一個地區的健康發展，來來去去都係三個條件：人口、產業、交通。
所以三者都同樣重要。
成功例子之一係沙田，未開發前係一個山谷下的農村仔，成熟發展後交通四通八達，有大型商場，又有金融機構成立後勤辦公室，就能吸引外區人特登入沙田買野或者搬入去住。
咁唔成功的例子又會點呢？天水圍就係一個反面教材，成個社區都係住宅，商場只為區內人服務，又缺乏就業機會，結果交通只為區內人外出服務，外區人唔想入去住，產業塘水滾塘魚，三敗俱傷。
咁今期主題北區又如何？已開發地區中，上水、粉嶺、聯和墟都係住宅為主，商業活動以零售為主，連上水廣場的寫字樓都變埋樓上舖，交通有東鐵線直達羅湖、落馬州口岸，算係吸引國內人前往。工廠區不是沒有，粉嶺聯和墟對面同上水站石湖墟一帶都有好多工業大廈，不過多數做晒貨倉，政府仲打算將石湖墟果堆工廠地改變用途起住宅，即係令產業再進一步流失，區內人返工真係只可以向外闖，一係出香港九龍，一係返國內。
交通又如何？北區居民外出靠東鐵同巴士，巴士隨著落實重組計劃後，巴士服務可以講得上選擇多左。不過由於缺乏產業，令到交通配套只為區內人外出服務，吸引唔倒外區人前往。
結果，北區只係一個有人口但缺產業的純住宅區。
咁政府提議的東北發展可以改變北區的命運嗎？對不起，三個發展區中，坪輋原發展作低密度住宅本來可引入外區高收入人士，可惜被塑造為國內人殖民地而被擱置；粉嶺北就以公營房屋為主，剩下的古洞北會發展下少少商業，但係對龐大的北區人口而言，相信只屬杯水車薪。
本來搞到東北三個發展區可為北區發展帶來轉機，可惜到頭來又係變成住宅大躍進，一心只想塞多D人入去住，但係又忽略產業計劃，北區將無可避免繼續成為住宅為主的區域。
BY梁隼
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