屋邨仔向上流 #525案屋村仔

Hello Homeblogger,

 

你好, 睇你嘅書同個blog真係令我獲益良多, 買bond果part更加為我日後diversify個portfolio提供咗個好選擇, 現有以下問題,希望你能為我解答

本人單身26歲月入40k可儲25k另外投資derivatives每月平均額外賺20k.

有1m invest derivatives (其中250k 係loan, 還15個月), 100k stock,

同家人住公屋, 打算放棄間公屋拎去買綠表居屋.

有幾個心水choice

1) 單幢 net 550呎, 3房, 3.5m

2) 單幢 net 400呎, 2房, 2.5m

3) 屋苑net 430呎, 2房, 3m

煩惱應target 邊一款, 雖然兩房都夠用, 但從摶奕上

應該用盡個福利買單幢型大間兼平但還是揀屋苑型較保值但面積細?

定還是居屋根本唔保值,應該target單幢細單位務求以最低成本上車?

居屋日後加按有咩要注意? 是否先要保地價? 謝謝!

 

屋邨仔 上.

 

答案:

居屋日後加按要先保地價,所以有能力都唔好買居屋,何況現時居屋價格已頗貴。讀者26歲,在此年齡有此月入算有交待,估計讀者都係一位大學生,在21-22歲完成學業後現投身社會4-5年,即2009年或之後才投入識場之新鮮人。在金融市場相對無風無浪的日子,今年相信是考驗讀者有關衍生工具的投資方案是否站得住腳之一年。

 

建議不放棄公屋,筆者不知道讀者之公屋租金,是富戶水平還是一般水平。根據2013年房委會發言人指出,近8成的公屋住戶人繳交低於2000元的租金,那讀者為什麼要放棄公屋去供居屋呢?買入一間平庸的兩房假設2.8mil,九成上會分25年還要月供$10866,當中$4515係利息支出。如七成上會同年期的每月利息支出減到$3500,都比公屋交租貴。所以讀者最好自己買私樓,公屋戶籍由父母續持有,那便一次完成「上流首步」,由屋邨仔「晉升」為私人樓業主。

 

留意上計算用年利息2.15%,如加息會負擔更重利息支出。

 

由公屋直接買進私樓而不經公屋,主因是讀者人工較高,相信只要專心事業還可再令工資再攀升,後生只宜將投資視為兼職,有時間先做,唔好咁沉迷。就好似女仕們化粧咁,搭緊車先化,放工先去學。用返工時間去化粧一般得不償失。

 

讀者借貸力為40000/10000*2.59*50% = 5.18mil。一百萬買入衍生物未知種類,暫不算進。在現時只宜用一半借貸力買樓,即借2.6mil,如加入讀者首期讀者買入市值三百萬私樓為合適。可能會問讀者不放棄公屋,那再買私樓為何? 其實買樓是為自己建立資產的第一步,等市況稍回讀者適宣將部份資金放在樓房,將樓租出幾年後再收回自住比起「結婚才買樓」更走快一步。

 

那再有問題是:「為何不等市低先買? 或市低先結婚?」筆者認為「低位」是唯心主義的產出,主要依賴人的意職而存在。即淘大花園大家覺得而家250萬一間係低位、沙士2003年50萬先叫低位,所以如你不能控制自己想法,那等低位先買不是個好方法。機械式的見由高位跌左20%,買入後九成上會有些少風險,七成上會根本風險不大。見香港由1992年至今一年跌40%只試過一次,由高位跌兩成買入再跌超過30%變負資產十五年一次。況且一旦做了業主,你便和香港眾業主加上老闆「同一條船」,即市跌一齊倒楣,那問題不大的。

 

博奕理論是要每個市場參與者都客觀清醒才見效用。如有人認為做市場上唯一思路清晰的投資者,那是先承受失去不少投資機會。只好說市場行為不是理智的,所以電腦計左幾十年都計唔到。

 

最怕是人人賺錢你冇進賬,就好似早年盡賣房產的業主。引用同大師說話:「籃籌股是同生共死遊戲。」其實買樓亦然。新一年祝無樓在手者快榮升業主,有樓在手者快買多兩間樓,為自己產出更多現金流,將時間留比有意義工作。

 

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