用保險樓收租真係好過買樓?

別問: 今日有人send 比我,問我意見,你地有無咩意見呢?最重要係問得我有無意見,好明顯呢個朋友都重要繼續努力啊!

「”每年缴100万,共五年。从第六年开始每年约可收”租金”20万; 假设想在30年后卖出去,合共已收”租金”约500万,而且此时“保险楼”仍价值约1521万。

若一直未取“租金”,此楼兑现约2510万,还不用担心楼价下跌、拆迁和租霸。以上例子,假设投资人现年30岁。如果设定55岁退休再开始”收租”,每年可收”租金”约95万!

若到85岁不幸去世,除已取”租金”2850万,“保险楼”仍结余约6929万传承给指定受益人或下一代,一笔免遗产税的资产。

如上例子,假设投资人现年30岁,一直未领取”租金”,85岁不幸辞世,此时“保险楼”已升值至约1.6亿; 若为高寿100岁,保险公司会直接将支票送到您手中422,000,000元。 对,当年的”保险楼”给您和家族带来了约4.22亿的资产! 作为金融产品之一,人们时常忽略了保险的聚沙成塔之能!

英国xx1848年创始时位于伦敦的总部大楼160多年至今屹立不摇—稳健的作风,贵族的思想与制度传承。欲咨询详情请随时联系我。」

答案

 

將保險化做你喜歡聽的投資品再相題而論,不是筆者喜愛的做法。保險、樓、股票、債券原是各有所長,只是大家欠缺知識將其運用。再保險加樓一混而談,是想原本買樓的人轉作買保險嗎?

 

當然保險是樣好東西,只不過市面太多複雜的保險,又派錢又有醫療又予紅利咁,買既人唔明白好容易在售後產生不良感覺,令行業聲譽受損。另外買者都有責任知道保險是個怎麼樣的東西,而保險回報一般受限於另一樣投資品之回報,原因是:「保險公司扣除保障成本後,只不過取你的錢再去投資。如你買保險作儲蓄,只要「識搵」幾可肯定市面上找到比你個plan更好的東西。

 

產品描述一:

「每年缴100万,共五年。从第六年开始每年约可收”租金”20万」

看法: 供五年即互百萬而收租有廿萬一年,即回報有4%。問題是你要在現時開始年供一百萬。我買左間樓再抵押比銀行一樣可以分開供,分別是可分30年供。咁即係供保險5 年好定係供樓30年好? 由於樓房是即時擁有業權,亦為借港元後攤還的模式,睇開筆者個blog都知此舉用筆者意見是十分著數的! 因你如選每月定額還款,供左十年之後你會覺得每月供萬幾蚊根本不算什麼,因為通賬已將銀紙的購買力貶掉。

 

當然你諗保險都可分30年供啦,有100年添。問題你係想想保險能比你什麼,人壽保能予你一筆死亡賠償,好似呢種儲蓄保可以每年收廿萬。你作此法會將供樓的著數「換左」比保險公司。你諗下每年比廿萬你保證30年定額,可是30年後廿萬都唔知可以夠搭飛機冇。買樓收租有一好處是收回租金跟通賬上升,而保險冇。至於死亡賠償仲大鑊,一係你即刻死! 如果唔係你筆賠償金到老婆仔金既時侯有機會只係夠洗幾年。

 

咁有人可能同你講,你每年review再加保咪可以同通賬上升囉。是的,但要比錢。又或佢講佢公司既保險係會每年加5%保額比你,自己會加! 那也沒錯,不過保費都會自動加。保險公司都明只要每年加4%,一計30年真係好嚇人(1+4%)^30 = 3.24(即3.24倍)

 

產品描述二: 「如设定55岁退休再开始”收租”,每年可收”租金”约95万!」

看法: 即5年後唔收租放到30年後可由原本年收20萬增至95萬,大賺4倍突? 可是筆錢要放足30年,將上段改做年加5%, (1+5%)^30 = 4.32倍,大致可理解為呢30年當中你既20萬又有5%增長,可是心水清既你想想,呢每年95萬是由30年後開始再分30年比你,而當中cashflow之「median派錢時間」為30+30/2 = 45年。應用45年計回報會好一點。惟未有financial calculator在手,當中之IRR(Internal Rate of Return)暫計不到,不過應大幅少於5%。

 

產品描述三:「假设投资人现年30岁,一直未领取”租金”,85岁不幸辞世,此时“保险楼”已升值至约1.6亿」

即五百萬放55年會變1.6億。計為升32倍。你將(1+7%)^55會計到58倍。那即是年回報比7%低。看及匯豐而家都未有150年歷史。多過佢既銀行有citibank、渣打,還是不好想什麼55年吧。都可搬弄數字去吸引眼睛。

 

 

筆者認為保險的好買法是肯定可在幾年內套息的,就咁買份儲蓄保現時因各公司「食水太深」,筆者才淺未睇到有邊份抵買。相反在2006年或之前買落的保險實在回報不錯,至於今天展示在大家面前的儲蓄保大多不成事。另外醫療、人壽保是應該買的,但買入金額、時機都要清楚,有機會再同大家分享。










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