41歲中層搵14萬點趁裁員未到,拆樓同買債保生活質素? #2128

諗Sir:

 

您好!本人是收息101的學生TEDV7426。希望能夠得到諗Sir的保貴意見好好去處理現時的資產配置同如何可以產生出被動收入可早一點達到財務自由同多點時間照顧家人同小朋友.  有一個心願就是可以財務自由後可以花三份一時間去參與NGO活動去幫助一些低收入家庭同小朋友。

 

去到人生中站…本人今年已經四十一,自覺得資產上不是太理想 , 所以好希望可以好好利用未來10-15年還可以工作的機會(希望).  小弟不是什麼富裕家庭出身,不是什麼尖子,只是憑著一個信念 “不怕辛苦, 無時無刻都要裝備好自己,等待機會,做到老學到老” 比別人多付出一陪的時間及努力在工作上,由低做起慢慢地爬上中高層,但是同時換來的就是身體累積了很多勞損及很遺憾錯失多一點時間陪伴父母。過去廿十年花了過多時間在工作上。年紀漸大,希望能盡早整合自己的資產配置,以便安排未來的生活同希望可以帶給家人同小朋友將來有多一點選擇。

 

以下是本人現時的資產配置。

1)九龍區自住物業市值: 大約HKD18-19mil – 按揭還有HKD10mil

2)基金市值: HKD2.3mil – 每月供款HKD12,000. 個PLAN直到2033年. 如果現在取消大約可取得1.9-2mil

3)現金: HKD2.8mil

4)MPF: HKD3.9mil

5) 公司 OPTIONS: 大約HKD0.8-0.85mil (有D未到期)

 

本人目前收入見下。

1)月薪HKD140,000, YEAR END BONUS 大約 HKD400,000 – HKD500,000

2)MPF供款 (公司+個人) + 基金每月供款 = HKD31,000

3)  供樓每月支出大約:HKD40,000

 

小弟愚問:

1) 應否賣左自住物業另外安排?

2) 如果唔賣日後應否再買第二間屋?

3) 應否提早贖回基金計劃?

4) 唔知有冇機會可以做到1MIL被動收入,之後慢慢可以再增加

5) 希望可以係55歲或之前可以做到有18MIL(假設提取所有基金+MPF+儲蓄) 用黎做債基.  (不知道是否太過妄想)

 

希望 諗Sir 能夠給我一些寶貴意見。萬份感激!

普通香港人上

 

 

ANSWER:

諗sir唔知讀者做邊行,不過一眾較高薪的中高薪,懇請留意下列幾點去看破格局

 

談工資

內地模式成功在於抑壓個人要求,為全世界合法提供廉價勞動力。你將台北同廣州人平均收入計一計,就知內地管理有道,模式可以複制。

係廣州花一萬蚊/月已請到個唔錯既人(仲要勁正能量同上進),當地平民收入都係月入四千零蚊。大地產商出間酒店房比佢住係公司隔離(或者改埋酒店地方轉一半做辦公室),比電子卡佢去旗下一田百貨或餐廳食野,咁其實係外勞工資真係增左一倍。

字節跳動有傳指在港開立的新辦公室只請港漂(即不在港出生但獲准在港工作的人)

自由行一旦重行,換人情況會更明顯。地產商為求酒店或不少舊式業務更有出路,就當佢真想離場,都需為中資買家提供方便才可甩走資產。

 

上述不是估計,諗sir有地產公司專營分間單位、學生宿舍。有盤生意計埋下年都叫玩左十年,唔叫好耐。我地親身接觸地產市場見到有些事,親營公司明白有些人的諗法,才對樓市或某些行業股票給些淺見。各位中產明白要趁刀斧手未到,快些安排好自己財務。

 

因此讀者及一眾中層打工仔,你的十幾萬月入能否維持實不樂觀。讀者話要努力等待機會? 然而明天的機會要今天先努力去開創才成。基本贖回帳面只輸30萬,唔好心軟,請拎返。保險公司依仗是你不願付沉沒成本,但你斷plan可賺回今時至2033年的機會成本。你拎返200萬,就當放入新世界或新鴻基直債唔槓桿,收成5.25%-5.75%,一年都10500息,收2-3年都保證拎返哂230萬啦。你睇睇友邦年報(下圖),佢自己既錢19%+21%+22%~ 62%都用場黎買債。既然係咁,點然你唔直接買債收息呢?

 

當然,你自己去金融機構問債,佢基本上唔想sell你。原理清楚易明 – 無肉食既野唔會賣,供幾十年既保險願意上門賣添。

 

談仔女

九龍區間樓,建議賣走大執。現賣仲可返cash 800萬,作首期五成上會買兩間800萬市值三房係香港收租。800萬樓收租約18k,月供400/259*10000 ~ 15400。月被動收入18000-15400 = 2600同意係少。不過供得10-20年間屋差唔多供完,隨通賬上升的租金可養老,更可留返兩間樓比仔女。有樓揸手,仔女就係多個選擇。唔係叫仔女唔好讀書,不過有學歷有資本,幫到仔女可更多。800萬樓下跌空間更有限,因為平民都供得起。相反佢1800萬九龍樓獲市場承託力,同1000萬以下樓比一定唔夠。

 

談二千萬

賣走自住樓可以租返轉頭,諗sir係西九龍區近排睇過,大把40k租值的樓等你租、等你劈,遇上個心態弱既業主只需三萬鬆些就可租四房。未來十年的想法同之前已不一樣,大家唔好諗住死一個地方,社會亦未必會回歸平靜。你老細改租第二處做office絕對唔奇,咁你又何必做「坐地炮」等運到呢? 30-40k月租租金可以用現金之一半收息收返黎,讀者280萬現金之一半投入債基,詳細債基點用同點買先抵就收息101堂再傾吧,最緊要是現在低息(低hibor)槓盡,收息可以(560萬*6.5% – 420萬*0.9%) / 140萬 = 23%

 

不槓盡,(250萬*7.2% – 150萬*2%) / 100萬 = 15%

 

諗sir認為不槓盡去收息已夠。只有賣野既人才會叫你不顧風險咁槓盡。那140萬投入年收息21萬,每月已17.5k。加埋讀者原本有1800萬樓要供,唔家唔駛,起碼供少27k/月樓,即讀者多朋17.5k+27k = 44.5k預算比佢租樓,都算唔錯啦。如果份工有咩兇險,隨時縮住返細三房,只係22k月租,輕鬆不少。咁既彈性才是於此世代能生存之本。

 

債基慢慢做,試好才去右碼,絕不要一次過拎埋全部錢去做債基。至於直債同債基混合能提供10%年息(因為債基約提供15%年息而直債不槓桿都有5%,平均10%回報一年),於佢現時唔計樓有淨資金約800-900之情況下,每年10%回報可以幫佢十幾年之後增一倍至近2000萬資金的。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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第二堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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