天才白痴夢裡的dream house#532案偽專才

諗sir你好,

本人36歲,月薪約40000,手持澳門物業市值約650萬,樓按200萬,月供9000,因工作關系,澳門樓自住,週末回港,在港未有物業,手持30萬現金,10萬股票,每月儲蓄約15000。請問:

1. 銀行會用花紅及雙糧計算借貸力嗎(每年約10萬)?海外出糧是否只用7成計算?

2. 澳門物業租值約16000,同區租較細單位需9000,持有物業乃本人dream house,實不願放租,這樣很不智嗎?

3. 欲購屯門單位供日後港珠澳大橋建成後作自住用途,澳門上班後即日回港,請問以現時財力有可能辦到嗎?應該怎樣安排?

4. 如何可更好運用現有澳門物業加按作更佳投資,達至一生三宅?

感謝諗sir抽空回覆!指點小妹為單身退休作準備。

 

答案

讀者手持澳門dream house不願放租,亦想在香港購入居所他日架車經大橋去澳門返工。在世人皆尋夢,現實世界靠荷包有米實可助大家扭轉吉凶,那讀者財力如何?

 

先將花紅都計入,一年十萬,月薪計為$48000,借貸力是48000/10000*2.59*50% = 6.21mil。澳門居所其實租出與否都較難增加借款力,香港很少有銀行可將海外物業大部份租金計入核實收入的。另外讀者的澳門居所顯示了當地樓市過旺現象,650萬樓只係收$16000租金,租務回報為2.9%。唔怪得澳門買樓或加按借錢比香港更難,政府出更強招數壓抑樓市。讀者如再在屯門買入一房是可做的到,但應否做為另外一回事。

 

做係做得到

可做到是數據顯而易見,讀者借貸力還剩6.21-2.0mil = 4.21mil,在新界西買入四百萬樓房大把選擇。加按澳門樓作首期再加借三成在新西買入第二房,一生兩宅就此完成。可是有幾件事令在港買樓之事是稍緩一下,首先要搞清讀者有否齊全文件證明花紅,是那些文件再談。另外海外出糧未必一定只計七成,可以找兩地都有分行的國際銀行,有得傾。最要擔心的是讀者如再買入下一間樓,借貸力已近用盡。在新買入單位建議由澳明物業加按出超過一百萬作新居三成以上之首期,這提升了讀者的安全系數,萬一港澳樓市同跌30-40%,讀者還未處於負資產。

 

讀者可根據上段去完成在港買多間樓的目標,可是急於現時置業,將會大大妨礙「一生三宅」的打算。原因是讀者不見在中年後人工大加,另外亦冇跟筆者<樓換樓>書本咁講去「庸才找個伴」,所以個人借貸力已見頂。除非去找個親人如家姐或細路有剩餘借貸力的,否則在現時兩樓齊供,樓市如升可套現再買第三間屋,可是見筆者在2013年中到現時作樓市分析都是看樓市只能橫行或少跌,不能奢望會再望手賺大錢了。所以讀者是兵少,更是孤軍獨進。不集中資源去等機會去打一場硬仗,往後大生不能大改變。

 

另一問樓是本身所有樓房回報率都係低,在當地政策下更不能有效抵出現金,幾個因素令讀者的財務前景不大明朗。由於讀者儲蓄金額只是30萬現金,估計讀者每月收入四萬,至少有三萬要支出。人過50後的洗費為20年x30000x12 = 720萬。請問720萬由何來呢? 這己不計入通賬,同埋個人到70歲定要離開的了。

 

你可以話唔做野之後可以洗好少錢,咁係咪日日唔出街留係間dream house呢? 讀者的人工根本不可支撐「一個人住兩間屋」呢個生活,更好把握樓市上升的樓遇,將錢套出黎再收息,可參考收息課如何用達至11-13%回報,當然要認清風險。搞好每月收息,二百萬每月出$20000現金實不是難,用此金額去還款及在香港租樓為上策。等市低再解出二百萬在首期買樓,一生三宅之事即成,所以請大家認好自己財務位置,踏實去提升現金水平之餘更提升現金流。振翅高飛,無須在夢中。

 









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