90後把握100萬機遇#526案庸才

諗sir ,
小弟拜讀貴blog數月, 獲益良多, 先行謝過。 希望諗sir 可以係百忙之中指點幾句。
小弟一家五口,為家中長子,家庭成員收入資料如下
1) 家父, 五十五歲, 月入26k, 加幅不大, 現金出糧, 無報稅, 只有強積金供款紀錄, 打算十年內退休
2)家母, 五十歲,主婦,無收入
父母未計供樓月支出約22k
3) 我, 廿五歲, 月入25k, 每年加7-8%, 家月6k, 駛6-7k, 月保守計月儲10k, 現有260k 資產
4) 家弟, 廿五歲, 報稅月入15k, 另加無報稅月入10k ,兩者每年都加4-5%,支出儲蓄不詳
5) 家妹, 十九歲, 仍在學, 經濟上依賴父母
家庭資產如下
1) 內地物業月租收入RMB 35k +, 價值RMB 5m+, 但不會變賣
2)
母親名下有一未補地價的公屋(董怕怕年代的租者置其居), 現借俾朋友住, 象徵月收3k租金
另有一間新界自住樓,樓齡8年, 兩年前3.35m購入, 現銀行估值4.3m, 當時貸款2m, 現月供7.7k , 父母負責。 由於父母未有核實收入, 當時用我和家弟擔保下,才得到2m按揭。
3) 父母儲蓄, 100萬人民幣, 50萬港幣
現打算3-5年內再添置2間私樓供兄弟自住/放租。
自覺家庭環境尚叫可以,但貸款能力似乎偏弱,未知諗sir 有何高見, 好讓小弟一家生活可以更用一步，父母退休後生活更有依靠。謝謝

答案在下方

answer

由於讀者及其家人收入中等，父親收入更是冇憑證，那兄弟需要合作，才能將其利斷金。父親既然有強積金記錄，要參閱買樓101之核實收入步驟，可令$26000收入計入借貸力計算。兄弟兩人總月入$40000，借貸力為40000/10000*2.59*50% = 5.18mil。

由於收入只平穩上升，現要加緊將現樓加按套現，才留至於在跌市時有充足彈藥置業，改變人生。用自住樓再套可出4.3mil*70%-2.0mil = 103萬。套後可分30年還，每月還款額約3.0/2.59 * 10000 = $11500，兩兄弟還可應付。可是弟弟自己一個做計唔掂數。

為什麼要現在加按呢? 一是萬一樓市下跌，會損失先套一百萬之機會。那你可能會問而家係爭人一百萬，又要比息，無端端做咩攪咁多野? 那你要想清一百萬在賬面上的價值，和一百萬現金可動用現金有何不同。如果你覺得冇分別，那先和你說聲感激，就係因為咁先可令一班冇才幹既人係投資上找到出路。你知現時香港打死份工等同行屍走肉，觀看本blog都是想快找個好方法脫困。

一百萬在手可放入聯名戶口，指示為兩兄弟同簽才能取得款項。由於現時樓市還在拉鋸，有屋住而底子不厚者不宜現在加碼入市，待樓市回調才分段買入(兩兄弟因上次借錢用別身份，仍可九成上會買樓)。一百萬已夠兄弟一人買一間了。此機會把握不住，不知單位數的人工加幅何時儲夠買樓及結婚支出。

一百萬可存放港元定期收1.5%。如兄弟有約在三十歲先置業，更可買入同期債券收息有4%回報。當然進取一年26%亦可! 但結婚買樓錢還是穩當的好，昨天環球股市大跌更說明現時只宜持盈保泰，收息為上。另外買債唔等於要2018年先可取回資金，請參考收息101課程，收息之餘介紹將資金活化隨時提的方案。

九十後請把握「一百萬的機遇」。

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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
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4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
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15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
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►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
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第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
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債基槓桿及操作心得分享
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第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

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