將供樓金額大減66% #544案庸才

小妹有幸拜讀樓換樓一書,實在獲益良多!我有個大膽諗法,想lam sir 俾些意見。我29歲,月入$11000另加$4000佣金。老公$27500。先前老公自己一個加按家人物業,然後full pay 買入1.9M自住私樓 (現值2.78M),月還9500。
我想係有加按空間下,用老公名加按自住樓1.25M,月大概還4700(分30年),然後用我名買入一個2.5M私樓作收租。係宜家嘅市況下,值得咁做嗎?

 

答案 

讀者的諗法不認為是大膽,是收入不高人仕應該做的! 寄予一眾收入中等人仕如不努力儲蓄、利用樓市槓桿,在現今社會環境下只會活得越來越苦。比起一眾大集團的主腦,筆者認為大家利用借貸、在主客互惠的情況下為自己賺取利潤,比起口中受成口講要為港人謀福利、要為小股東爭取利益的高層好多了。上市公司如股權集中在大股東,那股價會被舞高弄低搾取金錢,股民買入還叫「願者上釣」。但如上市公司股權分散、那公司董事為求私利梗係整靚盤數、安插親信入董事局、再發個低價認股權比自己再趁高賣出,公司真正業務發展會幾咁爭取? 天曉得。放於政府是一樣,只不過冇股權,是純粹抽油水的地方。

 

讀者借貸力不足,除非事業有望再有發展,否則要趁後生借入金額,盡用時間令債務貶值。你說通賬一定會發生嗎? 幾可肯定的! 除非話事大佬美國政府想自己每日爭多d債。而港元同美金脫勾不見得會令港元得止貶值,君不見內地通賬長升長有。讀者現在借貸力為(27500+15000)/10000*50%*2.59 = 5.5mil,先生借貸1.9mil(相信已還了些少),在剩餘借貸力為5.5-1.9 = 3.6mil之下,讀者可將現居加按至七成即套出1.25mil的。那多出了的1.25mil是否用作買樓? 而新樓只借50%呢?

 

首先覺得讀者能儲蓄金額未必高、因人工真有限,亦未擁有可觀儲蓄,惟此點對之後安排十分重要。就當只得1.25mil 現金在手,要買間樓都唔係難事。套出錢後再買樓有兩個想法,如果人工高可將其仍套房向高現金流之路邁進,計及2.5mil可買間唐樓一開三/四,收17000-2000租金絕有信心。惟所要方法及步驟,加上一拆二個案剖析,在買樓102會講述。作此方法之缺點是: 租約「出唔到街」,你同銀行講一間二百幾萬既樓收成兩皮野一個月租,再蠢都會懷疑。「那我自己整張租約又如何?」小心因虛假文件去騙貸而被收監,此事比起你將間屋亂間比人住仲大鑊,起碼改動屋內間格而忘記了申報最多釘契了事。當然唐唐係因為比人入知情不報,所以就要大龍鳳上court。

 

考慮「先七後五」

那人工低又如何? 即一拆二topic部份有提及,總之結果就係要簽租約。由於讀者家庭借貸力達5.5mil,又不是想像中的低,加按了1.25mil後連同了早前的1.9mil,借貸力用了(1.25+1.9)/5.5 = 57%,就當真買樓收租,有2.35mil可供再借,買入市值2.5mil(即再借另1.25mil)的樓是可以。更不是什麼大膽行徑。不過筆者會考慮「先七後五」,即先七成交吉成交,那讀者所用只75萬首期,剩低有50萬傍身。到日後要再發大買第三者,可向銀行申請轉變住宅用途為「投資物業」,要入紙申請、補價至爭當時樓價最多「五」成、加些少息口、到時再睇環境決定時間行事未遲。如樓市大跌,更可用50期資金再出擊,35歲前完成「一生三宅」,當然到時希望讀者及先生人工每人再加幾千先有得傾啦,否則到時真是借盡,那時再大膽未遲。

 

另五十萬存放在戶口,可以攪人仔定期,2-2.8%年息,又參考收息101混合方案至8%。其實一般要11-13%年息不難,不過因為讀者儲蓄率較弱,故要買些安全系數高的投資物,令回報少於10%。那五十萬在8%下月收$3333不是難事,可幫補原有住所供樓支出。到時收租樓唔使自己供、月供約1.75/2.59*10000 = $6700,收租後應有$3000正現金流。自住樓供款同時由9500減3000再減3333 結為$3167,等於將供樓金額大減66%! 而樓市跌40%以上讀者才進入負資產,你說咁值得做嗎?












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