五個決定買賣樓房之因素#481案偽專才

范太: 想請教以下個案。老公一層投資樓低層兩房,老婆一層自住樓三房,兩層都喺將軍澳,都已过SSD, 要唔要走一間,等下次低位才買貨。借貸力用咗43%。

 

老公買樓未賺过,所以想賣,加上唔賣,遲d跌落嚟等於原地踏步。但老婆觉得賣咗兩房,只係賺幾十萬,得三年多d儲蓄額。不如继續收租,老婆不想賣。有何高見?

答案

究竟應否賣樓呢? 今次讀者提出了幾個觀點,大家不妨細心思量。

 

區份

影響房地產價格絕對地區有因。一些未必新增供應多的地區如將軍澳、元朗實在要留心,呎價一定受壓。將軍澳呎價已在課堂買樓101有研究,指出不少屋苑之走勢低下,說出經紀難言之處。新基建會改善區份,元朗會受惠,有可能和沙田亙相輝映,一邊新界東另一邊新界西,成為牽頭城市。由於元朗和幾十年前之沙田一樣,丟空地皮很多,要發展亦要解決不少原居民之利益問題,所以收成不在此五年。將軍澳不想多講,係個度租屋唔錯,但筆者真係未諗到有咩事要特登入去。天水圍都有個濕地公園,將軍澳可以受惠的,就是一眾西貢有米住客,再加上將軍澳線他日和港島線重組直通中環,那有些少助力,但都不會像其他區份那樣直接受惠。

 

 

提供現金流

一個重要買賣的考量指標是該房能提供多少正現金流。即租金收入-按揭支出-雜費。如果你現時找到房子能為你提供萬元正現金流,而投資金額是你可負擔的,不妨買進。不少人用賺價做投資目的,那你要先問自己投資是為了什麼? 是為了安穩生活? 定係賺錢既感覺? 當然你係想兩樣共存,但香港市場是屬於全世界的,雖然經濟體系中的投資活動不屬零和遊戲,但市場盡是買家同賣家角力之故事,你憑咩去成為經常賺價既一個? 不少人實在能經常賺價,他們同時或起碼擁有下列其一因素: 一)有錢 二)有技巧 三)有準確消息。

 

所以有可以用部份金錢去試圖賺價,但為自己找來現金流,即每月有「幾皮野」袋袋平安,感覺總好過經常諗賺價的好!

 

賣樓所得

不少人用所賺金額去衡量應否賣出樓房,惟此是十分主觀及難理解的。想一想五十萬究竟多定少? 有人走一轉貨已經係度,有人要為幾萬蚊出賣個腎。咁? 賺五十萬應該賣樓乎? 建議思考為你賣出後有幾大機會可以用更低價錢買入此類產生正現金流的資產。留意能產生正現金流的才為資產,筆者亦不介意大家借錢去購入資產,只要自己負擔得來便成。

 

如賣樓所賺為自己十年儲蓄所得,那一賣無妨。即自己如每年只可儲五萬,那眼前賣樓所得的五十萬對你十分重要。而賣出後再等十年,就當等不到一個大循環低位(如1997-1998),都應可等到個小循環低位(2008-2009)。緊記不要用人工比較,是用每月儲蓄金額去比較。可以留意一下本BLOG讀者問題,你知不少人是月入十萬,支出九萬九的! 年尾要借錢交稅。

 

投資物

讀者自己都提及該房為低層單位,有否留意你屋苑內之低層單位都係較難賣出。跳價賣樓經常在最低層可見。除非你諗住買入低層連平台改建,或你間樓係唐樓,否則高層樓房之流動性為你提供一定便利。

 

 

未賺過錢想賣樓

這是一個極不成熟的投資想法。咁你會唔會未結過婚想結一下? 係會架喎! 我相信不少人真係會「為左想結婚而結婚」架啫! 不過結完婚住埋幾耐係另一個問題。賣樓之「後遺」是長久的,見書本<樓換樓>個案八,不要幾年前賣左層樓,比老婆「錫」足呢幾年。完全用主觀心態去作投資決定,等於睹博,是為了滿足自己想承受風險之需要而作出的行為,不輪自己贏面多少。話唔定賭波都會睇下隊波入球經常開大定細,而大家如將買賣資產的決定隨心出發,恭喜你! 懇求你多作善事,回饋社會。

 

 

綜合五個決定買賣樓房之因素,范太先生之樓房賣出只賺幾十萬,實屬於少。但由於低層,區份和提供之正現金流都不高,應該賣出再換貨。在旺市保持約50%之持貨。









One Response to 五個決定買賣樓房之因素#481案偽專才

  1. 赌球 says:

    刀刀疾如电,不离后脑勺


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