2009年原地踏步的個案。取回被偷走的那五年#533案偽專才

Lum Sir,

你好!
我去年中開始追看你的blog, 又買了你的書看, 覺得你的分析很好, 十分同意你所講儲現金流的概念, 因為這才能真正解決到香港人的理財問題.

我之前認識了幾個經紀, 他們多數都是向我sell一些佣金高的products, 美其名為saving plan, 不幸地本人已中了招, 自2006年中開始供了兩個insurance linked fund, 7年後的今天發現其回報實在比放在銀行, 什麼也不做更差, 如能早些知道你在收息101所講的方法便好了, 起碼可以賺得一些現金流, 生活也好過一點.
現在想請教你, 我應如何部署將來理財, 因為已浪費了7年光景去供那個
insurance linked fund上了, 不想再磋跎歲月了.

 

 

本人情況:
本人36歲, 已婚, 未有小孩, 月入40K, 任職會計, 本人有以下個人資產:

A.      人民幣存款: 670k (其中約380k在大陸工行存定期, 有3%左右年回報, 其餘在本地銀行定期, 約2.5%年回報)

B.      港幣:90K (本地銀行活期存款)

C.      Insurance linked基金:

1.      Zurich : Vista plan: monetary value: HKD367,821 (maximum partial surrender value: HKD231,178) (total investments since 2008: HKD352,800)
2.      Friends Provident Fund: Premier plan: monetary value HKD347,755 (surrender value: HKD284,387) (total investments since 2006: HKD382,000)
這兩計劃因回報欠佳, 這兩個基金現已轉為3年才供一期, (每3年供一次HK$10,600以維持這2個計劃)

D.     香港股票: 500K

 

 

本人沒有私人借貸, 現只持有2張信用卡,信貸額是HKD60K

家父有一租置公屋單位於牛頭角, 於多年前購入, 與本人聯名, 不打算轉單名, 因家父怕手續煩. 我也預算買樓時要付雙倍印花稅.

本人婚後已搬出與先生另外租了葵涌32年單幢近地鐵樓居住, 月付$9,200租, 每人負責一半租金.
先生42歲, 月入約3.5k, 任教育界.
本人希望待心儀單位(德福花園)價格下跌(最理想是下跌20%)才買入, 現價是4.5M-5M, 本人初步打算於2015年2月初租約到期前, 用3成首期買入約4M 的樓,而先生則希望待樓市下跌至2009年水平及加息時才買入, 初步目標是每人有一層樓, 將來有一自住, 一收租.請問我這個買樓部署是否正確?
此外,我應如何處理以上提及的兩個基金?我想提出Surrender取回部份供款,用該筆款項買債券基金,製造現金流. 其實本人於2008年也想買樓, 但當時很多人也看淡樓市, 而當時也未有自住需要, 所以沒有入市, 現在發現錯失了機會, 反而供了兩個基金, 現本人工作前景只是一般, 一方面怕辛苦儲下來的錢被蠶食, 又要為退休鋪路, 現希望求教於你. 希望Lum Sir介紹一些比較好的門路, 因為之前已浪費了時間買了收費貴回報低的基金了, 不想再重蹈覆轍.
謝謝!

答案

2009年中原城市指數年頭約72點,年尾是57點,現在2014年約115點,即係樓市跌50%樓市才可返回2009年水平,請問先生諗清楚未? 明顯先生諗野頗為感性,覺得現在距2009年才5年,等回5年前低價再買在周期長的樓市也不算是苟求之事。留意此5年不同過住的5年,發生的事如下:

 

美國息口由4減至0.25%

每月投放資金約美金700億到市場

內地資金湧入香港市場購買資產

最低工資立法

香港政府實施了三辣招凍市

 

因為中美港三地政府同時發功,本港樓市才會谷得如此的高。筆者愚見是香港樓市會調整,但要老美去槓桿再吸回市場水份、內地人再將香港資產盡轉美加澳紐,需要時間可要5-10年(由2014年計起)。大家要等到一個跌50%之循環低位,可再要不少時間,而弊處為等待需要不停交租,就當讀者呢幾年都比左超過50萬! 那讀者先生會否再等去付更多機會成本? 何況交租五年後(2008年已開始租樓),更發現錯失了趁高套現機會,一來一回荷包大傷! 勸告大家賣自住樓之前要再思考清楚。寧願保有細樓再租間三房自住,總好過「裸身」上陣窮等樓市大跌。

 

 

至於讀者自己等跌20%之後再買,此方案較為現實,亦是計較利弊之後一個「妥協」方案。其實讀者及先生兩人優點根本是工作穩定、現實地講薪金水平亦不見失禮,借貸力有(40000+35000)/10000*50%*2.59 = 9.7mil,比一般人已高出不少所以讀者更應利用銀行方便之門去為自己買入資產。資產不同銀紙,這點已在堂上說明。如5年前讀者計好借貸力知道同時持有兩間樓對自己難度不大,09年將第一間樓租出後再用剩餘借貸力買另一間樓自住,到2014情況肯定完全唔同。

 

另一錯誤是供了兩份投連保險,此等保險不是人人合適。要一個大把現金流剩、又唔計較十幾年後筆錢有幾值洗既人先合用。如讀者今年在該份保險買入的基金回報為13%,扣除幾重收費後淨回報只得約8%,那不如老實地找樣每月有息派的投資物,或就咁放入東x銀行2020年到期債券,計埋都有約6%,回報唔會差好遠,係一般市況可以蝕幾個%差價就取回投入資金,總好過現時兩份保險是又受市況影響、到期前簽個名比贖回費加埋成十幾萬!($382,000 – $284387),真係冇咩生意好過佢,起樓賺你百幾萬都要成兩年仲要比人工比地價。

 

可先斷一份保險,放做現金等機會。等幾年及同自己講要曾氏通道指標去到悲觀線先買入,只要嚴守紀律要追30%取回本金不太難。叫斷原因是就當你搵到個巴菲特咁勁既基金經理,每年20%回報,扣埋每年5%洗費後筆者不見得份plan可以同你追到跌幅之餘仲有錢賺,至於靠份plan十幾年供完後取回資金完享晚年的想法,真係「諗都唔好諗」。另一份保險可轉做債券收息基金,這是該類計劃sell你時的一大賣點,現時筆者唯有亂咁講比下個人做法。轉後只求穩實金額不再蝕錢,等市況再變出擊搵機會。今年市況特別難,你搵到隻基金比到12%已不錯,何況仲要比人先扣5% charge? 搵咁多,有錢都係收下息算啦。買股票是好的,不過長揸做法實在不建議。

 

謹此祝福讀者未來5年財息兼收。人到四十,實在時間已不多了。不時聽聞有人三十歲便患重症離世的消息,大家要多做運動少憂心,健康生活最要緊。










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