暢談日本樓#494案偽專才

讀到諗sir文章令小弟獲益良多,現有疑難不知如何是好。本人乃庸才一名,今年37,從事it工作,現時月入2萬8,太太現為全職主婦,因我們有對2歲孖仔要照顧。本人有現約12萬,不同期ibond 11萬,人民幣約12萬,股票只有不多於2萬,太太有大概40萬現金,但太太理財保守,只喜持現金,由於有小朋友照顧,每月給父母及家人家用,現在每月儲蓄已所餘不多,有儲蓄都在太太手上。

我一生平凡,唯一好彩係03年前無聽政府講去買樓,03年11月反而膽粗粗用全部積蓄加少量親戚借款以68萬買了屯門(近屯門公路位置)一單位,期間一直自住無賣,最近搵銀行估價,值260萬,剩下30萬未還款,用的是 p plan,每用供款$2600。

 

問題是,我想利用借貨力買樓收租,本人認為本港樓市需然下跌,但不會跌太多,要等到內地經濟出現問題才有機會大跌,分分鐘要等5, 6年,最近又聽電台節目(諗sir你都有上果個)講起買日本樓收租,令我想返我03年買樓的情境,在現在日本幾乎是一樣的,樓價即使不大升,但大跌的空間已非常有限,因此有想按香港樓買日本樓收租的想法,未知諗sir可否提供意見? 我最想知買本地樓收租可以有何選擇?

答案

 

讀者想利用借貸力收租,可是在海外買樓最難就是借錢。當然有些地方如倫敦是有經紀提供借貸服務。東京知道有不少人開始搭路。看讀者之情況,由於家庭月入低於三萬,不好好運用借貸很難靠打工儲錢達成財務自由。

 

筆者建議大家與其儲錢,不如儲現金流。如發現有樓房可為你提供萬元正現金流,不妨投資買進。本篇首先說明香港投資方案,再找個債券方法和日本樓作比較。讀者宣先將現樓房盡力加按,可加至2.60mil之七成,可套出2.6mil*70%-0.3 mil= 1.5mil。此舉用了讀者之借貸力,計為28000*50%*2.59/10000 = 3.6mil之1.5/3.6 = 41%。

 

由於讀者借貸力不高,只可以等時機現而侯低買進。收入較高人仕如現在負擔不高反而可買樓,因有一定收入者只要按時儲起現金流,當總現金流等於月入,自由生活即可開展。讀者如買樓後不幸下跌,因番身能力不高,只可以被動地等低位入市。當然有人會問無論高或低收入都應該等低位嗎? 只好說等低位是知易而行難,如你有一定實力,建議每跌10-15%,就入番間細細粒既舊樓收租,風險相對低而回報高。

 

那讀者加按了1.50mil,是否就咁企係度等? 首先他可以用mortgage-link方案減低一半利息支出。另外建議行一拆二方案,等下次買樓可用足九成上會,務求用盡槓桿去獲利。另一方法是將套出之部份投入早前有同學做到之10-13%收息方案,可隨時取回資金,而每月每50萬獲得5000元利息。

那如將資金投放日本樓如何? 首先火兄同大家介紹日本樓是得宜的,起碼比市場上大把爛鬼投資點子好! 當然其一吸引點是日本樓入手只需30-50萬,而回報有10%。那對比起上文提及之收息方案,有咩好同唔好? 買日本樓當然會隔山買牛,而日本實在是菲律賓後另一個多災國家,不宜將重數押注。因為就當你間屋冇事,在出事後如要流動性贖回資金頗為困難。另一個是yen/usd之考慮,即匯率風險。如果你而家買日本樓可能要承受日本紙水再跌風險。但等紙水再跌恐怕日本樓已升到阿媽都唔認得。

 

日本實在是太愛學習美國人。上次廣場協議比山姆大叔出賣了後,今次見大叔出招用印銀紙谷起國內經濟,一於有樣學樣靠拓闊資產規模,希望出現同美國一樣景況,即在經濟疲乏下亦能「泵水」改善股樓市況。在此拆局下美國會否火乘風勢,再一次將印銀紙所引發之泡沫導向日本,將經濟炸彈在日本引爆? 要知美國有鋪癮就係將自己種下的因,在日本結果的。原子彈、幣值問題均是。要知日本不穩,間接鼓勵日人進取非常,為尋找新大陸作出經濟或實體上之侵略。希望2020之東京奧運不是山姆大叔set-him-up之第一步。而在2020年之前至今,投資日本去享受當中之繁榮是可取的。當然你將全部身家押在千里之外,學李超人咁講: 「是我自己做錯了。」咁錯咪快手比錢囉。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室