退休保障,除買樓收租外的選擇

收到好友諗sir的轉介,今次呢位朋友打算買樓作退休保障,我地又黎幫幫手睇下點樣幫倒佢。

 

您好,拜讀你的文章一段時間,好感謝你的分享和賜教。本人是一名中年剩女(41歲),能有伴侶机會愈來愈渺茫。望早日作財務打算,不用晚境無依。

本人為專業人士,有一份穩定工作,月入$65,000在北角返工,工作有10年住屋津貼 (現在$19,000,如升職有$30,000,尚未用,條件必須自住),此外本人居住在西環一單幢式物業,位實用面積311呎。2010年買入$2.13 m,九成按揭,利率0.9%,月供$7,500 ,現尚有欠款 $1.8m,除此外沒負債。本人手持現金股票共$700K。 本人想買第三層樓作退休保障。好唔好買呢?

如買咁買回原區港島西環收租好? 定是將軍澳新樓作投資呢? 新樓借貸好似容易,是好選擇嗎?西環有地鐵就到,點睇呢? 請教。 中年剩女敬上

 

以中年剩女的情況而論,買樓投資的主要目的為退休留定後路,可是根據個案的數據,其實並不足夠俾首期,因為本身有一層自住樓已採用了九成按揭,下一層樓就算同樣申報自住(兩頭住家或給親人居住),最多只能做七成按揭,把股票全數套現令到手持700k現金也好,只能負擔200萬以內的物業,要留意,持有超過一層物業,物業的印花稅是按2013年2月後修訂的從價印花稅來徵收,講得簡單一點,即係雙倍印花稅。

 

200萬以下物業的印花稅還要由100元大幅升至物業價格的1.5%,即最多3萬元。 因此買多一層樓之後,就算有住屋津貼幫補供款,本身的現金水平已接近耗盡,假如往後日子物業因大維修、或法律責任如意外導致他人受傷而被索償,甚至細如家居維修等要動用大量金錢的話,中年剩女的現金流便會受到很大挑戰。 從退休安排而論,把投資過份集中在物業一項並非最佳安排,雖然樓宇價格過去40年來都係呈上升格局,形成買樓只有買貴沒有買錯的觀念,可是以現狀而論,樓宇價格處於歷史高位,收租回報率偏低,兩個因素都不利長線投資。 中年剩女可以考慮把自住物業轉按至5成按揭再收租,再用住屋津貼租樓住,而持有的現金或股票可以作為另一項長線投資。

 

現時最熱門的儲蓄項目首推人民幣定期,擔心突然有現金需要的可選擇短年期定期如6個月的,個別銀行利率可達3厘(見圖)。比買樓收租回報更佳。

 

股票方面可考慮恆生銀行、中移動等派息穩定的藍籌股,股價鮮有大上大落,又可享4-5厘股息。 退休保障,務此留意不要把所有雞蛋放在一籃子。 P.S. 以地區論,當然是西環較將軍澳好,西環地鐵通車後挾社區改善概念樓價可更上一層樓,如想追求更好回報,可考慮幾年後才有鐵路的土瓜灣,首先2018年由無到有鐵路,再2020年由有鐵路到可過海(紅磡站轉車),有兩次交通配套改善的楔機。 而新樓就係借錢容易買樓難,所謂超筍價只出現在首批發售的單位,很多新盤地段尚待發展,買得到也未必好呢。  

by梁隼

 

http://notcomment.com/wp/?p=10358

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第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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