銀包有幾錢決定你可以賺幾錢 #506案庸才

  • 你好,諗sir。本人有些問題需要你幫幫忙解答。我是澳門人,27歳,公務員,入職2年多(不過屬於無得食長糧,退休會有一筆過一次性的公積金,大約百多萬如果無咩上落,但退休之时百多萬應該買個廁所都唔得,公積金為底薪7%,供款扣1300,政府供2600。
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  • 投資基金公司固定一間,可選環球股市/環球債券/銀行儲蓄),我現在收入2.6萬+固定OT大約6k。老婆售貨員收入1.7萬。上年以180萬買入一所唐楼(和老婆住,2房),現市值300萬左右,按揭還剩140萬(19年期,2.375厘),其本上固定支出(供樓8000+供養雙方爸母供6000,其他消費隨意,無刻意存錢,存款現為零)。
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  • 最近買入國內2商場小鋪位(但8年后才開始收租),已付6成首期,余款下月開始分12個月清還,月付1.5萬mop為期一年。所以最近比較手緊,本人打算以所住唐樓的升值及低息環境轉按其他銀行(必須做消耗手續),約借250萬,250萬-140萬(之前按揭)-10萬(其他雜費,罰款)。借250萬,做29年按揭,2.75厘,月供11000。
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  • 家人反對轉按,心態不同,父母有楼澳門國內各一,共值400萬hk,父母基本已沒存款,但父母生活不成問題(爸親有工作約1.8萬,五年后退休,細妹也工作2.6萬,單身(有比父母家用5k暫時),妹和我爸媽同住)。老婆父母現在國內,打算以後在國內購一住宅供養。所以想年青拚一拚,盡早達到財務自由。如果借有100萬,打算留20萬同老婆補辦婚宴(應可收回一半10萬),再留20萬(打算讓老婆辭工生了小孩之後再工作,買部平2手車,租個2.5k車位,bb日常消費和存「遲」帶血錢),還剩60萬。
  • 1:本人應否轉按借出這筆錢。
    2 : 餘下的60萬本人想在國內坦州購入多一個商鋪,等升值,可即時收租,約1k。或在澳門找一個非常差的唐樓,買來收租,但要做按揭用每月租金坻消大部份供款。還是有否更好的投資建議項目。還可以如果都不建議就少借60萬,只借40萬,甚至不轉按。 
    3 : 現在本人的公務員公積金分配比例為50%股票+50%債券。是否應改為更進取的比例或是在年輕改100%股票,在20,30年退休前改100%儲蓄比例。有何賜教! 諗Sir,關注你已久,期望解答本人難題,萬份感激。財務自由就可早日達成!

答案

 

不時都會收到自澳門的問題,上一次是一個大喊:「香港可以九成買樓上會簡直係不可思議!」是的,除了香港在亞洲各地亦正收緊措施防止資金流入。而居住的問題在珠三角地區是普遍問題。香港人諗起澳門除左賭仲會諗到「人人有錢派」!大家看罷今天關於社會福利的新聞頭版更覺不是味兒,且看澳門人的煩惱如何解決。

 

作投資前先要看自己能力如何。上一句看似很合理,但大部份人買樓買股都係憑「抵唔抵買」而決定的! 正所謂執輸等於敗家,係平既一定要買左先。有見及此賣樓既朋友必然要靠造抵買假象,至於入手後遇上金融風暴真係要敗家是閣下事宜,輸錢大部份源於不知量力,好似建行或什至建材咁都係有買貴冇買錯的! 問題係你有幾厚持貨能力。正因如此在筆者論買賣之文章都先要計出借貸力:

 

= (總借款人收入 – 負債) * 50% * 2.59 = (2.6+1.7)*50%*2.59 = 5.56mil

在此文章1HKD=1MOP, 亦因筆者不熟悉澳門規例而將借貸比率定作50%

 

筆者現在只欠140萬,即1.4/5.6=25%,可將借貸提高至2.5mil,借貸比率為44%。如現在不轉按他日樓價下跌便會失去加按機會。由於讀者加按要達成人生兩大願望: 結婚及為小朋友打算,這亦是人生意義所在,應花則花,那剩下的60萬何作何投資呢?

 

讀者想在坦洲(筆者見聞少,請知情者貼出地圖)購入商鋪得升值,如果比讀者寧願將錢花在日本買間樓,火兄已在電台提及大板買樓係幾十萬港元有找,60萬收租有成五千蚊個月,減埋咩咩稅點都好過用60萬買樓「即時」收1000租。況且讀者已有兩間商鋪,仲要8年後才開始收租,不知是否澳門人都十分喜愛賺價,買入房地產完全唔理現金流,唔通真係諗住第時間鋪變左做銅鑼灣地鋪咁一世唔使憂? 就算真係都未必輪到你用幾千萬個價放,銀包有幾錢決定你可以賺幾錢,好比於2008年幫客人用5000個掛盤入44蚊匯豐,佢有能耐hold到80蚊先放,一般市民都係50蚊急急腳走左,明白? 現實情況真係好討厭的! 一係你好好裝備投資知識,一係你根本有錢。

 

就咪走咁遠講坦洲又日本,且看香港。你有60萬根本每月收$5000元是可行的,即10%回報!? 是的,同學已做好。當然,風險不是零。此舉令你緊固控有自身資產,比起你係內地買樓好得很多。買樓是買業權,而一些地方會隨便剝削他人權利的都不宜過份投資。國內大款咁辛苦賺錢,再去澳門洗完然後投資日本,你就掉轉黎做!?

 

公債金同香港之強逼金一樣,都是冇希望項目。投資隻股票基金吧。根據曾淵滄博士的曾氏通道現在於中線以下。










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