買樓雜費夠去日本買樓

節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版

作者 諗sir 。李翰斌

(問)

本人36歲， 未婚夫38歲，月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入，打算今年結婚，明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位， 單幢34年舊樓， 現在只值HK$260萬，升幅不大。不過租金回報高，有4.6厘，按揭做Hibor+0.8，25年供款， 尚欠HK$120萬，月供HK$5,000 （HK$4,062 本金，HK$948利息） 。首2年租出去收HK$7,800，現已收回來作自住之用。

由於現在的2房單位實在太小了，想買一間大些的2或3房單位， 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去，可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況， 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎，還是只能租呢？另外有感將來供養仔女的費用頗大， 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出？結婚之費用由男方支付， 不包括以下手上現金。

我的夢想是老來有4層樓收租（在港與否不拘），希望可在50歲前達成。

二人手上共現金：HK$60萬

二人手上共基金：HK$30萬

 支出（包供養父母）：HK$12,000 （未計將來有小朋友和工人的費用）

二人現在可每月供儲蓄：HK$25,000

謝謝諗Sir抽空回答。

(答)

由於兩人合共人工是HK$64,000，是中等偏好的，再加上現在可儲蓄近收入一半（HK$30,000），理財底子觀感上是頗好！當然見面才可確實知情況，現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。

借貸力：HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬

現在借貸力只用了（1.2 ÷ 8.28）~15%。

由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多，建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌，既然讀者現自住在舊樓，不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住，後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的：

舊樓月供HK$5,000，當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓，在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000，平過租公屋！如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500，每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000，淨落袋又有（HK$8,500 – HK$5,000）= HK$3,500！此目標亦是該房產生出之正現金流。

把兩個單位「一拆二」

由於年齡已近40，再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段，建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入，下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢？

那夫婦要行「一拆二」之法，即將原有樓房由聯名轉做單名，亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅，及要付貴一點之律師費，但仍堅持此作法有兩大因素：

1. 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成，用盡槓桿。
2. 由於買樓者「無樓在手」，省回畀Double Stamp Duty（DSD）之費用。

畀心機睇下樓，睇準目標講價。正所謂「炒家驚跌市、筍盤要把握人之不理性一刻而即時買入」。讀者第2間樓可以1成首期買入30年出頭及有lift的樓房（不少人稱為「洋樓」），畀HK$30萬首期而借入HK$270萬，分25年收2%息，本金每月還HK$7,000而利息支出HK$4,500，即月供HK$11,500。那在有了第2間樓後，該讀者在各項樓房收入及支出是多少呢？

槓桿儲蓄其實是按揭之還本金部份，當業主他日用等同或更高於買入價之價錢去沽出單位，那當時還按揭之本金部份可全數套出，當儲錢一樣。這亦是買樓有而租樓冇的地方，此作法可令讀者每月儲多（HK$4,000 + HK$7,000） = HK$11,000，淨落袋金額亦有HK$3,500。當然租樓可避免樓價升跌風險，但筆者建議大家計清借貸力後如知道自己有能力買樓，那不妨問銀行借錢買進。

讀者在換樓及將舊屋租出後開拓了首筆正現金流HK$3,500，帳戶內還有些少現金，能否活用去為他日退休鋪路？

用餘額買日本樓 + 避開DSD

該兩公婆讀者用筆者之法完成「一拆二」後，現在已每人有1間屋在手，再買要付雙倍從價印花稅。就當買間HK$450萬嘅私樓收租，支出是經紀佣金1%，即HK$45,000。雙倍印花稅計為樓價6%，即HK$27萬。聽到呢度，就當筆者畀個絕世筍盤呢對夫婦，相信都要花盡口水才會令交易成事；何況筆者只評不賣，根本無盤在手。既然知道HK$30餘萬亦可在東京大阪地區購入單位作收租，那可真考慮將剩餘資金的部份投放日本收租。

筆者會認同讀者提出之建議原因如下：

幾十萬港幣在港實不夠置業，在上文計算過連畀雜費加稅項都不只此數目。現時在港買樓太受管制，有資金在手可考慮一下就近的開放市場。置業地段須在世界公認的資產儲藏中心，在亞洲有香港、新加坡。在歐洲有倫敦、瑞士蘇黎世。日本雖然同中國在軍事上有不少磨擦，但既然已定於2020年舉辦奧運，應利用未來5至7年的和平窗口。

在東京大阪買樓收租，不難獲取10%年租務回報，當中要付的稅項及雜費可在本書中一一查明。那讀者撥出閒置的HK$40萬買間日本樓收租，每月租金應夠在港支付聘請工人支出。

基於上述情況，讀者可用日本樓去為自己開展第二項現金流來源。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
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內容：
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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
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第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
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備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

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1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
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主打四大交易系統
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. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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