)
年薪大約三十萬
儲蓄有二十萬左右

2012年以七成按揭買入一自住單位(P Plan 2.2厘, 貸款$166萬, 原價$238萬), 現估值$330萬!

請問我可以轉按套現,等待樓價下跌以七成按揭買多一間藍籌細價屋苑放租嗎($250萬之內)? 另外想問下以下屋苑既前境怎樣?

  1. 沙田第一城
  2. 河畔花園
  3. 荃灣中心
  4. 天水圍嘉湖
  5. 屯門時代/市廣場

謹祝你「進擊日本樓」新書一紙風行!

 答案

加擔保人只係加定唔加既問題、擔保人的態度及職業上之改變是不會影響你已取借貸。留意按揭是借個一刻影相計數、之後在職業或薪金上的改變常有人不能及時通知銀行。就好似巴菲特咁,賣左中石油係美國寄平郵返黎比港交所,收到都14日之後,合哂規沽完貨先曝光。

 

單身男是最傳統一種、人工一般,幸好早前有置業才能向財務自由下一步進發。對於套現一事,如果讀者係冇可能搵到擔保人、應該不套現或只將原本樓房借貸維持在五成,好等將樓房租出(假設租到11K)後入手核實收入,借貸力由原本3.23MIL增至(11000+25000)/10000*2.59*50% = 4.66MIL。那自己先租住再日後九成上會買回自住樓、此為最進取而又最冒險的做法。

 

那為什麼要冒險呢? 正所以身無分文必須賭博、需然讀者有正職、不過單身加上人工維持在一般水平(剛好又享受唔到津貼房),如果搵唔到擔保人幫根本無出路的。在冇人冇政府援助下、不靠自己眼光那無人可再依靠。

 

當然如有人擔保,即將現居盡按至70%(當然搵財仔再盡都可以),套出讀者認為極吸引的80萬,再買下一間樓開始包租公生涯。惟本年不是讀者再作動作之時,坦白講兵微將寡、不宜在此間亂世胡亂求戰,理應集中兵力而不應將戰線拉長,所以「募」得80萬之後應穩守地盤,待時局有變而出擊。那何為時局有變? 撤招、樓市大跌、政局不穩幾件事,總之能力不足者只有乘風而行、沒有逆水上流之理。

 

咁套有80萬如何爭取現金流? 由於只是一注金額、所以在海外買日本樓是行不通的。較宜在香港投資一些流動性高之工具。亦由於要等呢注錢去改善下半生、所以要小心處理、財技炒股都只宜將1/10投進。較好做法是用收息為主的債券、加上用基金方法令贖回靈活性大增、加上小心選取較高評級債券再利用ETF免除加息下債價下跌之風險、為自己爭取7-10%年息收入、詳細做法在收息101-102說明。另外買樓選區,天水圍不見有新發展、由東涌至屯門的連接橋落地點已定、但只對市中心至山景一帶有利、不及天水圍。至於沙田樓只是中規中矩,沙田的發展較難再上一層樓、現在市中心已成為一個廣東省購物熱點、亦不見得會引入商業、做到銅鑼灣那樣商業加購物的格局。

  

屯門、荃灣是受筆者喜愛的、已有文章提及荃灣中心、不過筆者的偏愛在荃灣西站。當地的土地規劃加上交通改善、有能力令當地再上一層樓。至於屯門市中心樓房、除非是三房否則暫不作考慮。讀者可以先做功課睇下樓,增長知識再作出決定。












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