影響樓市升跌之因素

香港「地少人多」唔少人都識講,就咁睇香港地圖,量面積亦發覺此話不無道理。可是幾年間香港各區樓市均向上再升幾成,其實影響之因素有那幾和? 以下探討當中幾個左右樓價之原因,細說誰是誰非。

 

(一)人口密度? 

一句地少人多就解釋香港高樓價、高地價現象? 度的人口密度比中國高,為什麼房價比中國低呢? 如果將香港各區切開黎計,深水涉最符合「地少人多」,樓價卻遠比中西區或灣仔區低。

 

 

(二)當地配套

配套指水電路通而平整地型。這是影響該區之樓價因素。沒水沒路沒電的地就當不收費送比人亦未必用得著,而這等設施是要一定成本製造的。你見四叔義捐新界地皮予政府,有人說是為該地段開路的權宜之計,不無道理。現在香港交通便利,由新界豬棚坐車出旺角不比由將軍澳出旺角慢,為什麼租值差如此的遠? 政府規劃十分重要。

 

(三)住戶賺錢能力及財富及其分布

若將不同地區之收入數據如家庭收入與其平均(私人)房價比較,將會發現兩者之數值關係成正比的,即當區人均生產等越高,其平均房價也趨高。睇下下圖見係咪有道理?

 

在2011年,全港18區家庭住戶月入中位數分布 

地區

家庭住戶月入中位數(港元)

1. 觀塘(最貧窮)

15,960

2. 深水埗

16,280

3. 黃大仙

17,000

4. 葵青

17,000

5. 元朗

18,000

6. 屯門

18,000

7. 北區

18,580

8. 離島

21,000

9. 油尖旺

22,070

10. 大埔

22,340

11. 沙田

23,040

12. 九龍城

23,560

13. 荃灣

24,100

14. 東區

25,400

15. 南區

25,700

16. 西貢

26,870

17. 中西區

33,000

18. 灣仔(最富裕)

36,150


全港整體


20,500

 

 

(四)供求

供求肯定有影響,但此供求不是政府所說的「剛性需求」和「房屋供應」。香港樓市的供應樓量是你睇唔到的,陳太今日搵agent放盤,他日股市跌左佢又可以收番個盤。至於政府說的供應是一手房供應,好sad咁講特首辦已在2013年9月提及「說好的」每年35000個供應已不存在了。控制供求去調控樓價,知易行難。

 

行政長官辦公室聲明:

Ò  對於今日(九月四日)有電台節目指根據長遠房屋策略督導委員會所訂未來十年總樓宇建議供應目標,公屋單位供應的數目與行政長官梁振英在競選政綱中提及的三萬五千個單位不符。行政長官辦公室就此發表以下聲明:

  行政長官於競選政綱中承諾加快完成上屆政府已公布未來五年興建的七萬五千間公屋,把計劃在後期落成的一半單位,約三萬五千間,提前一年落成,以應付輪候個案不斷增加的問題。換言之,行政長官並沒有在競選政綱中提出要每年興建三萬五千個公屋單位。()

2013年9月4日(星期三)
香港時間18時38分

 









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