過去十年買樓不及黃金保值

[自信報]

香港人有一個根深蒂固的信念，便是買樓長遠可以保值。是否如此，相信很大程度視乎何時入市、投資哪一類物業，以及與什麼保值投資工具比較？請看個別屋苑呎價可換取多少両黃金數目的變化【下圖】。

從圖三可見，自1999年至今，個別屋苑呎價可換取多少両黃金數目反覆減少，跌幅約49%至74%不等。其中，屋苑呎價愈低者，跌幅則愈大！即使以2003年樓市低位計起，跌幅也有1%至38%不等（同樣是呎價較低者有較大跌幅）。

 

 

不過，若然我們還考慮租金的因素，假設回報率以4%計算，屋苑價格可換取黃金的數目，較1999年仍然下跌4.4%至28.8%不等。當然，若以2003年開始計算，個別屋苑可換取黃金的數目則有一至兩成的升幅。不過，若然還考慮物業有較高交易及維修保養成本的因素，這一至兩成的幅度將進一步收窄。

由此可見，若以黃金投資工具比較，視乎入市的時機及投資樓宇的類別，物業的保值能力，不一定可以跑贏黃金。

 

 

若然與股票比較，情況又如何呢【下圖二】？從圖中可見，1999年至2007年期間，除嘉湖山莊呎價外，樓市與股市（盈富基金2800〕）作為資本增值的工具分別不大（因為屋苑呎價可換取盈富基金的股數數目分別相若）。

不過，若然我們把比較年期拖長年半至2009年年中，因為股市經過金融海嘯洗禮後，可見樓價較盈富基金保值的能力略佳。除嘉湖山莊呎價外，其他三個屋苑於過去十年可換取盈富基金的股數，均有所增加，分別介乎三成至五成左右。可見撇除交易成本、股息及租金回報率的因素（雖然物業有較高的交易成本，但盈富基金股息回報率一般較租金回報率略低，令這些因素淨差別不大），視乎投資物業的類別，一些中、上價物業較股市（盈富基金）有略佳的保值能力。這也難怪經過金融海嘯後，近月來有多了投資者「棄股從樓」。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。