為焦急男賺多二百萬#510案屋村仔

諗Sir你好，小弟3x歲，除有穩定職業及無負債外，仍一事無成，實在焦急，現懇求諗Sir賜教！

本人現時月入僅2萬5，屬辛苦專業工，苦讀多年剛考到牌，往後人工可每年有穩定增幅；有一穩定女友，2x歲，月入1萬x，從事財經相關工作（非sales），薪金升值前景審慎樂觀。

小弟打算求婚，並於兩年內結婚(如成功），預計婚後兩人每月開支可控制於$20000以下（女友好好，做財經依然可以唔買名牌，肯食M記，又識投資股票，係佢教我睇你個Blog，因此真係好想娶佢）。

 

 

由於本人以前年少無知，掛住養車，因此只有股票、基金、現金等資產約二十萬元；女友剛投身社會幾年，要供養雙親，因此只有股票、現金等約7萬元，只作應急之用。

本人父母退休，有足夠優質生活之退休金，兩老除市值超過500萬元的自住物業外，有另一市值500萬元之單位，供滿，閒置（間中上去）。

兩老原打算若我和女友結婚，可把閒置物業讓給我和太太居住，但本人認為應靠自己及太太自己的能力達致一生三宅（相信女友亦不肯下嫁一個只靠父母的二世祖），因此有以下愚見，請諗Sir賜教：

 

 

趁現時樓價高水、用我名義擔保父母加按閒置物業（物業A）5成，套現250萬元，分20年還，每月供14000，由我負責供款，一切以不影響父母為最大考慮，未知此方法是否可行。

婚後將暫住物業A，兩、三年後生小朋友才遷往校網較好地區（除按揭供款外，不用再交租給父母）。

套現所得之250萬元，待合適時機，以太太名義購入沙田第一城或荃灣中心之類的活躍細價盤（物業B），300萬（或以下），做7成按揭，2.5厘，首期連雜費等開支約100萬，月供$8300，然後作收租用途，月租$10000，產生$1700正現金流，幫補物業A之供款，現金餘下150萬元。

將物業B的$10000元租金之報作收租收入，兩人總收入升至$50000，可借款額為6.47Mil，扣除物業A之2.5Mil借貸，及物業B之2.1Mil，尚餘1.87Mil借貸力。

 

 

此時，應否部署2-3年後收入增加、按揭減少後，收回物業B自住（荃灣、沙田校網幾好），歸還物業A予父母安排（當然自己須繼續供14000），然後再購入另一細價單位（物業C）作收租之用？

抑或應該作其他打算？

由於有乜冬瓜豆腐可能會被除牌、因此只考慮光明正大報足稅做法。

筆者已略去個人特徵，因讀者:「小弟死要面，不想女友見到我的問題post上網，如要刊登，可否先略去個人特徵？跪謝！」

焦急男上

答案

 

焦急男實在是未有利用20時光為自己財務上作進益。後生仔求一剎那的快樂當然理解，而好在焦急男未有爭落一身債，只係將收入奉獻比架車，儲蓄每踩一下油門都冇緊d。如果「人工五萬」那趁後生大洗一點也無可厚非，可是「人工萬五」又大洗請預備在往後時間落力「清還」。筆者不是指向焦急男，而是20-30的諸位讀者。

 

沒負債，人工加至二萬五的讀者為理財打下了良好格局，有人話如果父母有成一千萬淨低，做咩要理財呢? 筆者經驗是五千萬會好一點，而過的都只是一般人生活，不要想像幾千萬夠支持每個月旅行吃喝的生活。而擁有者仲要識得將五千個好好運用才有此效果。其實在樓市升值後在港找位千萬富翁實不難，筆者工作經驗可為你證明。可是該種「上等人」也不見有十分美滿的生活，因家用品、入油錢都隨時間漲高。大家每日閱Blog文希望可得知成為百萬小富是必要、及努力在退休前晉身為千萬富翁是必然的!

 

錢不能買一切。但能給人更多選擇。

 

看焦急男來文見他計算不差，起碼理解到筆者blog中所述。兩老將間物業「擺係度」當然唔係好做法，將佢加按再收息令自己十年後無啦啦多幾百萬，條數是咁計的:「父母有間供完既樓，自己搬入去住，可免生活洗費; 但如改做將父母間樓加按250萬出黎，分30年還，每月供款9800。入門做法是買入一條債券，收息4.28至10.54%不等(2014年1月3日報價)。那減去按揭息口2%，套出金額為4至10%不等。留意冒上加息風險，不過請不要再認為「加息會令債價下跌了」。一是息未必係2014加，另外加幾多呢? 另外咩債會跌? 全部要搞清楚先好將說話歸納講出。讀者可將250萬套差額2-8%，即HK$50000至HK$200,000。此方法問題是要每月攞錢出黎還按揭。而利息是每年才到一至兩次。仲有就係債券要到期沽先保本，筆者為講解做法列出三隻債券比大家

 

萬科(地產)              VANKE2.652018     年回報:4.28%     到期: 2018/3/13

???????                    ??????????2015       年回報:6.33%     到期:2015 SEP

???????                    ??????????2018       年回報:10.53%   到期:2018 MAY

 

做法及其餘債券講解將在收息101、102課堂講解。然而我們有中級和高級做法。留意最高級反而不是回報最高的，結果是用低波幅投資物將回報控在6%附近，而大部份錢買入最高評級AA至AAA級債券，每月收息去抵銷每月供樓支出。筆者一向教授各種投資物之餘會講風險，比一個客觀及非銷售導向的意見。落實方案後焦急男幾年之後都係住在物業B，但按揭還款已令他儲多幾十萬在手。持續過十年黎計更能多二百五十萬在手，而生活質素完全無變，亦無需要做任何野。行套現加套息之策，每月抵銷供款令讀者平白多百萬身家。

 

當然有同學想要中級做法，一百幾十萬收10%以上回報又冒些少風險是可以的，那可以進取一點的13%年回報方案更合適，這也是上次不少同學到12月收息101、102班的原因。上堂情況見下VIDEO。

 

自己做擔保人將父母空置物業加按是對的。至於下步買樓先不用急，因為自住問題已解決。另外買樓投資是另一學問，留待下篇再談。先做好加按再收息方案，當然是了解好當中風險才落實為上。

 

焦急男千祈唔好急，利用時間再懂得做法自會多二百萬係手。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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