曾淵滄: 一世租樓

西方國家不少中層家庭是一輩子租房屋住而不買,理由之一是工作地點可能有變,由一個城市搬到另一個城市,租樓的過程比買樓簡易。
不少美資企業在本地投資,他們的高級管理層在本地居住也傾向租樓不買樓。當然,企業租樓給員工居住的目的,可能是租金可以當成開支成本入帳,是稅務安排的一部分。

 

 

租金20年僅升1倍
許多人租樓租了幾年之後想買樓,往往是因為他們突然見到業主大幅加租。當然,他們忘記業主每兩年才會調整租金一次。還有,大幅加租之外,也可能會減租,在樓價下跌期,業主在租約期滿時為了留客也會主動減租。

筆者在過去20多年長期有樓收租,也很清楚租金的變化,實際上過去20年,香港租金的加幅只有一倍,20年加一倍,不能算高。租金的加幅遠遠落後於樓價的增長,換言之,買樓收租的回報率在下降中,租金20年加一倍。算起來平均是每年增加3.5%,可以肯定,你上街吃飯,過去20年的加幅一定不止增加一倍。
因此,如果我們純粹從消費開支的角度來看,永遠租樓不買樓並不是錯誤的決定,同時也是負擔得起的。過去20年,多數人工資收入的增長應該有超過一倍,如果工資增長超過租金的加幅,一輩子租樓住有何不可?

 

 

那麼,為甚麼有這麼多人想買樓?過去還發生過多宗長期領取租金津貼的公務員,偷偷利用那筆租金去買樓的案件,可見買樓的吸引力依然很強,這說明了購買房地產是投資行為,而不是單純的消費行為。買樓不是因為沒地方住,買樓的目的是賺錢,是因為我們預期樓價會升,而且升幅比通脹率還高。
買樓收租回報勝儲蓄
過去20年,租金上漲一倍,但是樓價上漲不止4倍,以4倍計算,每年的平均增幅是8.5%。買樓收租,不但有租金收入,還可以預期樓價會上升,租金平均增幅是3.5%,再加樓價增幅8.5%。過去20年買樓收租的總回報率是每年12%,錢存在銀行絕對沒有這麼高回報率,通脹率也沒那麼高。

如果只是為了生活,我們可以永遠不買樓,一輩子租樓,買樓的唯一目的是投資,是賺錢。很奇怪,為甚麼政府要千方百計協助人們買樓?要打壓樓價?










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室